Ні центу більше - Спорт Бізнес Консалтинг

Як правильно оцінити вартість будівництва стадіону та врахувати непередбачені витрати розповілиДжеймс Вудраф, голова відділу зі спорту та Юджин Корріген, спеціаліст, компаніїCore Five

Стадіони – це не просто гарні будинки, а цілі архітектурні споруди, величні символи для міст та фанатів. Їх величезні розміри та оригінальні зміни вражають своєю монументальністю, тому сам процес зведення арени може бути пов'язаний із низкою складнощів та вельми неоднозначних моментів. Унікальність розробленого проекту, а також відмінності у вимогах замовника, ліги, клубу, турніру та глядачів можуть стати предметом серйозних дискусій щодо оцінки вартості цих споруд.

Необхідні для будівництва стадіону капіталовкладення визначаються прогнозованою виручкою, що ґрунтується на запитах замовника, структурі цін, спортивних успіхах на футбольному полі, оцінці експлуатаційних витрат, вартості фінансування тощо. Зазвичай саме ці параметри піддаються суворій перевірці та зіставленню при проведенні порівняльного аналізу вартості стадіонів, що зводяться щодо інших побудованих арен. За основу порівняльного аналізу найчастіше береться такий показник, як "вартість за одне посадкове місце", але так як не існує двох однакових споруд, розмір капітальних вкладень може значно відрізнятися залежно від того, які стадіони є предметом аналізу , а також від врахованої інформації та критеріїв, що формують ці самі витрати. При використанні методу проведення порівняльного аналізу, що враховує "вартість за одне посадкове місце", необхідно ясно представляти всі елементи, включені в загальну суму витрат, і що особливо важливо, чи базується фактичнапідсумкова сума витрат на вартість будівництва стадіону та розробки проекту, або вона знаходиться десь посередині між цими двома ключовими складовими.

При плануванні будівництва стадіонів чомусь не прийнято брати до уваги такі найважливіші фактори, як проведення підготовчих та оздоблювальних робіт, а також наявну на території арен інфраструктуру, житлові та торгові будівлі, які є додатковими джерелами прибутку. Все це може значним чином позначатися на проведенні вартісного аналізу та різнитися залежно від розташування об'єкта, початкових і розрахованих у довгостроковій перспективі цілей і завдань всього проекту.

Розставляючи все на свої місця

На цьому етапі окремо розглядаються витрати, пов'язані зі зносом меблів, приладів та обладнання (FF&E), кейтерингом, вартістю пивоварні, оплатою професійних послуг та планування будівництва стадіону. Це походить від того, що перераховане можливо не увійшло до бюджету будівництва або, наприклад, стає предметом обговорення зі спонсорами, що також може суттєво відрізнятися залежно від побажань замовника та оператора.

Ключовим моментом тут є необхідність чіткого розуміння всіх вищезгаданих нюансів при складанні бюджету розробки проекту, щоб виключити невраховані або повторно підраховані параметри.

Ефективна віддача від вкладених коштів спостерігається тоді, коли зведення стадіону призводить до отримання відчутного прибутку і повністю відповідає цілям і завданням замовника, якому також дуже важливо знати, в чому різниця між вартістю будівництва арени і девелопментом самого проекту. Він повинен бути обізнаний про те, що деяківартісні показники можуть переноситися з бюджету будівництва в кошторис деелопменту, залежно від його власних переваг та відношення до різних ризиків, до яких прийнято відносити надання послуг кейтерингу та знос меблів, приладів та обладнання (FF&E). Замовник може бути також дуже зацікавлений у доході від спонсорства, що сприяє пошуку можливостей вирішення питання із забезпеченням об'єкта різним сучасним обладнанням – ТВ-плазми та LED-монітори, обладнання для барів тощо. - За рахунок спонсора.

Визначення вартості будівництва

У таблиці 1 відображено вартість типового будівництва нового 40-тисячного стадіону, що відповідає стандартам Англійської Прем'єр-ліги (АПЛ), та враховано відсоткове співвідношення між ключовими елементами від загальної суми.

Таблиця 1. Як зразок розглянемо вартість будівництва типового 40-тисячного футбольного стадіону, що відповідає всім стандартам АПЛ. Ця модель базується на узятій під забудову вільній ділянці землі на півдні Англії та з урахуванням цін на рівні 2016 року. Підрахунок вартості проводиться з використанням методу порівняльного аналізу, що дозволяє зіставити збудовані за минулі 15 років стадіони. Підсумкова вартість, звичайно ж, помітно варіюватиметься в залежності від побажань клієнта, цілого ряду обставин, особливостей обраного під забудову місця і т.д. Всі ціни вказані у фунтах стерлінгів.

