Квартира у заставі – вигідна покупка
Банки відпрацювали механізм супроводу угод із квартирами, за якими не до кінця погашено іпотечний кредит. Зараз відпрацьовуються схеми продажу прав вимоги на заставні квартири в будинках, що будуються.
При розмові про іпотеку на заставні об'єкти здебільшого йдеться не про квартири безнадійних боржників, а про житло, яке громадяни вирішили продати до того, як виплатили повністю іпотечну позику.
На боржників надії мало
Після того, як безнадійний іпотечний боржник позбавляється заставної квартири, житло виставляється на торги. Якщо об'єкт не «іде» на перших торгах, призначаються повторні, із встановленням початкової продажної ціни на 15% менше. Але в деяких випадках квартира не знаходить покупця і на другому аукціоні. І тоді банк отримує право залишити предмет іпотеки собі за ціною на 25% менше від початкової на перших торгах.
Далі кредитор змушений продавати вилучену у боржника квартиру самостійно, для чого зазвичай розміщує інформацію про об'єкт у себе на сайті. При цьому ціни після двох невдалих аукціонів ніхто особливо не підвищуватиме. Тут завдання – продати якнайшвидше, щоб очистити банківський баланс. Таким чином, вилучені за борги об'єкти апріорі виставляються з ціною, нижчою від середньоринкової.
Крім того, на банківських сайтах вивішуються пропозиції щодо продажу квартир з-під застави, з якими боржники готові розлучитися добровільно, в рамках досудового врегулювання. Ціни на такі об'єкти теж щадні.
У свою чергу, банки готові запропонувати пільгові умови щодо кредитування покупок такого житла. Наприклад, ВТБ24 кредитує викуп у самого себе подібних квартир за ставкою 10% річних - незалежно від розміру початкового внеску і терміну кредитування. Для порівняння: у рамках базових програм банкуСтавки починаються від 11,85% річних. А за програмою Собінбанку «Заставна нерухомість» (для об'єктів житлової нерухомості, яка перебуває у власності банку) мінімальна ставка ще нижча – 8% річних.
Однак дефолти іпотечних позичальників трапляються досить рідко. Тим більше, що на ринку є різні інструменти реструктуризації боргів. Тому зазвичай запропонований банками вибір квартир малий. Зокрема, той же ВТБ24 на момент написання цього тексту пропонує лише 20 житлових об'єктів у Петербурзі та Ленобласті.
І обмеженість пропозиції веде до низької популярності іпотеки на заставні об'єкти. При цьому навіть у світлі макроекономічних загроз, що зростають, очікувати помітного збільшення переліку пропонованих кредиторами об'єктів не доводиться.
Тобто мисливцям за дешевою іпотекою розраховувати збільшення даного сегмента безглуздо. І зазвичай, коли йдеться про продаж заставної квартири, причини криються не в борговому тягарі продавця.
Простіше простого
Сьогодні більшість українців беруть іпотечні кредити на 15 років, але гасять їх достроково. Зазвичай років за сім. Як розповідає заступник директора Петербурзької філії Ханти-Мансійського банку Євгена Хафізова, 30-35% іпотечних платежів, що надходять щомісяця, є достроковим погашенням.
Але й сім років виявляються достатнім терміном, щоб позичальники змінили життєві плани. Громадяни одружуються, розлучаються, переселяють себе родичів, у сім'ях підростають діти. Куплене кілька років тому житло за якими параметрами вже не влаштовує, а кредит ще не погашений. Тут і виникає необхідність продати квартиру з-під застави.
І, за оцінками керівника іпотечного відділу «НАІ Бекар» Сергія Гребенюка, у подібних випадках зазвичай ціна на квартири нижча на 5%.(Максимум 10%) середньоринкової. Інакше кажучи, інтерес до таких обопільних угод – з боку і продавців, і покупців.
При цьому за останні кілька років банки напрацювали практику операцій із заставною нерухомістю. «Раніше при супроводі угоди із заставним об'єктом банківський співробітник мало не бився в істериці, – розповідає Євгенія Хафізова. – Тепер схеми роботи налагоджені. А умови угоди залежать від побажань її учасників».
