Квартирним товариствам не завадило б перевірити та оновити статути

- Після набрання чинності змінами в законодавчих актах почали поширюватися різні варіанти статутів квартирних товариств, в яких, однак, зустрічалися положення, що суперечать законам, - сказав Паас. - У той же час ще є статути КТ, які діють без змін з середини 90-х років. Деякі їхні положення, як переконуюсь, уже й тоді не відповідали закону.

Паас нагадав, що у взаєминах статуту та закону можуть бути три ситуації: є встановлені законом обов'язкові норми; є норми закону із застереженням «якщо у статуті не визначено інакше»; нарешті, є норми поведінки, які у законі взагалі прописані і про які члени товариства можуть повністю домовитися самі. Якщо статут суперечить закону, то діє положення статуту, а норма закону. І будь-яка дія КТ (платіж, збори тощо), що суперечить закону, може бути оскаржена та скасована за судом. Те саме може статися і з кроками товариства, які не підкріплені правилами, затвердженими квартирним товариством.

«Квартплата» - поняття неправильне

Пауль Паас рекомендує, уточнюючи статут, бути точним і в термінах. Наприклад, досі у практиці товариств зустрічається поняття «квартплата». Щодо КТ точніше говорити про «плату за господарські витрати товариства». Квартплата пов'язана з наймом житла, тоді як члени товариства є не наймачами, а власниками квартир, каже юрист і наголошує, що все це – аж ніяк не гра словами, вона може обернутися для товариства неприємностями у разі судової суперечки з боржником. Інакше висловлюючись, неплатник заперечить проти те, що у рахунках йому було написано «квартплата», тобто рахунки оформлялинеправильно - і може виграти суд. А товариство залишиться з незатребуваним боргом, та ще й судові витрати, як сторона, що програла, змушена буде нести.

Принципи розподілу витрат

У нормативних документах товариства слід чітко відобразити принципи розподілу всіх витрат між членами КТ, радить юрист. Тобто розподіляються вони пропорційно величині квартирної власності (за метражем), або за кількістю осіб, що проживають у квартирі, або між усіма власниками порівну, або якось інакше.

- принцип розподілу господарських витрат товариства визначено законом - він залежить від частки квартирного власника у спільній власності, тобто. ця плата нараховується за метражем. А ось порядок розподілу комунальних платежів – за воду, газ, опалення, сміття – затверджується КТ. Насправді ж, ця домовленість найчастіше у жодному документі КТ не фіксується. Можна почути від голів навіть: «розподіляємо так, як ще у домоуправлінні повелося», - описав ситуацію Паас.

На його думку, у товаристві або слід мати окремі правила розподілу платежів за воду, газ, опалення, послугу з вивезення сміття, затверджені загальними зборами, або ці правила мають бути відображені у протоколі загальних зборів. Їх має право прийняти і правління, - але для цього у статуті чорним по білому має бути написано, що це входить до його компетенції. Якщо порядок розподілу платежів внесено до статуту, то після кожного коригування цього порядку статут доведеться реєструвати у регістрі некомерційних підприємств наново.

Товариства, як правило, знають, що робити з боржниками за платежами: їм нараховуються пені, подається до суду. Але члени КТ несуть і негрошові зобов'язання перед товариством, відповідальність заневиконання яких буває дуже розмито. Тому Пауль Паас радить, щоб у статуті КТ була б і згадка про санкції на цей випадок.

До негрошових відносяться, наприклад, обов'язок кожного власника дотримуватися встановленого порядку користування будинком, використовувати свою квартиру за призначенням, вчасно надавати до правління дані для обліку споживання послуг, допускати членів правління для перевірки приладів обліку та стояків, не порушувати несучі конструкції будівлі під час внутрішньоквартирних ремонтів і т.п. За невиконання цих вимог у статуті мають бути передбачені такі заходи, як попередження, договірний штраф, а також примус власника до того, щоб продав свою квартиру.

- Розміри договірного штрафу законом не визначені, але, гадаю, він має бути немаленьким, щоб нести виховну функцію, - вважає юрист.

А ось такий захід, як відключення для порушника електрики, газу, води або тепла, на думку Пааса, нераціональний і практично нездійсненний - адже квартиру відокремити від загальнобудинкових мереж дуже складно.

Хто платить за юридичну послугу?

У статуті варто було б відрегулювати і питання (часто виникає на практиці): хто і на підставі чого платитиме за послуги юристів у вирішенні різних спірних ситуацій? Якщо в такій ситуації винен конкретний власник, але у статуті не зазначено, що платити за залучення юриста має саме він, то стягнення плати з цієї людини буде незаконним. Інша справа - якщо у статуті з'явиться такий, наприклад, пункт: «Всі витрати на правову допомогу, понесені товариством внаслідок невиконання або неналежного виконання членом товариства або особами, які проживають у його квартирі, зобов'язань, що випливають із законів чи статуту КТ, відшкодовуєцей член товариства».

Що має бути в рахунку?

Рахунки, які виставляють квартирні товариства квартировласникам, у різних будинках і виглядають по-різному. На думку Пауля Пааса, мінімальні вимоги щодо оформлення рахунку також варто внести до статуту. Головне при цьому – гарантувати людям зрозумілість, прозорість. Для цього в рахунку мають бути принаймні номер і дата його виставлення; реквізити товариства, зокрема рахунок у банку; вид оплачуваних послуг; тариф за одиницю обліку; кількість одиниць обліку та загальна сума платежу; ставка пені; сальдо даної квартири початку місяця; підпис особи, яка склала рахунок.

