Купуємо чисте полеплюси, мінуси та підводні камені ділянок без підряду - Нерухомість РІА Новини
МОСКВА, 18 травня - РИА Новости, Марина Заблудовська. Земельні ділянки без підряду, що пережили пік попиту в кризу 2008 року, поступово втрачають інтерес з боку покупців, стверджують експерти, опитані "РІА Нерухомість": перспектива стати лендлордом у Московському регіоні без твердих гарантій щодо підведення необхідних комунікацій залучає дедалі менше людей. Тих же, кого поки що не надто лякають слова "гола земля", аналітики попереджають, що низька ціна на старті продажів заміського селища найчастіше лише премія за ризик, тож непрофесійним гравцям на земельному ринку робити нічого.
Зоряна година "голого поля"
Ще наприкінці 80-х – початку 90-х років XX століття наші співгромадяни, які зголодніли по приватній власності, були раді будь-якому, навіть "голому" і не надто родючому клаптю землі. Та й тепер із настанням літнього сезону більшість городян інстинктивно прагнуть за місто, "до землі". Комусь не терпиться розбити город, хтось планує зайнятися активним будівництвом власної заміської резиденції, а хтось просто хоче мати свій маленький оазис далеко від міської суєти, де можна відпочити на свіжому повітрі. Але чи настільки великий зараз "дачний голод", щоб люди вкладали власні гроші не у впорядковану територію, а у просте розмічене поле – те, що на ринку називають ділянками без підряду?
За словами генерального директора компанії "Метріум Груп" Марії Літинецької, основний бум на подібні об'єкти припав на "кризові" 2009-2011 роки. "У цей момент девелопери терміново переробляли проекти і починали розпродувати лише землю з комунікаціями. Разом з тим, низка землевласників пішла ще далі -почали продавати розмежовані ділянки без комунікацій, із обіцянкою їх підвести. Найчастіше ці обіцянки так і залишилися не виконаними й досі", - згадує вона.
За оцінками співрозмовниці агентства, порівняно з кризою попит на земельні ділянки без підряду знизився на 10-15%. А ось керуючий партнер "Міель-Заміська нерухомість" Володимир Яхонтов упевнений, що інтерес до таких об'єктів на далеких відстанях, від 50 кілометрів від МКАД, упав навіть більше – на 30%.
Він також згоден з тим, що зіркова година ділянок без підряду пройшла три-чотири роки тому. Тоді, зауважує Яхонтов, у гострій фазі кризи багатьом компаніям-девелоперам не залишалося іншого шляху, як розпродавати землю в цьому форматі. "І покупці теж з радістю скористалися цією пропозицією, адже не секрет, що при самостійному будівництві можна заощадити до 25-30% вартості будинку. Але вже в 2010 році я зазначав, що частка ділянок без підряду буде неухильно знижуватися від року до року. Так воно і вийшло. Зараз більшість тих, хто хотів купити землю, вже придбали її", - розмірковує експерт.
За даними заступника генерального директора компанії "Гарна Земля" Костянтина Батищева, сьогодні кожен шостий житель Москви є власником землі за містом. А в середньому по Москві та області, додає генеральний директор "СКМ Груп" Роман Семенов, частка власників земельних ділянок дорівнює 25-35%.
Спектр пропозицій Оцінити обсяг пропозиції ділянок у "голому полі" в Московському регіоні досить складно, навіть якщо використовувати дані експертів ринку.
Наприклад, за оцінкою заступника генерального директора компанії "НДВ-Нерухомість" Ірини Наумової, вони можуть займати до 15% у проектах преміум- та бізнес-класу та до 40-60% у проектах економ-класу.
Згідно з дослідженням "Міеля", зараз ділянки без підряду становлять близько 43% всіх пропозицій первинного ринку в Московській області, а ось на території нової Москви їхня частка значно менша - всього близько 24%.
У той же час у компанії "Красива Земля" стверджують, що сукупна частка подібних пропозицій на ринку землі сягає 80%. Девелопери звернули свою увагу на заміську нерухомість у сегменті нижче преміального класу порівняно недавно, і зараз ринок земельних ділянок поки що знаходиться на стадії формування, пояснює Батищев.
Загалом, за підрахунками начальника управління реалізації проектів "Велес Девелопмент" Юлії Вєдєнєєвої, в одній тільки Московській області налічується понад 550 селищ з ділянками без підряду.
У розрахунку на дачу
Головною причиною, через яку люди роблять вибір на користь ділянок без підряду, стверджують експерти, опитані "РІА Нерухомість", є невисока вартість землі – від 15 до 30 тисяч рублів за сотку.
Як правило, розповідає Батищев, земля у "голому полі" купується під сезонне житло – дачі.
