Лізинг оренда з викупом офісу
Що таке лізинг?
Основна відмінність фінансової оренди офісної нерухомості від звичайної - після закінчення обумовленого терміну орендар стає власником заповітних квадратних метрів. Це форма кредитування бізнесу за наступною схемою: спочатку об'єкт, який хоче отримати лізингоодержувач, набуває лізингової компанії. Лізингоодержувач вносить перший авансовий платіж (зазвичай, щонайменше 10 %) і укладає договір, яким зобов'язується вносити платежі (зазвичай, фіксовані) протягом обумовленого терміну (зазвичай трохи більше десяти років). Після закінчення терміну дії договору нерухомість переходить у власність лізингоодержувача. "Це фінансовий інструмент для покупки, коли кредитує продавець", - пояснюють фахівці в CBRE.
З п'ятірки лідерів рейтингу найбільших лізингових компаній, складеного агентством «Експерт РА» за підсумками 2012 року, нерухомість у фінансову оренду пропонують лише три учасники: «ВТБ Лізинг», «Сбербанк Лізинг» та «Трансфін-М». «ВЕБ-Лізинг» і «Газпромбанк Лізинг» (1 і 5 місця відповідно) віддають перевагу популярнішим сегментам — комерційному транспорту, спецтехнікі, рухомому складу тощо. Умови у всіх трьох «акул» лізингу збігаються: аванс— не менше 10 % від вартості, термін – до 10 років плюс індивідуальний підхід до клієнта (як пояснюють експерти, що й не дивно – коло тих, хто бере нерухомість у лізинг, дуже обмежене). Що ж до потенційної суми фінансування, лише «ВТБ Лізинг» готовий офіційно назвати цифри — від 1 до 200 млн крб.
Ринок лізингу
Загалом український ринок лізингу не відрізняється стабільністю. Так, обсяг нових угод то зростає небувалими темпами, то несподівано «коштує дома». Так, у 2011 році приріст склав 80%,за підрахунками фахівців «Експерт РА», а через рік результати фінансової діяльності ледве набрали 1,5% (загальна сума за 2012 рік склала 1 320 млрд руб.). Така «зупинка» викликана зміною пріоритетів: традиційний «драйвер» ринку лізингових послуг — залізнична техніка — втратила 14 % попиту через зміни у цьому сегменті (перевиробництво вагонів, корекція цін на рухомий склад, скорочення обсягу перевезень тощо). У результаті фокус лізингодавців змістився у бік вантажного та легкового автотранспорту, а також авіатехніки. Нерухомість, на думку фахівців, входить до великих капіталомістких сегментів, які могли б «витягнути» ринок поряд з авіатехнікою та судами. Однак більше половини опитаних «Експерт РА» аналітиків сходяться на думці, що поки що цим сегментам до звання «драйверів» далеко.
Плюси і мінуси
На думку експертів, лізинг може бути непоганою альтернативою оренді. «Річ у тому, що платіж за ним приблизно дорівнює або трохи перевищує (не більше 10-15%) розмір середньої орендної ставки. Після закінчення терміну договору клієнт отримує об'єкт у власність, а орендар так і залишається «квартиронаймачем», – каже Роман Амелін, директор департаменту комерційної нерухомості Blackwood.
Крім того, не варто забувати і про додаткові бонуси:
Насамперед, вони не ростуть (як правило, вони фіксовані), тому лізингоодержувач може завжди прогнозувати свої витрати та доходи. У випадку з орендою, крім того, що через 8-10 років, як підрахували в Blackwood, сума, внесена за оренду, порівняється з вартістю офісної площі, ставки на бізнес-приміщення постійно зростають. "Кожен рік ціна за оренду підвищується на 7-15%", - зазначає Амелін.
«Як завжди при лізингу, виникає можливість податкової економії (заПДВ, податку на прибуток, податку на майно), яких немає при кредиті», — каже Василь Кашкін, керуючий партнер член Банківської Комісії української спілки промисловців та підприємців. Так, виплати з податку майно знижуються тому, що терміни амортизації активів скорочуються (адже базою є середньорічна вартість майна). Також величезний плюс — можливість повернення або взаємозаліку ПДВ, яку передбачають умови лізингової угоди, погоджується Амелін.
Ще один пункт на користь лізингу – можливість переробляти офісний простір без додаткових погоджень із власником будівлі. Адже, як правило, орендарю потрібно отримати дозвіл на те, щоб знести стіни або зробити перепланування. Крім того, немає загрози «виселення»: власник може не тільки підняти оренду, а й не продовжити контракт, знайшовши вигіднішого «мешканця».
Такий варіант вибирають ще й ті компанії, які не підходять під умови звичайного банківського кредиту (комерційної іпотеки): не можуть надати необхідний пакет документів з тих чи інших причин, не мають кредитної історії або необхідного матеріального забезпечення для отримання позики. «На фінансову оренду простіше отримати схвалення, лізингові компанії висувають менше вимог до фінансового стану, оскільки вони не звітують перед ЦП, не формують резерви тощо», — пояснює Василь Кашкін. Проте за задоволення придбати офісну площу доведеться заплатити. Експерт нагадує: лізинг зазвичай дорожчий за кредит на кілька процентних пунктів, оскільки до ціни кредиту додається маржа лізингодавця (а більшість із них самі кредитуються в банках).
Незважаючи на велику кількість плюсів, на сьогоднішній момент випадки оформлення офісної нерухомості в лізинг, як і раніше, поодинокі, аджебільшість компаній-орендарів віддають перевагу мобільності: ті, чий бізнес зростає, готові до розширення компанії та переїзду (окремий стимул для зміни офісу — чергове підвищення ставок). Крім того, навіть ті, хто купує приміщення, роблять це в обхід офіційних податків. "Проблема того, що лізинг не набрав ще належних оборотів, - це саме українська дійсність, адже 95% угод на ринку нерухомості проводять за так званими сірими схемами", - упевнений Амелін.
Щодо першопрохідців, то, на думку експертів CBRE, ключову роль при виборі відіграють сфера бізнесу та його обсяги. На думку фахівців, послугами лізингових компаній користуються ті, хто не планує найближчим часом збільшувати бізнес або хоче вкласти вільні кошти в нерухомість, щоб потім її продати за вищою ціною.