Нові роз’яснення про оренду
З окремих питань, що виникають у судовій практиці у зв'язку із застосуванням норм Цивільного кодексу, що регулюють договір оренди, Пленум ВАС Україна прийняв ухвалу восени минулого року 1 , а нещодавно дійшов висновку про необхідність внести доповнення 2 до зазначеного документа. Про які доповнення йдеться?
Відновлення договору без проведення торгів
- розмір орендної плати має бути визначений за результатами оцінки ринкової вартості об'єкта, що проводиться відповідно до законодавства, що регулює оцінну діяльність в Україні (якщо інше не встановлено іншим законодавством РФ);
- мінімальний термін, на який переукладається договір оренди, повинен становити не менше ніж три роки. Термін може бути зменшений лише на підставі заяви орендаря.
Оренди частини нерухомості.Порядок реєстрації
Цей порядок передбачений Федеральним законом про державну реєстрацію прав на нерухоме майно 8 . Так, до договору оренди частини будівлі, споруди, приміщення, що подається на держреєстрацію прав, повинен додаватися кадастровий паспорт об'єкта із зазначенням розміру орендованої площі. За роз'ясненнями Росреєстру 9 при реєстрації такого договору необхідність у поданні кадастрового паспорта на орендовану частину майна відпадає, якщо частина майна, що орендується, була коли-небудь предметом оренди і в матеріалах реєстраційної справи залишився кадастровий паспорт відповідної частини будівлі (споруди, приміщення). На практиці отримання кадастрового паспорта на частину предмета оренди нерідко викликає значні тимчасові та фінансові витрати, що є обтяжливим для сторін угоди. Проект, по суті, звільняє сторони від зазначених обтяжливих витрат,передбачаючи можливість реєстрації договору оренди частини нерухомого майна без надання кадастрового плану даний об'єкт оренди. Згідно з проектом 10 , якщо на реєстрацію такого договору сторони представили підписаний ними документ, що містить графічний або текстуальний опис предмета договору (частини нерухомої речі, що передається у користування орендарю), то відмова у реєстрації договору через неподання кадастрового паспорта на об'єкт оренди не відповідає закону № 122 ФЗ. Таким чином, якщо право власності на предмет договору оренди зареєстровано в установленому Законом 122 ФЗ порядку за орендодавцем, то за умови утримання в договорі оренди опису майна, що передається в оренду, з ознаками та характеристиками, що дозволяють однозначно ідентифікувати його, подання кадастрового паспорта під час реєстрації договору оренди частини нерухомого майна не требуется.
Правомірність передачі майна в аренду
У пункті 10 Проекту розглянуто ситуацію, коли на момент укладення договору оренди особа, яка здає майно в оренду, права власності на неї не мала, але на момент передачі даного об'єкта орендарю стало його власником. (Нагадаємо, що право здачі майна в оренду належить його власнику, а також особам, уповноваженим на це законом чи власником 11). Як випливає з роз'яснень, наведених у Проекті, такий договір не суперечить закону і не може бути визнаний недійсним правочином на підставі статей 168 та 608 Цивільного кодексу. Договір є укладеним і має правові наслідки для його сторін, передбачені чинним законодавством. Зокрема, і у разі невиконання зобов'язання щодо передачі речі в оренду.
Не протирічитьположенням статті 608 Цивільного кодексу та передача в оренду нерухомого майна його законним власником (які отримали це майно, наприклад, за договором купівлі-продажу або збудували його), але ще не зареєстрували право власності на нього 12 . Не тягне за собою недійсності договору оренди та відсутність дозволу на введення в експлуатацію орендованого майна. Судам рекомендовано в ході розгляду спорів, пов'язаних з порушенням орендарем своїх зобов'язань за договором оренди, не брати до уваги доводи орендаря про те, що право власності на орендоване майно не належить орендодавцю і тому договір оренди є недійсним правочином 13 . Тим часом, виходячи з аналізу та узагальнення судової практики, можна зробити висновок, що суди по-різному підходять до вирішення зазначених спорів. Визначаючи правові наслідки для сторін, вони ставлять результат справи у залежність від цього, підлягав укладений договір оренди державної реєстрації речових чи ні. При цьому позиції, яких дотримуються суди, можна сформулювати так:
- Позиція 1. договір оренди нерухомого майна, що підлягає державній реєстрації, підписаний до реєстрації права власності орендодавця на дане нерухоме майно, але зареєстрований після неї, є дійсним і вважається укладеним з моменту його реєстрації 14 .
- Позиція 2. договір оренди нерухомого майна, що не підлягає державній реєстрації, підписаний до державної реєстрації права власності орендодавця на дане нерухоме майно, є недійсним 15 .
Якщо у майна кілька орендарів
Проект містить роз'яснення щодо застосування статті 398 Цивільного кодексу при розгляді спорів, пов'язаних із укладанням кількох договорів оренди щодо одного й того самого майна 16 . (Мова тут не йдеться про випадки, коли орендарі користуються різними частинами однієї і тієї ж речі або користуються нею поперемінно в різні періоди часу.) Згідно з цією статтею у разі невиконання орендодавцем зобов'язання передати предмет оренди у володіння та користування орендарю наслідки будуть такі . Орендар матиме право вимагати, щоб цю річ відібрали у орендодавця та передали йому на передбачених договором умовах. Однак це право відпадає, якщо предмет оренди вже передано третій особі, яка також має право оренди на вказане майно. Якщо предмет оренди ще не передали, перевагу має той із орендарів, на користь якого зобов'язання виникло раніше, а якщо це неможливо встановити, той, хто раніше подав позов. Орендар, якому не було передано майно, що є об'єктом договору оренди, має право вимагати від орендодавця, який не виконав договір оренди, відшкодування завданих збитків та сплати встановленої договором неустойки.
Виконання договору, що підлягає держреєстрації
Порядок визначення орендної плати
Про зміну розміру орендної плати
Проект передбачає правову можливість для судів у відмові орендодавцю у стягненні орендної плати у частині, що перевищує середні ринкові ставки 22 . Для цього має бути встановлено та доведено, що орендна плата збільшилася непропорційно до зміни середніхринкових ставок, сплачуваних за оренду аналогічного майна у цій місцевості за період. Роз'яснення стосується ситуацій, коли за відсутності державного регулювання орендної плати договір оренди передбачає право орендодавця в односторонньому порядку змінювати її розмір. Правовою підставою для відмови в задоволенні зазначених вимог орендодавця є положення Цивільного кодексу 23 , виходячи з якого «не допускаються дії громадян та юридичних осіб, які здійснюються виключно з наміром заподіяти шкоду іншій особі, а також зловживання правом в інших формах». При цьому тягар доведення того, що змінена в односторонньому порядку орендна плата значно перевищує названі середні ринкові ставки, лежить на орендарі.