Однак, зауважує Наумова, власники все одно намагаються збудувати теплий будинок з перспективою цілорічного проживання, оскільки життєва модель "стану пенсіонером - житиму за містом" все ще популярна.
Семенов із "СКМ Груп" у свою чергу додає, що багато людей, які бажають придбати ділянку без підряду саме під будівництво будинку для постійного проживання, можна знайти у невеликих українських містах, які складаються переважно з приватного сектору – в Іванові, Сизрані, Коврові (Володимирська) область).
А ось попит на подібну землю для облаштування приватних фермерських господарств є дуже скромним, констатує комерційний директор компаніїTierra-Group Олена Неміц. "Ведення такого господарства – це спосіб життя. А оскільки в основному заміськими земельними ділянками цікавляться жителі мегаполісу, не готові до ізоляції від міського середовища, то поки що мало хто готовий почати жити повноцінним життям фермера," – пояснює вона.Критерії вибору
Усі експерти впевнено заявляють, що сьогодні на ринку земельних ділянок без підряду пропозиція значно перевищує попит. "Інша справа, що на ринку досі відчутно не вистачає якісних пропозицій, а саме: ділянок у хорошому місці, з гарною транспортною доступністю, екологією і, зрозуміло, з підключеними комунікаціями", - вказує генеральний директор компанії "Девіко. Девелопмент та Консалтинг" Асет Гайрабекова.
Неміц уточнює, що найбільшу популярність мають дачні ділянки від 6 до 10 соток. Крім того, стандартними вимогами, за її словами, є наявність водойм та лісу поблизу. Переважна більшість покупців хочеться, щоб поряд не було ніяких виробництв, заводів, і щоб місто знаходилося не далі 10 кілометрів від селища, але не ближче 5 кілометрів, а ось найближчий магазин – не далі 500 метрів від селища, продовжує співрозмовниця агентства.
Якщо місто розташоване надто близько, в радіусі 2 кілометрів від ділянки, пояснює експерт, це не дуже добре позначається на продажах, адже землю набувають з метою відпочити від міського шуму та суєти. В результаті такі ділянки продаються дешевше за аналогічні на 10-15%. Але й через надто велике віддалення від великих населених пунктів (більше ніж на 15 кілометрів) власникам селищ з ділянками без підряду доводиться давати дисконт до 15%. Люди не дуже хочуть купувати землю без доступу до значних об'єктів інфраструктури – лікарень, поліклінік, банків тамагазинів.
Для багатьох має значення рівність ділянки та якість ґрунту на ньому. "Здебільшого покупці віддають перевагу чорнозему, але, наприклад, у Московській області його не так багато, тому важливо, щоб місцевість була не болотиста", - наголошує Неміц.
Також один із найважливіших критеріїв вибору землі – це транспортна доступність та наявність гарного під'їзду до ділянки, зазначає вона. "Звичайно, наявність комунікацій відіграє важливу роль. Якщо раніше і 5 кіловат електрики вистачало на ділянку, то зараз покупцям потрібно 10-15 кіловат, бажаний газ по кордону, вода неглибоко для можливості вирити колодязь або свою свердловину на ділянці", - додає комерційний директор Tierra-Group.
Вона уточнює, що на вартість ділянки більшою мірою впливає ступінь готовності проекту, хоча й можливість чи неможливість у найближчому майбутньому провести на ділянку газ чи електрику також відбивається на ній. Так, за словами співрозмовниці агентства, ділянка без перспективи газифікації коштуватиме на 15-20% дешевше за ринок. Ділянки без електрики втратять у ціні 30-40%, а з недостатньою потужністю - 15%.Не піднята цілина Случается, що земельні ділянки без підряду купуються людьми, як кажуть, "про запас", а потім кілька років простоюють без експлуатації. Хоча експерти запевняють, що якщо купується земля для ІЖС, то, як правило, довго вона не пустує. Тим більше, що деякі девелопери, що управляють компанії котеджних селищ, намагаються ввести регламент на термін будівництва: наприклад, будинок має бути зведений протягом трьох років з дати купівлі земельної ділянки, зазначає Литинецька. Основним каральним заходом є загроза, що у підключенні до селищних комунікацій буде відмовлено, якщо це термін буде порушено,зазначає вона.
Втім, Вєдєнєєва уточнює, що купівля землі "про запас" сягає минулого - набагато частіше, за її словами, це відбувалося до 2008 року. "Зараз земля більшістю покупців купується для будівництва будинку з подальшим проживанням у ньому. Більшість тих, хто купує ділянки без підряду, протягом перших двох років, як правило, будують на них будинки", - каже співрозмовниця агентства.
