Норма повернення інвестицій

Норма повернення інвестицій чи капіталу – це розмір відсоткової ставки, який би повернення початкових вкладень.

Кожен актив (об'єкт нерухомості) має певний обмежений період економічного життя (час, протягом якого використання об'єкта є фізично допустимим та економічно ефективним). Доход, який приносить актив (об'єкт нерухомості), повинен компенсувати втрату активом своєї вартості до завершення терміну його економічного життя. У числовому вигляді розмір доходу, необхідного для такого повернення, виражається через норму повернення інвестицій.

Норма повернення інвестицій визначається розміром щорічної втрати інвестицій за час очікуваного періоду використання активів, характером зміни суми чистих доходів та варіанта реінвестування отримуваних доходів.

Сучасна оцінна експертиза вдається до 3-х методів обчислення норми повернення інвестицій або капіталу:

прямолінійний метод, засновником якого є Рінг;
Інвуд запропонував ануїтетний спосіб повернення інвестицій;
Хоскольд створив модель, яка дозволяє розрахувати норму повернення вкладень за безризиковою ставкою відсотків.

Кожен з цих методів був придуманий і розроблений для зручності розрахунку норми повернення інвестицій у різних ситуаціях.

Метод Рінгу

Метод, створений Рінгом, передбачає відшкодування початкових вкладень рівними сумами. Для точного розрахунку використовується формула:

де Rd - норма доходу на інвестиції; N - період економічного життя, що залишився.

Норма повернення інвестицій, капіталу або активів визначається за наступною схемою: повну вартість зроблених вкладень ділять на тривалість економічного життя. Сучасна оцінна експертизавикористовує вищезазначений спосіб розрахунку повернення інвестицій у разі, коли вкладенням є будь-який об'єкт або нерухомість, що знаходиться на завершальній стадії свого економічного життя.

Метод Інвуду

Модель розрахунку повернення спочатку вкладеного капіталу, створена Інвудом, дозволяє правильно розрахувати норму повернення у тому випадку, коли загальна вартість коштів, що повертаються, реінвестується відповідно до ставки прибутковості вкладених коштів.

де SFF – фактор фонду відшкодування; Y = Rd – норма доходу на інвестиції.

Фахівці вдаються до цієї моделі повернення коштів при оцінці об'єкта або нерухомості, який не знаходиться на завершальній стадії економічного життя, а може продовжувати функціонувати ще протягом якогось часу. Однак, щоб повернути відсоткову ставку від вкладених активів нерухомість повинна відповідати певним вимогам:

термін експлуатації будівлі має відповідати спочатку заявленому терміну;
протягом цього періоду цей об'єкт повинен приносити постійний щомісячний дохід;
після завершення експлуатаційного терміну цей об'єкт чи нерухомість повністю знецінюється.

Метод Хоскольда

До методу Хоскольда оцінна експертиза вдається в ситуації, коли ставка доходу початкових вкладень досить висока і реінвестування за такою самою ставкою малоймовірне. У такому разі норма повернення інвестицій визначається за безризиковою ставкою.

Основною перевагою цього є безпосереднє відображення повної ринкової кон'юнктури. Крім цього, до уваги береться і звіт про доходи.

Тим не менш, у цієї моделі є і мінуси, чого не скажеш про інші моделі розрахунку повернення інвестицій:

якщо об'єкт вкладеньвідсутня стабільний дохід, чи об'єкт ще готовий, то цьому випадку використовувати даний метод розрахунку повернення капіталу неможливо;

за відсутності достовірних відомостей про ринкові угоди, розрахувати норму повернення цим способом практично неможливо.

Переваги використання описаних методів

Правильний і точний розрахунок внутрішніх доходів дозволяє з'ясувати, чи капітальні вкладення будуть ефективними в кожному окремому випадку. Підрахунок внутрішньої норми доходів та порівняння з обумовленими правилами вкладання в капітал дозволяє з'ясувати, чи буде проект виправданим. Якщо внутрішні доходи від об'єкта перевищують заявлені норми на капітал, то в цій ситуації норму повернення інвестицій виправдано. Весь проект вважається успішним, а відсоток падіння чи руйнування об'єкта стає мінімальним.