Вартість будівництва варіюватиметься в залежності від цілого набору факторів та драйверів вартості, серед яких такі:

Місткість - це головний драйвер всього будівництва, розмірів споруди, поетапної реалізації проекту, монтажу інженерних систем споруд та типу даху, що встановлюється.
Місцерозташування значно впливає на вартість будівництва стадіону, так як забудова в різних районах сильно відрізняється. Проектні завдання в різних регіонах також значно варіюються: виникає необхідність забезпечення арен системами охолодження повітря в регіонах зі спекотним кліматом та врахування відстані навколо арени (зона скупчення людей до матчів), а також комфортних умов на стадіонах у Північній Америці.
Програма гостинності - це важливе джерело доходу всім стадіонів. З погляду будівництва та оснащення зони гостинності обходяться набагато дорожче, ніж простір навколо самої арени.
Режим проведення матчу тапред'явлені лігою вимоги надаватиме значний вплив на формування вартості проекту, так само як і розміщення бігових доріжок або будівництво бейсбольного стадіону внесе відчутні корективи до підсумкового бюджету. Стандартні вимоги до стадіонів Ліги чемпіонів УЄФА відрізняються від подібних критеріїв таких національних чемпіонатів, як Бундесліга та АПЛ.
Метод будівництва залежно від виду використовуваного матеріалу та конструкції може серйозно позначатися на загальній вартості. Наприклад, несучі конструкції бувають зі сталі або бетону, а фундамент – пальовий або суцільний (плитний). У кожного з цих методів є свої переваги та недоліки з точки зору зручності монтажу, витраченого часу та ціни.
Тип даху залежно від конструкції, що використовується - вантова («Стад де Франс»), ферменна («Сан-Сіро» і нова Головна трибуна на «Енфілді»), консольна («Олд Траффорд»), компресійне кільце («Кейптаун Стедіум») або арочна («Уемблі») – також відбивається на всій вартості.
Обшивка фасаду стадіону залежить від побажання замовника, традицій та місцевого колориту регіону, проектувальних вимог та можливостей бюджету проекту.
Форма чаші стадіону також впливає на вартість. Усі наявні трибуни арени можуть стояти окремо і утворювати прямокутник, або зливатися разом із формуванням овального обрису. Ця споруда може мати від однієї до чотирьох трибун із збереженням чи відсутністю симетричності всієї композиції.

Встановлення вартості розробки проекту

Вартість розробки проекту може на 20-40% збільшити величину витрат на будівництво стадіону, що залежить від деяких особливостей самого проекту. Таблиця 2 наводить ряд чинників, що впливають формування загальної вартості.

Таблиця 2 відображає структуру деяких фінансових витрат, що не мають прямого відношення до будівництва. Тут не враховано деякі специфічні елементи, що стосуються проектування та місця забудови – інфляція, регламентування процесу планування проектів (S106), придбання ділянки під будівництво, визначення можливості реалізації проекту, знесення колишніх будівель, фінансування та податки, вимушені перенесення матчів, перебудова всієї необхідної інфраструктури та формування нової спортивної спадщини.

Необхідно враховувати такі пункти:

Виявлення істинної вартості

Неважко помітити наявність суттєвої різниці між вартістю будівництва та ціною розробки проекту будівництва стадіону. Важливо, щоб замовники мали чітке розуміння структури загальної вартості проекту та не розраховували надто сильно на стандартну "вартість за одне посадкове місце" або інші порівняльні характеристики. Їм треба побут в курсі вартості оздоблювальних робіт, які можуть позначитисяна витратах, а також розуміти, як найкраще з усім цим керуватися. З першого дня роботи над проектом замовники та вся команда розробників повинні знати та відстежувати ключові драйвери вартості.

Розуміння відповідного цінового моделювання та методики порівняльного аналізу стане неоціненним інструментом у питанні прогнозування та порівняння вартості будівництва стадіону на ранній стадії цього процесу, найчастіше ще до завершення розробки концепції всього проекту.

Core Five – це незалежна фірма, яка здійснює вартісне консультування та складається з досвідчених професіоналів у галузі будівництва, націлених на вирішення широкого спектру завдань своїх клієнтів.Джеймс Вудраф очолює відділ спорту, а серед його партнерів значаться футбольні клуби «Ліверпуль» та «Манчестер Сіті», автодром у Сільверстоуні, девелоперська компанія Мубадала з ОАЕ та Оргкомітет чемпіонату світу з футболу 2022 року в Катарі.

Джерело Panstadia ПереклавАлан Цаллагов