Щоправда, судячи зі слів експертів, будівництво будинку в чистому полі – це заняття досить затратне. Як зазначає Неміц з Tierra-Group, в середньому при покупці ділянки без підряду за 500 тисяч рублів необхідно витратити ще близько 100-150% від цієї суми на підведення комунікацій - за умови, звичайно, що вони не включені у вартість землі і не пропонуються комплекс послуг від девелопера.
До речі, як уточнює Літинецька, ціни на ділянки з комунікаціями та без комунікацій різняться на 30%.
А от прикинути, скільки потрібно закласти у бюджеті сім'ї коштів на будівництво будинку при купівлі землі без підряду, досить важко, попереджає директор розвитку інвестиційно-будівельного холдингу "Гуд Вуд" Олександр Дубовенко. Експерт рекомендує виходити з того, що будинок повинен коштувати в 2-3 рази дорожче за ділянку – тоді це буде адекватна нерухомість, яку за бажання можна буде вигідно продати.
Буває, розповідає Неміц, що клієнти купують "з нагоди" кілька ділянок – одну щоб використати для себе, а решта на перепродаж. "Але в будь-якому випадку це тимчасовий фактор, і дуже мало ділянок залишається безхазяйним - не більше 10-15% на селище або будь-яке інше населене пункт", - запевняє вона.
Як правило, пояснює експерт, багато людей, які купують ділянку з метою перепродажу, чекають, коли селище буде вже остаточно.сформовано і більшість ділянок буде забудовано. Втім, попереджає співрозмовниця агентства, вичікувати десятиліття нерентабельно: щорічно за землю нараховується податок, і немає сенсу платити його, якщо не використовуєш ділянку. Тому більшість власників невеликих ділянок (від 6 до 50 соток) воліє реалізувати їх якнайшвидше.
Інша справа, коли йдеться про великі обсяги землі – від гектара та більше. За словами Неміц, таких полів безліч, і вони справді стоять десятиліттями, причому багато вітчизняних "лендлордів" не знають, що з нею робити. "Мінімальна кількість таких власників мають можливість, бажання, знання чи час займатися освоєнням таких ділянок, і тому вона просто "коштує" роками. І, головне, чим далі від міста, тим більше таких земель", - зізнається експерт.
У результаті, хоча експерти і не заперечують того, що інвестиції в землю є вигідним видом вкладення коштів, практично кожен з них відразу обумовлюється, що у інвестицій у земельні активи є свої підводні камені.
Так, Вєдєнєєва з "Велес Девелопмент" стверджує, що купувати землю вигідно на початкових стадіях реалізації проектів, але має бути впевненість, що проект виявиться успішним і девелопер виконає заявлені зобов'язання щодо комунікацій, доріг, об'єктів. В іншому випадку продати землю буде важко.
Купівля земельної ділянки в котеджному селищі, що будується, може дати 10-20% прибутку при продажі його на етапі заселення селища, додає зі свого боку Наумова. "Однак рівень прибутку від таких інвестицій не може зрівнятися з прибутком на ринку багатоповерхового житла, що будується", - запевняє експерт.
Що стосується здачі в оренду "голої", не освоєної ділянки, то, на думку Наумової, це зовсім "із області"фантастики".
"Єдине, що, мабуть, може мати сенс - це звести на ділянці будівлю, готову до проживання, і здавати разом з ним, як багато хто і робить. Це дійсно є актуальним на сьогоднішній день", - додає Неміц з Tierra-Group.
Втім, оренда "голих" земельних ділянок все ж таки існує. Зокрема, Літинецька з "Метріум Груп" зауважує, що в оренду здаються переважно ділянки невеликої площі в котеджних селищах, що вже обжиті.
"Найчастіше це відбувається, коли сусід, який уже збудував свій будинок, орендує суміжну ділянку, де поки не ведеться будівництво. Як правило, на недоглянутій землі росте бур'ян, який "вбиває" газонну траву вже облаштованої ділянки. І власник будинку зацікавлений у тому , щоб доглядати таку "пустиру". До того ж він може влаштувати там собі додатковий майданчик для відпочинку, наприклад, для занять спортом. Такі угоди проходять в рамках доручення двох сусідів без залучення ріелторів, тому оцінити економічну складову важко", - розповідає експерт .
Інвестувати в землю в наш час – досить ризиковану справу, попереджає Дубовенко. "Земля справді у селищі може подорожчати, але не тому, що вона подорожчала в цьому місці, а тому, що девелопер виконає свої зобов'язання щодо підведення комунікацій. Іноді він підводить їх безкоштовно в рамках своїх зобов'язань, іноді влаштовує додаткові побори з покупців, а іноді взагалі нічого не підводить і б'ється в бігу. Тому нижча ціна "на старті" - це лише премія за ризик, і реального зростання вартості ніякого немає", - резюмує співрозмовник агентства, наполягаючи на тому, що непрофесійному гравцеві на земельному ринку в Україні робити поки що нічого.