Методи оцінки нерухомості Витратний метод для оцінки ринкової вартості нерухомості

7. Витратний метод для оцінки ринкової вартості нерухомості

Витратний підхід (ЗП) (the cost approach) ґрунтується на розрахунку: витрат на відновлення (у деяких випадках — заміщення) будівель, що оцінюються, і споруд з урахуванням усіх видів зносу та підприємницького прибутку. До одержаної вартості додається ринкова вартість ділянки землі. В основі ЗП лежить принцип заміщення.

Вартість відновлення (витрати на повне відновлення об'єкта) - це витрати в поточних цінах на будівництво його точного дубліката або копії з використанням точно таких же матеріалів, будівельних стандартів, дизайну і з тією ж якістю робіт (які втілюють недоліки, невідповідності та «моральний» » знос), як і в об'єкта оцінки.

Вартість заміщення (витрати на повне заміщення) - це витрати в поточних цінах на будівництво будівлі, що має еквівалентну корисність з об'єктом оцінки, побудованого з нових матеріалів та відповідно до нинішніх стандартів, дизайну та планування (тобто заміна будівлі його функціональним аналогом).

Використання ЗП необхідне при:

♦ техніко-економічний аналіз нового будівництва;

♦ визначення НіНЕІ землі;

Є оцінці нерухомості на пасивних ринках;

♦ оцінки об'єктів спецпризначення;

♦визначення бази оподаткування.

ЗП важкореалізуємо для будівель з унікальними архітектурними та естетичними характеристиками, що мають історичну цінність, а також будівель із надмірним фізичним, функціональним та зовнішнім зносом. Алгоритм використання ЗП включає наступні етапи.

1.Огляд об'єкта нерухомості та ознайомлення з усією наявною документацією.

2.Оцінка поточної вартості відновлення чи заміщення (визначення витрат/витрат відтворення)покращень).

3.Оцінка всіх видів накопиченого зносу.

4.Оцінка величини підприємницького прибутку.

5.Оцінка вартості ділянки землі.

6.Визначення підсумкової вартості об'єкта нерухомості підсумовуванням відновлювальної вартості поліпшень з урахуванням зносу, вартості земельної ділянки та підприємницького прибутку.

Витрати можуть бути прямі та непрямі:

♦прямі — включають вартість робочої сили, матеріалів, експлуатації машин і механізмів;

♦непрямі — виникають у ході будівництва, але їх не можна безпосередньо виявити у самій споруді; визначаються, зазвичай, коефіцієнтом до прямих.

Існують такі методи оцінки повних витрат:

1.Метод порівняльної одиниці з варіантами.

2.Метод кількісного обстеження.

3.Метод порівняльного об'єкта.

Мають місце три види зносу:

2) функціональний (або функціональне старіння);

3) зовнішній (економічний).

Фізичний та функціональні зноси можуть бути усувними та непереборними. Критерієм усунення зносу служить перевищення доданої при цьому вартості над витратами на його усунення.

Методи визначення зносу:

♦метод екстракції (метод ринкової вибірки);

♦метод строку життя;

♦метод розбиття (за трьома видами зносу).

Методи оцінки земельної ділянки:

♦метод залишку для землі;

♦метод капіталізації земельної ренти;

♦метод порівнянних продажів.

Оцінка вартості об'єкта нерухомості при витратному підході визначається за такою схемою:

Оцінена вартість відновлення ______

а) усувний _____;

в) непереборний для елементів із тривалим терміном життя _____;

б) непереборний для елементів зкоротким терміном життя_____

а) усувний _____;

б) непереборний _____

ІІІ. Зовнішнє старіння.

Загальний накопичений знос:

Вартість покращень з урахуванням зносу ______.

Плюс: вартість земельної ділянки ______.

Плюс: підприємницький прибуток ______.

Оцінка вартості за витратного підходу ______.

Знос- це втрата вартості через погіршення фізичного стану об'єкта та/або його морального старіння. Накопичений знос визначається як різниця між поточною вартістю відновлення (заміщення) та реальною ринковою вартістю об'єкта на дату оцінки.

Залежно від причин, що викликають втрату вартості, знос поділяється на три типи: фізичний знос, функціональний знос, знос зовнішнього впливу.

Фізичний знос- це втрата вартості за рахунок фізичного руйнування будівельних конструкцій та матеріалів у процесі експлуатації. Він виявляється у старінні та зношуванні, руйнуванні, гниття, іржавінні, поломці та конструктивних дефектах. Такий тип зносу може бути як виправним (усунутим), так і невиправним (непереборним). Виправний фізичний знос (тобто знос, який може бути усунений в результаті поточного ремонту) включає плановий ремонт або заміну частин об'єкта в процесі повсякденної експлуатації. Вважається, що знос відноситься до виправного, якщо витрати на його виправлення менше, ніж вартість, що додається.

Функціональний (моральний) знос— це втрата вартості внаслідок відносної нездатності даної споруди забезпечити корисність порівняно з новою спорудою, створеною для таких же цілей. Він зазвичай викликаний поганим плануванням, невідповідністю технічним та функціональним вимогам за такими параметрами, якрозмір, стиль, термін служби тощо. буд. Функціональний знос може бути виправним і непоправним. Функціональний знос вважається виправним, коли вартість ремонту або заміни застарілих або неприйнятних компонентів вигідна або, принаймні, не перевищує величину корисності, що додається, та/або вартості. Інакше знос вважається невиправним.

Фізичний та функціональний знос зазвичай притаманні самій власності.

Зовнішнє (економічне) зношування викликається факторами ззовні — зміною ситуації на ринку, зміною фінансових та законодавчих умов тощо.

Для визначення накопиченого зношування застосовуються такі методи [29].

1. Метод розбиття

Метод розбивки полягає у докладному розгляді та обліку всіх видів зносу.

Результати оцінки зносу наводяться у таблиці.

---