Отже, особа, яка вирішила продати квартиру, що знаходиться під іпотечним обтяженням, спочатку звертається до банку за відповідним дозволом. «Будь-який позичальник може звернутися до Ощадбанку із заявою про можливість узгодження угоди купівлі-продажу квартири, яка перебуває в заставі. За нашою практикою відмов немає», – каже директор управління по роботі з партнерами Північно-Західного банку Ощадбанку України Аркадій Бочарніков.
З тим, що угоди із заставними квартирами стали звичною справою, погоджуються й представники агентств нерухомості. Сергій Гребенюк додає, що банки в своїй масі перестають брати плату за сприяння подібним операціям. Нагадаємо, що ще кілька років тому вони або просили за свою згоду 1% від невиплаченого залишку, або взагалі не давали позичальнику цієї згоди.
А керівник відділу іпотечного брокериджу компанії «Адвекс. Нерухомість» Дмитро Туркін констатує: «Кожен банк має свій підхід до процедури, але відмов не буває». Простіше кажучи, звертаючись до банку по дозвіл, продавець повинен уточнити, які вимоги до майбутньої угоди виставляє кредитор.
Так, Аркадій Бочарніков серед умов своєї кредитної організації головним вважає таке. Договір купівлі-продажу квартири, що перебуває в заставі у Ощадбанку, обов'язково має містити умову про спрямування частини коштів.на погашення позикової заборгованості за іпотечним кредитом.
Зі свого боку керуючий директор з іпотеки філії ВТБ24 у Санкт-Петербурзі Ірина Зуєва пояснює: якщо квартира перебуває під обтяженням їхнього банку, то продавець надає стандартний пакет документів. І правочин здійснюється з одночасним зняттям обтяження та реєстрацією права власності на нового позичальника. Якщо ж квартира в заставі в іншого банку, то на момент проведення операції ВТБ24 вимагає виписку з ЄДРП, яка містить відмітку про зняття з квартири обтяження.
Особливий продукт не потрібен
Певні побоювання за таких угод може викликати хіба що недосконалість схем розрахунків. Покупцеві потрібні гарантії, що після зняття обтяження з квартири буде зареєстровано право власності.
І, як радить Сергій Гребенюк, угоди із заставними квартирами краще проводити через акредитив або через експрес-сейфінг. А за умов доступу до грошей прописати умову переходу права власності на покупця. Для довідки: наприклад, ВТБ24 за операцію з акредитивом стягує 0,1% від суми акредитива, але не менше ніж 1,2 тис. руб.
Підвидом угод із заставним житлом можна вважати купівлю-продаж іпотечної квартири в будинку, що будується. Особливістю операції є те, що продається не сам об'єкт, а лише права вимоги на квартиру (договір цесії). Нагадаємо: цесія – угода передачі прав та обов'язків за договором пайової участі у будівництві житла від одного пайовика (цедента) до іншого (цесіонарію).
За словами фахівця, від звичайних продажів заставних квартир така угода відрізняється лише можливими складнощами під час реєстрації в Росреєстрі. Але навіть однієї такої угоди достатньо, щоб надалі банк просто тиражував досвід.
Уточнимо,що сьогодні частка операцій із заставним житлом в іпотечних портфелях банків невелика. Ірина Зуєва, наприклад, підказує, що з квартир, що перебувають у заставі в Петербурзькій філії ВТБ24, до поточного моменту змінили власників не більше 3%. Але в перспективі зростання частки операцій із заставними квартирами та переуступкою прав вимог на заставні квартири цілком очікуємо.
Як зазначає керівник відділу іпотечного кредитування агентства "Петербурзька Нерухомість" Вікторія Полякова, мобільність населення великих міст зростає і середній термін проживання в одному об'єкті скорочується. За прогнозом Вікторії Полякової в найближчій перспективі він становитиме п'ять років. Тобто виявиться на два роки коротшим, ніж вищезгаданий середній термін погашення іпотечної позики.
Інакше кажучи, кількість городян, які змінюють житлові умови до того, як повністю погашено іпотечний кредит, зростатиме. Щоправда, банкіри не бачать необхідності розробки окремих спеціалізованих іпотечних продуктів для операцій із заставною нерухомістю. Саме через простоту цих операцій.