Оцінка земельної ділянки - Студопедія

При витратному підході до оцінки ринкової вартості земельної ділянки виходять з того, що інвестор, виявляючи належне розсудливість, не платить за ділянку велику суму, ніж та, в яку обійдуться придбання відповідної ділянки та зведення на ній аналогічного за призначенням та корисністю об'єкта бізнесу у прийнятний для будівництва період.

Існує дваметоди:

1. Метод виділення;

2. Оцінка за нормативною ціною землі з урахуванням витрат за інфраструктуру.

1. Метод виділення (вилучення, вилучення) передбачає збір інформації про ціни на земельні ділянки, що мають забудову, найкраще типовими об'єктами.

Необхідні умови застосування цього методу:

Наявність інформації про ціни продажу (ціни пропозиції) з єдиними об'єктами нерухомості, аналогічними об'єкту оцінки;
Відповідність поліпшень земельної ділянки варіантом її найефективнішого використання.

Оцінка земельної ділянки методом виділення здійснюється у три етапи:

1.Визначається ринкова вартість єдиного об'єкта нерухомості, що включає земельну ділянку, що оцінюється, на підставі вивчення ринку та порівнянних продажів. За відсутності інформації про ціни угод допускається використання цін пропозиції. При необхідності виявляються елементи порівняння та вносяться коригування, що згладжують їх відмінності.

2.Розраховується вартість відтворення або вартість заміщення зведення будівель та споруд (або поліпшень), аналогічних тим, які розташовані на земельній ділянці.

Вартість відтворення визначається витратами будівництво точної копії об'єкта, а вартість заміщення – витратами створення сучасного объекта-аналога з урахуваннямзносу.

Витрати створення поліпшень складаються із трьох частин:

прямих витрат
непрямих витрат
прибутку інвестора

Прямі витрати- витрати, безпосередньо пов'язані з будівельними роботами. Вони включають:

1. Вартість будівельного обладнання та матеріалів

2. Заробітну плату будівельних робітників

3. Вартість експлуатації будівельних машин

4. Вартість тимчасових споруд та інженерних мереж у період будівництва

5. Прибуток та накладні витрати підрядника

Непрямі витрати- витрати, які необхідні для організації та супроводу процесу будівництва. До них відносяться:

1. Витрати проектування

2. Підготовку території будівництва

3. Усі види боргів

4. Витрати на відведення земельної ділянки

5. Відсотки за кредитами

7. Страхові платежі

Прибуток інвестора– грошова винагорода, яку очікує отримати підприємець у вигляді премії за використання свого капіталу, організацію та реалізацію будівельного проекту. Цей прибуток може бути розрахований:

З норм віддачі по порівнянним інвестиціям;

Як різниця між ціною продажу та витратним на створення аналогічних об'єктів чи витратами на придбання та модернізацію об'єкта нерухомості.

При визначенні вартості відтворення або заміщення враховується величина накопиченого зносу поліпшень, який включає величину фізичного, функціонального та економічного (зовнішнього) зносів будівель.

Фізичний і функціональний знос діляться на усунутий і непереборний, економічний знос, як правило, непереборний. Знос є усувним, якщо витрати на його усунення менше, ніжзбільшення вартості об'єкта внаслідок його усунення. Ці види зносу утворюють накопичений знос:

Накопичений знос = 1 – (1 – фіз. знос) * (1 – функц. знос) * (1 – зовнішній знос)

Накопичений знос може визначатися в цілому або в грошах як сума фізичного, функціонального та частини економічного зносу, що відноситься до поліпшень.

Накопичений знос найбільш переважно розраховувати як різницю між відновною вартістю без урахування зносів та ринковою вартістю об'єкта на дату оцінки. Він може обчислюватися з терміну життя об'єкта.

3.Визначається ринкова вартість власне земельної ділянки шляхом віднімання з ринкової вартості землі з поліпшеннями вартості відтворення або заміщення будівель та споруд. При проведенні всіх розрахунків необхідно врахувати тимчасові фактори, інфляційні процеси та привести вартість усіх витрат на дату оцінки.

Позитивні якості методу виділення:

1) Це єдиний метод розрахунку ринкової вартості власне земельної ділянки у випадках, коли на ринку відсутні достовірні дані про скоєні угоди з аналогічними незабудованими земельними ділянками.

2) Метод широко використовується при виборі варіанта найбільш ефективного використання земельної ділянки як вільної.

3) Даний метод призводить до об'єктивних результатів, якщо можна точно оцінити величину вартості відтворення або заміщення покращень (будівель та споруд) та їх накопиченого зносу за умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на відповідному сегменті ринку нерухомості.

Нестача методу виділенняполягає в тому, що він може дати необ'єктивну оцінку вартості будівель та споруд, вік яких перевищує 10 років,т. до. з часом можливість відтворення застарілого об'єкта нерухомості зменшується, а складність розрахунку накопиченого зносу зростає. Крім того, в умовах високої інфляції дуже складно точно розрахувати вартість витрат на відтворення будівель та споруд, тим більше вартість відтворення всіх покращень міських земель з виділенням частки, що припадає на земельну ділянку, що оцінюється.

При оцінці земель під об'єктами бізнесу необхідно розрахувати величину витрат на відтворення вироблених поліпшень, тобто доріг, інженерних споруд водопостачання, газопостачання, теплопостачання, каналізації, електропостачання та інших об'єктів, що знаходяться на балансі підприємства. Залишкова вартість даних об'єктів додається до нормативної ціни земельної ділянки бізнесу. Якщо для приведення земельної ділянки в нормальний стан потрібні витрати на усунення хімічного або радіаційного забруднення, прибирання сміття тощо, їх величина віднімається від вартості землі.

Чи не знайшли те, що шукали? Скористайтеся пошуком: