Оцінка квартири для іпотеки - алгоритм розрахунку, ринкова вартість

Іпотечна позика - один з видів цільового кредиту, пов'язаний із заставою об'єкта, що купується або наявного. Строго кажучи, термін «іпотека» означає заставу, що гарантує кредитору повернення наданих коштів. Для визначення ліквідності цієї застави банку необхідно провести оцінку нерухомості. Про те, як проводиться оцінка квартири для іпотеки, ми і поговоримо в цій статті.

Оцінка квартири для іпотеки

Часто банки при іпотечній угоді укладають два договори:

Договір застави на нерухомість
Кредитний договір з посиланням на те, що позика забезпечена предметом застави

Щоб гарантувати повернення позики в повному обсязі, за будь-яких обставин у процесі довгострокового кредитування, фінансова організація вживає заходів:

зобов'язує страхувати предмет застави від загибелі та втрати права власності
встановлює обов'язковий початковий внесок
вимагає незалежної оцінки нерухомості

Навіщо банку знати актуальну вартість житла, якою є процедура її визначення, і хто оплачує послугу?

Основні положення, алгоритм, пакет документів

Розрахунок оцінки нерухомості

Володіння актуальною інформацією про ціну нерухомості дозволяє кредитору розрахувати:

можливий термін іпотечного договору;
максимальний розмір позики.

Витрати залучення експерта несе майбутній позичальник. Процедура може передувати видачі кредиту чи виконуватися після укладання договору.

Типові випадки представлені у таблиці:

Запорука Порядок дій

Квартира на вторинному ринку, що вже перебуває у власності

Надатипервинний пакет документів у банк, отримати схвалення як позичальника, дізнатися приблизну суму кредиту Виходячи з цієї суми, підібрати нерухомість (якщо планується закласти квартиру, що купується) Зробити оцінку власного або житла, що купується Надати Звіт у банк та страхову компанію для схвалення об'єкта та суми кредитором, розрахунку тарифів страховиком Провести іпотечну угоду

Обєкт будівництва

Отримати схвалення кредиту на підставі пакета документів, підписати договір про пайову участь із забудовником Підписати кредитний договір По закінченні будівництва, прийняти квартиру від забудовника за Актом. Зробити оцінку Надати Звіт у банк для оформлення заставної.

Оцінка необхідна для будь-якої застави: як для наявної, так і для квартири, що купується, незалежно від того, йдеться про купівлю готового житла на вторинному ринку або про пайову участь у будівництві нової нерухомості. Лише у другий випадок процедура відбувається у процесі дії іпотечного договору.

Є відмінності у необхідному переліку документів:

Для проведення процедури оцінки квартири на вторинному ринку знадобиться:

посвідчення особи (паспорт) позичальника;
виписка Росреєстру (або Свідоцтво про власність);
документи, на підставі яких виникло право власності (купівля, наслідування, приватизація);
технічний паспорт;
кадастровий паспорт або Довідка ф.7 від ТСЖ, ЖКС.

ДДУ з актом прийому-передачі;
кадастровий паспорт;
посвідчення особи (паспорт) позичальника.

Хто такі оцінювачі, які ціни на їхні послуги

1998 року в Україні було прийнято Закон"Про оціночну діяльність" (ФЗ №135 від 29.07.98), який визначив стандарти процедури, вимоги до кваліфікації оцінювачів, методи роботи.

Відповідно до законодавства, оцінювач:

На підставі цих критеріїв позичальник має право вибрати будь-якого оцінювача індивідуального підприємця або оціночну компанію для складання звіту.

Важливо! Насправді вибір на користь оцінювача, рекомендованого банком, економить час і. Оскільки він уже перевірений службою безпеки, знає тонкощі роботи з конкретним кредитором та дотримується загальних вимог до оцінки, які пред'являються Агентством іпотечного житлового кредитування та Асоціацією українських Банків.

Ціна на послуги оціночної компанії залежить від регіону, класу житла, терміновості підготовки та дальності виїзду. Вартість оцінки квартири коливається не більше 4 000 – 8 000 рублів.

Експерти мають різні методики визначення вартості нерухомості. При укладанні договору з оцінювачем слід зазначити, що потрібно розрахувати саме ринкову вартість з метою іпотечного кредитування.

Важливо! Кредитора не влаштує інвентаризаційна чи кадастрова вартість. Йому необхідно розуміти, яку ціну можна отримати над ринком за об'єкт застави. І як швидко вдасться реалізувати нерухомість у разі потреби. Для оцінки останнього параметра до середньої ринку вартості аналогічних квартир, застосовується понижувальний коефіцієнт (дисконт) за терміновість продажу. Отриману суму називають ліквідаційною вартістю. Саме вона визначає максимальну суму доступних позикових коштів.

