Квартира на паях - житлово-накопичувальний кооператив (ЖНК)
Іпотечний кредит - не єдина можливість купити житло на виплат. Для цього можна стати співінвестором пайового будівництва, можна звернутися до ощадно-позичкової каси, а ще можна вступити в ЖНК - житлово-накопичувальний кооператив. Виникнувши 2001 року, ЖНК розрослися і зміцніли і тепер активно пропонують свої послуги з вирішення квартирного питання. За різними оцінками, у Москві діє понад 20 таких кооперативів, у Санкт-Петербурзі близько 15.
Як розпочати кооперативне життя в житлово-накопичувальному кооперативі (ЖНК)
ЖНК неологізм на ринку нерухомості, який поступово стає все більш звичним. Таку схему купівлі житла розраховано переважно на представників середнього класу.
За великим рахунком, ЖНК це організація, яку створюємо ми самі. До недавніх пір для народження кооперативу необхідні були щонайменше 50 осіб, які прагнуть вирішити житлову проблему не у віддаленому майбутньому, а найближчими роками два. Ініціативна група засновувала кооператив та формувала орган управління, обирала правління та голову ЖНК. За потреби наймала управлінця на посаду директора. Але до 2005 року умова обов'язкового збору до групи з метою започаткування ЖНК відпала: деякі кооперативи давно зареєстровані, успішно працюють, і всі бажаючі можуть звертатися безпосередньо до їхнього правління.
При виборі ЖНК звертайте увагу на два основні показники: репутацію та результати діяльності: термін роботи на ринку, кількість пайовиків і, найголовніше, кількість придбаних через кооператив квартир. Як правило, ЖНК не вкладають гроші в об'єкти одного забудовника – це занадто ризиковано. Квартири купуються в різних районах міста і в різних сегментах як на первинному, так і на вторинному ринку.
Коли справлятиновосілля
Коли загальна сума внесених вами пайових внесків досягне 30…50% вартості житла (у різних ЖНК можуть бути різні фінансові планки), вам повинні вручити ключі від довгоочікуваної квартири. Житло переходить до вас у користування, але не у власність (поки ви не виплатите всю суму, воно належить кооперативу). З цього моменту ви гасите 50-70% вартості житла, що залишилися, продовжуючи вносити щомісячні платежі. З так званої стадії накопичення, яка триває два роки, ви переходите в стадію викупу квартири у власність. А ваші гроші йдуть на придбання житлоплощі іншим членам кооперативу, які, як і ви раніше, на накопичувальній стадії. Такий основний принцип схеми роботи ЖНК – взаємне кредитування пайовиків, на чому, власне, кооперативи і тримаються.
Підводні течії у житлово-накопичувальних кооперативах
ЖНК створюють, як правило, компанії-забудовники або ріелторські компанії. З одного боку, створення кооперативу має цілком благородну мету надати можливість купити квартиру людям, які з тих чи інших причин (найчастіше фінансових) не можуть відразу заплатити за житло 100% його вартості. Але, з іншого, тим самим ріелторським компаніям вигідно ініціювати створення кооперативу, щоб збільшити свій обіг. Втім, їх клієнтам - потенційним пайовикам - установа ЖНК цікава і з фінансової, і з юридичної точки зору - адже угоди в будь-якому випадку будуть проводитися із залученням фахівців агентства.
У той же час на учасників ЖНК чекають кілька підводних рифів. По-перше, будьте готові до того, що сума вступного внеску не повертається у разі виходу із кооперативу. Інший серйозний мінус полягає в тому, що, навіть внеся 30-50% від необхідної на придбання квартири суми,насправді ви не одразу отримуєте ключі від квартири. Згідно з правилами ЖНК, вас ставлять у чергу таких же тих, хто оплатив необхідний для отримання квартири мінімум, і до моменту в'їзду в «рідні» стіни, за словами експертів, може пройти від 3 місяців до 10 років. Все залежить від збігу різних обставин: від того, скільки нових пайовиків прибуде до лав вашого кооперативу, з якою періодичністю і в якому розмірі вони будуть перераховувати пайові внески на кооперативний рахунок. Зрештою, треба враховувати і той факт, що ціни на нерухомість підвищуються на 10-15% на рік. Виходить, що за такого зростання вартості житла через два роки, після внесення половини необхідної суми, учасник кооперативу вже не зможе отримати ту квартиру, яку він вибрав і за яку справно вносив гроші, вона подорожчає на 20-30%. Йому доведеться або доплатити суму, що бракує, або задовольнятися іншим, більш дешевим житлом. Отже, треба бути готовим до того, що в результаті за квартиру доведеться заплатити більше, ніж ви планували.
«Придбання житла за схемою ЖНК може виявитися не таким легким і дешевим, як його подають і яким воно може здаватися спочатку, вважає заступник директора Агентства Бекар Леонід Сандалов. А в ситуації, коли зростання цін на ринку виявляється вищим, ніж відсотки за іпотечними кредитами, вигідніше буде взяти кредит і стати позичальником банку, ніж ставати пайовиком ЖНК. По-перше, купуючи квартиру за іпотекою, ви відразу стаєте її власником, а, по-друге, фактор часу у випадку з іпотекою не такий важливий, як у випадку з кооперативом».
Безумовно, ви можете виявитися тим щасливчиком, який отримає квартиру через 3 місяці після виплати половини суми, і зростання цін майже не вплине на остаточну вартість житла, але краще бути готовим.до того, що фактор везіння тут не є головним.
Декілька слів про закон ЖНК
Закон України «Про житлово-накопичувальні кооперативи» викликає чимало нарікань у учасників ринку, оскільки далекий від досконалості. Кооперативи виступають за ухвалення поправки до п'ятого пункту закону, за яким у ЖНК, що працює на ринку більше року, з другого року термін накопичувального періоду для пайовиків має становити не менше двох років. Це означає, що людина, навіть маючи гроші, не може внести 50% вартості квартири відразу, а змушена розтягувати виплати на два роки. Для когось це зручно, а для когось немає. Тому кооперативи пропонують скоротити накопичувальний період для тих людей, які мають можливість внести одразу 50% вартості квартири.
Крім того, ЖНК хочуть відвоювати право на більший обсяг інвестицій у пайове будівництво. Нині кооперативи можуть вкладати у новобудови трохи більше 20% коштів пайовиків. З одного боку, це зроблено з метою захисту коштів громадян за умов нестабільності первинного ринку житла. А з іншого, для ЖНК це серйозне обмеження з двох причин: більшість учасників кооперативів орієнтовані на нове, більш якісне житло, і ціни на первинному ринку нижчі, ніж на вторинному.
Юристи, які виражають інтереси пайовиків, також не в захваті від закону. На думку юрисконсульта агентства «Ваш юрисконсульт» Олени Гладкої, у документі не чітко прописано механізм виходу пайовика із ЗНК та процедура визначення реальної вартості паю на момент виходу.
Втім, вселяє оптимізм те, що чергові слухання поправок до закону заплановані на кінець 2005 року. Поки що ясно одне: житлово-накопичувальні кооперативи, як і іпотечне кредитування, в нашій країні ще далекі від досконалості. Проте люди,бажаючі змінити свої житлові умови не завтра, а вже сьогодні повинні мати можливість вибору.