Норма капіталізації

Норма капіталізації – це коефіцієнт, який демонструє взаємозв'язок між ринковою вартістю активу та майбутнім доходом, згенерованого цим активом. Його застосовують у процесі оцінювання інвестиційного проекту прибутковим підходом. Ставку капіталізації не застосовують, якщо протягом року дохід від придбаного активу зростав, а потім падав.

Найчастіше норму капіталізації застосовують для оцінювання об'єктів нерухомості, однак її можна використовувати при оцінці цінних паперів або інших активів. Наприклад, для акцій ставка капіталізації розраховується шляхом розподілу ринкової вартості у сумі дивідендів.

Існує ряд основних способів визначення норми капіталізації:

• Прямий;
• Пов'язаних інвестицій;
• Відшкодування капітальних видатків.

Згідно з прямим методом коефіцієнт розраховується як сума річного доходу, отримана від активу, поділена на витрати на його придбання:

ЧД - чистий дохід;

Сакт – вартість придбаного активу

Пов'язані інвестиції

Якщо актив купується частково за допомогою власних коштів, а частково – зовнішніх інвестицій, норма капіталізації повинна забезпечувати вимоги дохідності на обидві частини капіталовкладень. Тоді величина ставки капіталізації обчислюється шляхом пов'язаних інвестицій.

Ставку для капіталовкладень зовнішнього інвестора визначають за такою формулою:

де Rm - норма капіталізації позикового капіталу;

ДО – річні виплати;

К – сума кредитних коштів.

Ставку для власних капіталовкладень визначають як:

де Rc - норма капіталізації власних вкладень;

PTCF - грошовий потік за рік (до виплатиподаткових зобов'язань);

Кс - сума власних капіталовкладень.

Загальну норму капіталізації розраховують як середньозважене значення двох ставок:

де М – відношення величини позикових коштів до вартості придбаного активу.

У разі прогнозування змін ринкової вартості набутого активу необхідно в процесі розрахунків норми капіталізації враховувати повернення основної суми капіталовкладень (процес рекапіталізації). Для повернення інвестиційних вкладень необхідно частину отриманого операційного доходу відкласти до фонду під відсоткову ставку рекапіталізації.

Відшкодування капіталовкладень

Норма капіталізації формується з двох складових: ставки прибутковості капіталовкладень, яка виплачується інвестору за користування інвестицією, та норма повернення (відшкодування суми первісних інвестицій):

Нкап – норма капіталізації;

Rдох - ставка прибутковості;

∆ - частина активів, схильних до зносу;

Rвозвiв – норма повернення.

Ставка прибутковості капіталовкладень розраховується шляхом додавання до безризикової ставки премій за ризикованість, а також інших додаткових компенсацій.

Безризикова ставка - це ставка, що відображає можливість інвестування грошових ресурсів без будь-якого ризику їх неповернення. Як безризикова ставка часто виступає ставка прибутковості по ОФЗ, ВЕБ. Премія за ризик складається з різних елементів:

• Компенсація за низький рівень ліквідності (враховується ризик неможливості моментального повернення вкладених у об'єкт інвестицій). Цю компенсацію розраховують лише на рівні інфляції долара;
• Компенсація за ризик (враховується ймовірність втрати споживчої вартості активу). Це компенсація може бутирозрахована у розмірі страхових платежів;
• Плата за інвестиційний менеджмент (враховується необхідність участі досвідченого управлінця у процесі експлуатації активу). Дана надбавка формується з урахуванням коефіцієнта недовантажень та втрат.

---