Важливо чітко визначити у статуті та процедуру оскарження рахунку. Припустимо, так: «Член товариства, не згодний із розміром місячної оплати, має право в 10-ти денний термін з дня отримання рахунку звернутися до правління товариства з письмовою заявою, в якій зазначені конкретні причини незгоди. Заяви, подані в пізніший термін, до розгляду не приймаються, і вважається, що член товариства з виставленим йому рахунком погоджується».

Готуємось до зборів

– До статуту доцільно внести також основні вимоги до головних документів, які обговорюються на загальних зборах, – звіту правління, звіту ревізійної комісії та плану господарської діяльності на наступний рік. Інакше звіти бувають дуже скупими, без жодного аналізу, адже навіть у законі міститься перелік тих відомостей, які в них обов'язково мають бути присутніми, - сказав Паас.

Оголошення про збори – кожному під підпис?

Як бути з кворумом?

Чи передбачити у статуті більш ліберальну можливість провести збори за будь-якої кількості учасників вже з першої спроби - чи залишити порядок,при якому на зборах має бути присутнім 50 відсотків плюс один власник і тільки якщо з першої спроби зібрати кворум не вдалося, то друге зібрання буде правомочно за будь-якої кількості учасників?

– Квартирне товариство – не клуб любителів пива, воно розглядає серйозні питання повсякденного життя людей. Тут не можна надто легко ставитись до того, що хтось на збори не прийшов. Причини можуть бути різними, тому вважаю, що принцип двох спроб зборів слід у статуті зберегти, – каже Пауль Паас. - Причому при другій спробі теж має бути кворум - звичайно, вже не 50+1, але аж ніяк не менше 10 відсотків від загальної кількості членів КТ.

Порядок денний можна змінювати

Порядок денний тепер можна змінити і безпосередньо на зборах - якщо на те буде воля 9/10 присутніх власників квартир. Юрист Паас не вважає цю норму демократичною та застерігає від захоплення нею. Адже таким чином можна скликати збори з незначного приводу, а потім поставити на них, наприклад, питання про зміну КТ. Взагалі, щоб підстрахуватися від подібних неприємних сюрпризів, варто включити до статуту КТ на випадок розгляду низки серйозних питань суворіші норми кворуму та більшості при голосуванні. Подібні обмеження є і в законі: наприклад, за зміну статуту має бути більше половини не від числа присутніх, а від загальної кількості членів товариства.

Врегулювати питання позички

Рішення взяти позику сюрпризом для членів товариства бути не може, оскільки ця дія пов'язана з річним планом господарської діяльності, а отже, власники повинні дізнатися про ці плани щонайменше за два тижні. Проте, оскільки практика банківських позик стала поширеною, до статуту КТдійсно варто внести пункти, які визначать – за яких умов товариство може взяти позику, яким має бути кворум на відповідних зборах та скільки голосів має бути віддано «за».

- Існує думка, що банки самі хочуть, щоб за рішення про позику голосувало більше половини членів товариства. Але насправді це вимагають не всі банки, - сказав Паас.

Представником може бути будь-який

Зміни законів відкрили можливість представляти інтереси члена товариства на загальних зборах будь-якій людині. Представник лише має бути дієздатною особою та мати письмову довіреність.

Нотаріус на зборах

Ще одна новація - на збори товариства тепер можна запросити нотаріуса. Це робиться у випадках, коли є ризик виникнення суперечок з приводу протоколу – правильно його вели чи ні, всі відобразили чи не всі. Нотаріус запевнить протокол зборів, і цим привід для суперечок значно зменшиться.

Про запрошення нотаріуса має право клопотати не менше 1/5 членів товариства, і заява про це до правління має бути подана протягом трьох днів з моменту, коли про збори було оголошено.

Хто за це заплатить? За словами Пауля Пааса, автоматично перекладати витрати на ініціаторів запрошення нотаріуса неправильно. Витрати на нотаріальне засвідчення протоколу загальних зборів можна покласти на цих людей лише за рішенням загальних зборів - коли за це проголосують не менше 2/3 присутніх.

У той же час, у статуті можна передбачити, що в інших випадках, коли на вимогу когось із членів КТ для проведення загальних зборів товариству доведеться нести непередбачувані витрати – наприклад, запрошувати якихось фахівців – ці додаткові витрати понесуть самелюди, на вимогу яких ці витрати були зроблені.

Обмежити коло претендентів

– Рекомендую товариствам обмежити коло осіб, які можуть бути обрані до правління та ревізійної комісії, – зазначає юрист.

Закон уже встановлює для цих випадків певні обмеження. Членами правління не можуть бути неповнолітні та люди з обмеженою дієздатністю, яким не можна входити до правління за законом чи за рішенням суду, а членами ревізійних комісій – ще й бухгалтери відповідних товариств.

- Ті, хто має заборгованість перед товариством з оплати господарських витрат за три і більше місяця;

- той, щодо кого діє рішення відповідно до ст. 14 Закону про квартирну власність (тобто про примусове відчуження квартири) або минуло не більше двох років, як людина так само втратила квартиру в іншому будинку;

- той, хто суттєво порушував обов'язки члена товариства або члена правління (ревізійної комісії) та з моменту порушення не минуло два роки.

Таким чином, шлях до керівних органів товариства був би, хоч частково, перекритий для боржників і несумлінних сусідів, у яких нерідко буває надміру енергії аж ніяк не для добрих справ.