Норма повернення капіталу

Норма повернення капіталу є процентною ставкою, що забезпечує повернення інвестицій, що були вкладені спочатку. Іншими словами, цей термін називають ще нормою відшкодування капіталу.

Навіщо потрібно враховувати норму відшкодування капіталу?

Чистий дохід вартості об'єкта відбиває коефіцієнт капіталізації. Його розрахунок включає норму повернення капіталу і ставку доходу на капітал. Цей показник використовують визначення точної вартості об'єкта нерухомості. Це робиться шляхом перетворення річного операційного чистого доходу на поточну вартість.

Якщо існують прогнози зміни вартості активу, виникає необхідність враховувати показник повернення основний суми капіталу коефіцієнті капіталізації. Іноді цей показник називають ще коефіцієнтом рекапіталізації.

Частка чистого операційного доходу слід відкладати у спеціальний фонд відшкодування з відсотковою ставкою Ур (ставка відсотка рекапіталізації) для повернення інвестицій, вкладених спочатку. Ця ставка поділяє дохід дві основні частини:

одержання доходу від володіння нерухомістю;
відшкодування капітальних вкладень у об'єкт.

Методи розрахунку норми повернення спочатку інвестованих коштів

В оціночній практиці існують три основні способи відшкодування капіталу, що було інвестовано:

прямолінійний метод, запропонований Рингом;
ануїтетний спосіб - повернення капіталу за ставкою доходу на інвестиції та фонд відшкодування (метод Інвульда);
повернення грошових вкладень за безризиковою ставкою відсотків та фонду відшкодування (спосіб Хоскольда).

Для розрахунку норми повернення спочатку інвестованих коштів необхідноточно мати таку інформацію:

безризикова ставка прибутковості;
ставка доходності нерухомості;
залишковий термін служби об'єкта.

Метод Рінгу

Вищезгаданий спосіб передбачає відшкодування інвестованого капіталу рівними сумами. Норма повернення коштів (річна) розраховується так: необхідно 100 % вартість активу розділити на термін корисного життя (мається на увазі величина, зворотна терміну служби активу).

Rk (норма повернення капіталу) = Ry (ставка прибутковості інвестицій) +1/n (що залишився термін економічного життя).

Наприклад, термін інвестор вкладає 10 000 дол. у нерухомість строком на 5 років. Ставка доходності капіталу становить 12%. У разі щорічна норма повернення капіталу за прямолінійним методом становить 20 %. Адже за 5 років буде списано 100% активів (тобто 100:5=20). Щороку протягом 5 років інвестор отримуватиме 2000 дол. обернених коштів.

Фахівці відзначають, що вищезазначений спосіб використовується в більшості випадків для розрахунку норми відшкодування капіталу при оцінці об'єктів, які знаходяться на останній фазі свого економічного життя.

Метод Інвуду

Вищезазначений спосіб застосовується до розрахунку норми повернення капіталу, якщо сума повернення реінвестується відповідно до ставки дохідності інвестиції. В даному випадку відшкодування інвестованого капіталу дорівнюватиме фактору фонду розміщення за тією ж процентною ставкою, що за інвестиціями.

Rk (норма повернення капіталу) = Ry (ставка прибутковості інвестицій) + SFF (фактор фонду розміщення) * (n (що залишився термін економічного життя) * Y (відсоткова ставка з інвестицій)

Фахівці зазначають, що вищезазначений спосіб доцільно використовуватив оцінці нерухомості, економічне життя якої ще вичерпана, а розрахована об'єкта ставка прибутковості суворо відповідає інвестиційному клімату ринку.

Метод Хоскольда

Якщо ставка доходу початкових інвестицій надто висока і реінвестування за цією ж ставкою малоймовірне, то розрахунок норми відшкодування капіталу здійснюється за безризиковою ставкою.

Rk (норма повернення капіталу) = Ry (ставка прибутковості інвестицій) + SFF (фактор фонду розміщення) * (n (що залишився термін економічного життя) * Y б (безризикова ставка відсотка)

Переваги даного методу капіталізації доходів полягають у тому, що він безпосередньо відбиває повну ринкову кон'єктуру. Адже при розрахунку норми повернення капіталу з використанням способу Хоскольда аналізуються сточки зору співвідношення вартості та доходу більше угод з нерухомістю. З іншого боку, у процесі розрахунку складається гіпотетичний звіт про доходи.

Недоліки методу Хоскольда виражаються в наступному:

спосіб не рекомендується застосовувати у тому випадку, коли об'єкт нерухомості ще не добудований, тобто не вийшов на рівень стабільних доходів;
коли відсутні дані про ринкові угоди, використання вищезазначеного способу є скрутним.