Огляд ринку житлової нерухомості Ленінградської області - Оцінка ринкової вартості квартири
Огляд ринку житлової нерухомості Ленінградської області
Загальні дані про ринок житлової нерухомості
У структурі загального житлового фонду Ленобласті економ-клас традиційно займає переважну частину. А в умовах економічної кризи і споживачі, і будівельники тим більше роблять ставку на житло економ-класу.
Найбільший обсяг багатоповерхового житла концентрується в найближчих до Санкт-Петербурга районах Ленобласті: Гатчинському, Виборзькому, Всеволожському, Кірішському та Кінгісепському.
Первинний та вторинний ринки
Влітку 2009 року на ринку позначилося деяке пожвавлення, пов'язане насамперед із інтересом покупців щодо цін та можливості торгу. Восени ситуація на ринку нерухомості почала потроху виправлятися. Рух униз припинився, почав реалізовуватися відкладений попит. Проте стримуючим чинником залишалася нестача коштів у забудовників на запуск нових об'єктів. На рубежі 2009-2010 років на ринку традиційно спостерігався невеликий відтік попиту в очікуванні новорічних «розпродажів».
Прихід 2010 року, як і в Санкт-Петербурзі, в Ленобласті ознаменувався підвищенням активності на ринку житла та збільшенням кількості угод.
Первинний ринок. Попит Пропозиція
У 2007 році в Ленінградській області запроваджено 847 000 кв. м. житла – на 175 000 кв. м. більше, ніж 2006 року. У 2008 році – 908 000 кв. м. А в 2009 році регіон вперше перетнув рубіж в 1 000 000 кв. м. запровадженої житлової площі (близько 1 180 000 кв. м), зростання становило близько 30% порівняно з 2008 роком, при цьому частка індивідуального житлового будівництва становить 60%.
Лідерами серед муніципальних утворень із введення в дію загальної площі житлових будинків за підсумками 2009 року стали Всеволожський, Виборзький, Тосненський та Гатчинський райони.
За обсягом здачі житла область опинилася на другому місці серед суб'єктів Північно-Західного федерального округу. За 2009 рік у регіоні введено в дію близько чверті загальної житлової площі, зданої в експлуатацію у СЗФЗ. У країні регіон увійшов до 12 суб'єктів-лідерів із введення в дію житлової площі.
Традиційно квартири в області купують люди, які не мають можливості купити квартиру в межах міста, тому в структурі попиту переважають невеликі недорогі квартири. На сьогодні структура попиту на ринку ще сильніше змістилася у бік найменших квартир. Відбувся перерозподіл навіть усередині сегмента 1-кімнатних квартир: зріс попит на квартири малих площ та скоротився – на більш просторі. Майже весь попит на ринку багатоповерхового житла спрямований на готові квартири економ-класу.
Як і в Санкт-Петербурзі ціноутворюючі фактори на ринку житлової нерухомості Ленобласті можна розділити на три групи:
Постійні параметри квартири відображають характеристики, що належать до будинку загалом. До цих параметрів зараховують:
місце розташування – від 15 до 70 % вартості.
До другої групи відносять чинники, які, зазвичай, неможливо знайти змінені власниками. У тому числі (визначають до 40% вартості квартири):
поверх – від 5 до 20% залежно від ситуації. Перший поверх приблизно на 10-13% дешевше за будь-який середній. Останній поверх може бути дешевшим на 3-5%;
природне освітлення приміщення. На 2% підвищує вартість орієнтація вікон на південь чи схід;
орієнтація квартири. Гарний вигляд із вікон може збільшити вартість об'єкта на 2-3%;
До третьої групи належать умовно-змінні параметри, пов'язані з комфортністю житла (у сукупності визначають від 5 до 20% вартості залежно відзагальної вартості квартири):
стан підлоги, стелі, стін. Гарний стан об'єкта збільшує його вартість на 2-7%;
До найважливіших ціноутворюючих факторів відносяться: розташування квартири, тип будинку, поверх, загальна площа приміщення, площа кухні, стан обробки.
В даний час середня вартість квадратного метра житла в Ленінградській області складає 40400 руб. / кв. м. – на 45% нижче, ніж у Санкт-Петербурзі. Ціни на житло в області в середньому з початку року знизилися на 5% (у Санкт-Петербурзі – зростання 0,3%).
Вторинний ринок. Попит Пропозиція
Рисунок 4 – Індекс ринкової активності на вторинному ринку житла у Ленобласті
З початку 2010 року ринок вторинної нерухомості Ленобласті демонструє певне пожвавлення. Відчутно посилення інтересу до ринку нерухомості в цілому, попит хоч і повільно, але зростає. Фахівці вважають, що дно пройдено і надалі варто очікувати на плавне піднесення ринку.
Як і на первинному ринку, на вторинному найбільшим попитом користуються найменші квартири.
Знижка на торг, на думку учасників ринку житлової нерухомості, може становити до 5% вартості квартири в залежності від її якісних і кількісних характеристик, але в середньому, як правило, не перевищує 3%.
Уряд Ленінградської області схвалив концепцію державної житлової політики регіону до 2015 року. Реалізація цільової програми, яка буде розроблена на основі концепції, дозволить збільшити обсяги будівництва житла до 1600000 кв. м. на рік, досягти середньої забезпеченості житлом не менше ніж 27 кв. м. на 1 мешканця.
У другій половині року можлива незначна корекція нагору. За прогнозами учасників, ринок подолає наслідки кризи через 1,5-2 роки.
УНині ринок все ще характеризується порівняно низькою доступністю умов іпотеки, нестачею коштів на фінансування нових проектів. Однак дно ринку вже пройдено, і на первинному та на вторинному ринках з початку 2010 року відзначається деяке зростання інтересу покупців та кількості угод.
Найбільш популярними на ринку (як на первинному, так і на вторинному) зазвичай залишаються дрібні квартири економ-класу.
Ціноутворюючі фактори на ринку житлової нерухомості Ленобласті:
Загальна площа;
За прогнозами фахівців, у другій половині року можлива незначна корекція нагору. За прогнозами учасників, ринок подолає наслідки кризи через 1,5-2 роки.