Метод капіталізації
Метод капіталізації: сутність, плюси та мінуси
Оцінюючи бізнесу (майна) дедалі частіше застосовується метод капіталізації, як із способів дохідного підходу. Такий вид розрахунку актуальний лише за наявності всіх необхідних даних, а також за умови, що очікуваний прибуток буде стабільним або збереже незначні темпи зростання. Ці умови безпосередньо стосуються, наприклад, орендного бізнесу, коли основний вид доходу - це плата оренду приміщення.
Поточна вартість майна залежить від змін коефіцієнта капіталізації, тому застосування описуваного способу передбачає чітке обгрунтування параметра. Сама капіталізація - перетворення фінансового потоку ціну (вартість) у вигляді розподілу розрахункового параметра на мультиплікатор (коефіцієнт капіталізації). Всю суть методу можна виразити у простій формулі:
Vm = Прибуток/К (або V) = М*Д,
де К - коефіцієнт капіталізації, Д - прибуток; М - мультиплікатор,
Vm – вартість оцінки об'єкта.
Сутність методу капіталізації - у обчисленні обсягу щорічного прибутку з урахуванням ставки капіталізації, на базі якої і провадиться розрахунок вартості компанії. Застосування цієї методики дозволяє фахівцеві вирішити кілька завдань:
- обчислити тривалість періоду, в який проводиться аналіз; - обчислити базу, що капіталізується; - розрахувати коефіцієнт капіталізації; - зробити розрахунок ринкової ціни.
Сьогодні є кілька методик капіталізації компанії. Вони різняться залежно від видів прибутку, а такожпараметрів, які виступають як дільники (множники) при виконанні розрахунків. Так, можна виділити капіталізацію:
- фактичних (реальних) дивідендів; - чистого прибутку до моменту виплати податків; - чистого прибутку вже після виплати податків; - потенційних дивідендів і так далі.
Розрахунок чистого прибутку повинен виконуватись у визначений термін. Аналіз можна провести для трьох періодів у минулому або використовувати три часових проміжку (два періоди до моменту розрахунку, один - на поточний момент і два - в майбутньому). Важливий момент – порівняти отримані параметри.
До переваг методу капіталізації варто віднести:
- простоту обчислення; - можливість оцінити реальну ринкову кон'юнктуру.
Недоліки методу капіталізації полягають у неможливості його застосування у таких випадках:
- за відсутності необхідних даних про ринкові операції; - коли підприємство перебуває ще на етапі становлення; - об'єкт оцінки потребує проведення серйозних робіт з реструктуризації.
Метод капіталізації: основні етапи застосування та оцінки
У процесі використання методу завдання оцінювача ось у чому:
1. Виконати всі кроки щодо підготовки фінансового звіту за певний проміжок часу (найчастіше розрахунок проводиться за останні п'ять років).
2. Зробити коригування фінансових даних, які було відображено у звіті, спираючись на сучасні вимоги GAAP. Якщо необхідно «заховати» зайві чи недіючі кошти компанії, їх потрібно розглянути на останньому етапі.
3. Виконати розрахунок (перерахунок) податків (федеральних та місцевих) на нормалізований прибуток (ще до моменту відрахування податків). В результаті можна отримати чистий прибуток з урахуваннямкоригування.
4. У ситуації коли в ролі капіталізованого прибутку виступає грошовий потік, не обійтися без додаткового коригування чистого прибутку (розрахована на попередньому етапі). Такий розрахунок дозволяє отримати чистий чи валовий фінансовий потік.
5. Обчислити коефіцієнт капіталізації. У ролі об'єкта для розрахунків має виступати той потік, який потребує капіталізації. Як правило, як цей поток виступає чистий дохід, розрахований у кроці 3. Але в ряді випадків у ролі вимірювача може виступати як чистий, так і валовий грошовий потік (крок 4).
6. Розрахувати термін діяльності підприємства, що буде основою капіталізації. Як правило, як такий період береться останній рік роботи. Для отримання більш точних результатів може бути виконано розрахунок з урахуванням показника останні кілька років.
7. Розрахувати операційну ціну підприємства. Для цього чистий прибуток (їй розрахунок виконаний на кроці 3) поділяється на коефіцієнт капіталізації.
8. Провести перевірку на відповідність здоровому глузду. На даному етапі оцінювач повинен переглянути розрахунок, і зробити низку основних тестів щодо обґрунтованості доводів під час розрахунку.
9. Якщо на другому кроці були відкориговані дані фінансової звітності та з'явилися недіючі або зайві активи, їх необхідно додати до показника, розрахованого в сьомому кроці.
10. Прийняти рішення, чи є потреба в коригуванні отриманої на дев'ятому етапі ціни для обліку знижки за безконтрольним пакетом цінних паперів або знижки за ліквідність.
Спрощена розрахункова частина методу капіталізації має три етапи:
1. Визначається середній очікуваний прибуток підприємства протягом року. У розрахунок приймається той дохід, який можливий за самогоефективне використання ресурсів підприємства.
2. Розрахунок ставки капіталізації.
3. Обчислюється загальна ціна об'єкта (майна) з урахуванням раніше розрахованого ЧОД та капіталізаційного коефіцієнта.
На початковому етапі оцінювач бере до уваги кілька рівнів доходу – потенційний та дійсний валовий, грошові надходження, операційний дохід.
Потенційний валовий дохід безпосередньо залежить від плати за оренду та площі приміщення. Сама формула виглядає так:
де Ca – плата за об'єкт, що надається в оренду, кв. метр; - S - площа об'єкта, що здається в оренду, кв. метр.
Метод капіталізації хороший у тому випадку, коли в угоді прописано фіксовану ставку з оренди. В інших варіантах краща методика дисконтування грошових потоків.
Наступний параметр, який підлягає розрахунку – дійсний валовий дохід. Він обчислюється як сума потенційного валового доходу та іншого прибутку від застосування об'єкта нерухомості та «мінус» втрати, які можливі при недовикористанні наявних у розпорядженні площ.
Кінцевий варіант формули має такий вигляд:
ДВД = ПВД + Інша прибула - Втрати.
Розрахунок коефіцієнта недозавантаження:
На - кількість періодів, в яких об'єкт нерухомості здавався в оренду;
Розрахунковий коефіцієнт недозавантаження необхідно коригувати з урахуванням можливого завантаження у майбутньому. Це, у свою чергу, залежить від кількох параметрів - перспектив розвитку регіону, ситуації в економіці, стадіїринковому циклі, відносини попиту та пропозиції.
Чистий операційний дохід може бути обчислений шляхом віднімання з дійсного валового прибутку операційних витрат. За розрахунковий період береться термін один рік. У процесі обчислення амортизаційні відрахування до обліку не беруться. Сама формула така:
Останній параметр у формулі (операційні витрати) – кошти, які необхідні для підтримки нормальної працездатності об'єкта нерухомості. Їх можна поділити на умовно постійні, експлуатаційні та резерви.
Наступний етап - розрахунок коефіцієнта капіталізації, який може виконуватися кількома методами:
1. З урахуванням коригування зміни ціни активу. Тут коефіцієнт складається з кількох елементів - норми повернення коштів (капіталу) та ставки прибутковості.
Щодо «дельта», то цей параметр відображає зниження вартості об'єкта нерухомості.
2. За методом ринкового вичавлення формула матиме такий вигляд:
Тут Сi - це ціна, за яку був проданий i-й об'єкт; ЧОДi - чистий операційний прибуток для будь-якого з i-их об'єктів аналога.
Найбільша проблема в даній методиці - це пошук інформації ЧОД (вона є прихованою).
3. За методом пов'язаних інвестицій. У разі коли купівля нерухомості здійснюється за кредитні чи особисті кошти, важливо, щоб коефіцієнт капіталізації задовольняти двом видам інвестицій:
- для позикового капіталу розрахунок такий:
- Для власного капіталу формула така: