Недійсна угода повертаємось на вихідні позиції, Економіка та Життя
Якщо угоду купівлі-продажу нерухомості визнано недійсною, покупець повинен повернути нерухомість продавцю, а продавець — повернути покупцю сплачені за неї гроші. Про те, які податкові наслідки при цьому виникнуть у обох сторін недійсного правочину, — у нашій темі номера.
Угода може виявитися недійсною з підстав, встановленим законом, з визнання її такою судом (оспорима угода), чи незалежно від цього визнання (нікчемна угода) (п. 1 ст. 166 ДК РФ). Недійсна угода не тягне за собою юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю, і недійсна з моменту її вчинення (п. 1 ст. 167 ДК РФ).
При недійсності правочину кожна зі сторін зобов'язана повернути інший все отримане за нею, а у разі неможливості повернути отримане в натурі - відшкодувати його вартість, якщо інші наслідки не передбачені законом (п. 2 ст. 167 ЦК України). Таким чином, при визнанні правочину недійсної сторони повинні повернутися до того стану, в якому вони перебували до її вчинення.
Але що робити з нарахованими внаслідок такої угоди податками? Чи потрібно сторонам угоди проводити якісь коригування за своїми зобов'язаннями, і якщо потрібно, то яким чином?
Податок на прибуток у покупця
За час володіння нерухомістю покупець нараховував за нею амортизацію, ніс витрати на її утримання та експлуатацію (комунальні платежі, витрати на охорону, страхування тощо). Чи повинен ці суми виключати зі складу витрат?
Амортизація
Фінансисти обґрунтовують вищенаведену позицію тим, що однією з умов визнання майна, що амортизується, є наявністьправа власності нею (п. 1 ст. 256 НК РФ). А оскільки недійсна угода не тягне за собою юридичних наслідків, визнання судом договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним означає, що покупцю право власності на це майно не переходило. Отже, він не має підстав для обліку амортизації за таким майном у складі витрат при розрахунку податку на прибуток.
Витрати на утримання та експлуатацію нерухомості
Податковий кодекс дозволяє враховувати у складі витрат, що зменшують податкову базу з податку на прибуток, витрати на комунальні послуги (підп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ), витрати на страхування основних засобів (підп. 3 п. 1 ст. 263 НК РФ), їх ремонт (ст. 260 НК РФ) та охорону (підп. 6 п. 1 ст. 264 НК РФ). Всі ці витрати покупця, здійснені ним щодо придбаного об'єкта нерухомості, повністю задовольняють критеріям визнання видатків, переліченим у п. 1 ст. 252 НК РФ. Адже вони реально понесені покупцем і виконані для здійснення діяльності, спрямованої на отримання доходу.
На відміну від амортизації, їхнє визнання ніяк не пов'язане з правом власності на майно, щодо якого вони понесені. Тому недійсність угоди купівлі-продажу нерухомості не спричиняє виключення цих витрат зі складу витрат, що зменшують податкову базу з податку на прибуток. Це підтверджує і Мінфін України.
Податок на прибуток у продавця
З метою оподаткування реалізацією товарів визнається передача права власності ними (п. 1 ст. 39 НК РФ). Оскільки внаслідок визнання правочину купівлі-продажу недійсним право власності на нерухомість до покупця не перейшло, її реалізація не відбулася. Тому продавець має виключити зі складу доходівотриманий від покупця виторг, а зі складу витрат - враховані при реалізації нерухомості витрати. Виникає питання: у якому періоді потрібно зробити коригування?
Таким чином, коригування податкової бази з податку на прибуток продавець має здійснити у період повернення нерухомості.
Якщо ви не бажаєте суперечок з податківцями, краще провести коригування в періоді реалізації та подати уточнені декларації (декларацію) з податку на прибуток. При цьому доплачувати податок на прибуток та пені потрібно буде лише тоді, коли реалізація нерухомості була збитковою.
Податок на майно не коригується
Нерухоме майно, яке враховується на балансі як об'єкти основних засобів у порядку, встановленому для ведення бухгалтерського обліку, визнається об'єктом оподаткування з податку майно організацій (п. 1 ст. 374 НК РФ). Якщо у продавця досі її продажу нерухомість враховувалася у складі основних засобів, він був платником податку на майно за нею. При реалізації нерухомості її було виключено продавцем зі складу основних засобів, і платником податку майно у ній став покупець.
Оскільки за недійсною угодою право власності на нерухомість до покупця не переходило, виникають такі питання:
1) чи повинен продавець донарахувати податку майно весь час володіння нерухомістю покупцем;
2) чи треба покупцю виключати повернену продавцю нерухомість із податкової бази з податку майно з її придбання?
Визнання договору купівлі-продажу недійсним не може спричинити виникнення у продавця та покупця обов'язку спотворити у бухгалтерському обліку реальні факти їхньої господарської діяльності. У зв'язку з цим аргумент податкового органу прообов'язки продавця відновити відомості про реалізований покупець майно у бухгалтерському обліку на дату його реалізації є неспроможним. У разі фактичного здійснення реституції, тобто повернення продавцю спірних об'єктів нерухомого майна, він буде зобов'язаний відобразити дані фінансово-господарські операції на дату їх вчинення і з цього моменту знову стане платником податку на майно організацій щодо зазначених об'єктів.
Таким чином, ні покупцю, ні продавцеві коригувати свої податкові зобов'язання з податку на майно у зв'язку з визнанням угоди купівлі-продажу нерухомості недійсною не потрібно.
Податкові наслідки для ПДВ
З роз'яснень фінансистів випливає, що коригування податкових зобов'язань з ПДВ під час здійснення двосторонньої реституції під час визнання угоди купівлі-продажу нерухомості недійсною слід проводити і продавцю, і покупцю у податковому періоді, у якому товар повернуто продавцю. Причому, на думку фінансистів, покупець має відновити раніше прийнятий до відрахування ПДВ, а продавець використовувати право на відрахування.