При визначенні ринкової вартості оцінювач враховує:

Клас житла та власну інфраструктуру житлового комплексу (ліфти, паркінг, службу охорони, консьєржів тощо)тощо).
Престижність локації, її екологію, потенціал розвитку, інфраструктуру найближчих околиць, включаючи транспорт, послуги з охорони здоров'я, освіти, дозвілля.
Характеристики будівлі, в якій розташована квартира (від типової серії багатоквартирного будинку, року побудови, ступеня зношування, матеріалу фасадів та міжповерхових перекриттів до наявності та стану інженерних комунікацій, дати їх останнього ремонту або заміни).
Характеристики самої квартири (не тільки площа, планування, висоту стель, факт перепланування та її узгодження, а й стан обробки та інженерних мереж, поверх, вид з вікон, наявність балкона, сантехнічних «зручностей»).

Розрахунку передує особистий візит у квартиру, обмір та фотофіксація, отримання копій технічних та правовстановлюючих документів на квартиру.

Іпотека та оцінка застави

Процедура займає від 2 до 5 днів, включаючи огляд, розрахунок та оформлення звіту. Багато оціночних компаній бонусом пропонують послугу кур'єрської доставки готового документа до банку, куди потім з'явиться клієнт для оформлення заставної.

Основні розділи документа:

Відомості про замовника, виконавця, його кваліфікацію
Інформація про об'єкт, завдання та метод оцінки з обґрунтуванням
Аналіз локації в даний момент, її перспективи
Фото будинку, під'їзду, квартири
Детальні характеристики житла у порівнянні з аналогами
Розрахунок ціни 1 квадратного метра в аналогічних квартирах, її коригування за допомогою підвищувальних, знижувальних коефіцієнтів
Визначення ринкової та ліквідаційної вартості, виходячи з площі квартири та ціни за квадратний метр
Програми, що містять копії правовстановлюючих, технічних документів на квартиру та копіїдипломів, сертифікатів оцінювача, свідоцтва про членство в СРО, ліцензії оціночної компанії

Методи та результати оцінки: чи може позичальник оскаржити висновок експерта

Клієнт повинен знати, що існує як мінімум три види вартості квартир:

Інвентаризаційна (витрати відновлення аналогічного об'єкта з урахуванням матеріалів та оплати работ). Розраховується за створеними у 70-80 pp. минулого століття довідникам. Використовується для процедури спадкування та оподаткування у деяких регіонах. Можна дізнатися у особистому кабінеті на сайті податкової служби.
Кадастрова (розрахована Кадастровій палатою за сучасними нормативами). Після 2020 року стане єдиним способом визначення бази оподаткування у всіх регіонах. Можна дізнатися на сайті Росреєстру або подивитися у кадастровому паспорті. Як правило, вона на 15-20% нижча за реальну ціну продажу на ринку.
Ринкова (загалом – результат компромісу між покупцем і продавцем нерухомості)

Позичальника має насторожити, якщо у звіті про оцінку величина ринкової вартості наближається до інвентаризаційної, або вона значно менша від кадастрової. Можливо, квартира не становить інтересу для покупців, отже, отримати іпотеку на неї буде проблематично. Або оцінювач припустився помилок у розрахунках.

Основний метод, застосовуваний експертами під час розрахунку ринкової вартості, – порівняння з аналогами. Можливо, були обрані некоректні приклади (наприклад, ціна аналогічних об'єктів занижена через терміновий продаж), або не враховано індивідуальні особливості квартири, що оцінюється.

Тому висновок про оцінку – це калькуляція, а й ретельне маркетингове дослідження, результат якого залежить від мети. Ринкова ціна дляпродажу та для застави може відрізнятися. Оцінюючи квартири для реалізації «тут і зараз» достатньо проаналізувати поточну кон'юнктуру ринку.

Для заставної нерухомості необхідно враховувати її перспективи, адже іпотека видається не так на один рік. Що вплине на ціну в майбутньому, чи є фактори, що змушують знижувати ціну при терміновому продажу:

зведення у районі великої кількості аналогічних за класом житлових об'єктів посилить конкуренцію
будівництво шумної транспортної розв'язки поблизу призведе до падіння привабливості
проведення у квартирі перепланування без погодження змусить йти на фінансові поступки під час продажу
будівництво нової станції метро, іншої інфраструктури, навпаки, підвищить ринкову вартість

Оцінювачі, які співпрацюють із банками, знають усі вимоги кредитних організацій. Якщо клієнт вважає підсумкову вартість надто низькою, він має право замовити оцінку в іншого фахівця.

Експертна служба банку може прийняти її, а може у результаті відхилити. Позичальник має право звернутися до суду (згідно зі статтею 13 ФЗ «Про оціночну діяльність в Україні» №135 від 29.07.98). Процес отримання іпотеки це не прискорить, тому практично позичальники змушені:

збільшувати розмір першого внеску
підбирати інший об'єкт іпотеки
шукати додаткове заставне забезпечення

Висновок

Закладаючи квартиру, що будується або готову, в банк для отримання цільового житлового кредиту, позичальник зобов'язаний залучити оцінювача для визначення ринкової вартості. Оцінку слід проводити порівняльним способом. Найефективніше вибрати експерта зі списку акредитованих банком.

При виявленні у висновку помилок, які вплинули відмови банку у видачі іпотеки, клієнт можезвернутися до суду. У разі успіху всі витрати та фінансові втрати будуть компенсовані оцінювачем або його страховою компанією.