Оренда та суборенда земельної ділянки
Оренда – це термінове відшкодувальне володіння та користування земельною ділянкою. У найм може бути передані земельні ділянки, що у державної, муніципальної, приватної власності, не обмежені в обороті. Орендарями вправі виступати громадяни РФ, юридичних осіб, і навіть іноземці і апатриды, крім випадків, передбачених ЗК. Граничний термін оренди – 50 років. Орендна плата визначається договором оренди, або в установленому порядку - під час оренди державної (муніципальної) землі.
За ст. 22 ЗК (на відміну від загального правила ЦК України про суборенду тільки за згодою орендодавця), орендар земельної ділянки має право передати свої права та обов'язки за договором оренди земельної ділянки третій особі, у тому числі віддати орендні права земельної ділянки у заставу, внести їх як вкладу до статутного капіталу господарського товариства, товариства або пайового внеску до виробничого кооперативу, укласти договір суборенди в межах строку договору оренди земельної ділянки, без згоди власника земельної ділянкиза умови її повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено іншою. Це діє також при оренді державної (муніципальної) земельної ділянки терміном понад 5 років. Відповідно, відповідальним за договором оренди земельної ділянки перед орендодавцем стає новий орендар земельної ділянки, за винятком випадку передачі орендних прав у заставу.
Порядок укладання договорів оренди земельних ділянок регулюється Цивільним кодексом України, який передбачає загальні вимоги до здійснення таких угод. Особливості вчинення договорів оренди земельних ділянок урегульовані ЗК РФ.
Дострокове розірвання договоруоренди земельної ділянки, укладеної терміном понад 5 років, на вимогу орендодавця можливе лише підставі судового рішення за суттєвого порушення орендарем умов договору оренди земельної ділянки.
За загальним правилом саме власники земельних ділянок можуть вільно надавати їх в оренду відповідно до норм цивільного та земельного законодавства. Обмеження встановлені щодо України – власника земельних ділянок, зазначених у п. 4 ст. 27 ЗК як виключені з обороту, а п. 11 ст. 22 - заборона передачу у найм вилучених з обороту земельних ділянок, крім випадків, встановлених федеральними законами. ЗК Україна закріплено переважне право орендаря земельної ділянки після закінчення терміну договору оренди на укладення нового договору оренди земельної ділянки, за винятком таких випадків:
коли власник будівлі, будівлі або споруди, що знаходиться на цій ділянці, захоче реалізувати своє переважне право на оренду даної земельної ділянки (п. 5 ст. 35);
коли громадяни та юридичні особи – власники будівель, будівель, споруд, розташованих на земельних ділянках, що перебувають у державній чи муніципальній власності, бажають здійснити своє виключне право на приватизацію земельних ділянок або набуття права їхньої оренди (п. 1 ст. 36);
коли орендодавець бажає припинити договір оренди у зв'язку із скоєнням орендарем дій (бездіяльності), передбачених ст. 46 ЗК.
Орендар земельної ділянки має право передати свої права та обов'язки за договором оренди земельної ділянки третій особі, у тому числі віддати орендні права в заставу та внести їх як вклад до статутного капіталу господарського товариства або товариства абопайового внеску до виробничого кооперативу в межах строку дії договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови її повідомлення. Однак під час укладання договору оренди земельної ділянки можна передбачити необхідність такої згоди.
Більш широкий обсяг прав надано орендарю при оренді земельної ділянки, яка перебуває у державній або муніципальній власності, на строк більш як п'ять років:
орендар земельної ділянки має право в межах строку договору оренди земельної ділянки передавати свої права та обов'язки за цим договором третій особі без згоди власника земельної ділянкиза умови її повідомлення;
зміна умов договору оренди земельної ділянки без згоди її орендаря та обмеження встановлених договором оренди прав орендаря не допускаються.
Земельна ділянка, надана особі у постійне користування, має чітко встановлені межі та місцезнаходження, зафіксовані у документах, що засвідчують права на земельну ділянку. Право постійного користування підлягає реєстрації у порядку. Особа, якій земельну ділянку надано у постійне користування, має право самостійно використовувати земельну ділянку з метою, для якої вона надана, включаючи зведення будівель, споруд та іншого нерухомого майна.
Вищезгадане правило не застосовується у тих випадках, коли земельні ділянки надані на даному титулу особам, перерахованим у п. 1 ст. 20 ЗК РФ, тобто державним та муніципальним установам, федеральним казенним підприємствам та ін Ці особи не можуть бути суб'єктами права власності на об'єкти нерухомості. Будівлі та споруди у цих випадках перебувають у державній абомуніципальної власності.
Відповідно до п.4 ст.37 ЗК, орендодавець зобов'язаний також повідомити орендарявсю наявну в нього інформацію та передати документи щодо обтяжень земельної ділянки правами третіх осіб та публічно-правових обмежень користування земельною ділянкою. У разі надання орендодавцем свідомо неправдивої інформації орендарю, що могло вплинути на рішення орендаря про оренду даної земельної ділянки, орендодавець має право вимагати або пропорційного зменшення ціни оренди земельної ділянки, або розірвання договору оренди земельної ділянки та відшкодування понесених збитків.
Слід розуміти, що частина земельної ділянки, яка не має правової властивості індивідуальної визначеності, не може бути об'єктом як купівлі-продажу, так і оренди. Разом з тим, як зазначалося раніше, частина земельної ділянки може бути об'єктною публічно-правових земельних відносин, наприклад, природоохоронного характеру.
Іноземні громадяни, особи без громадянства можуть мати розташовані в межах території України земельні ділянки на праві оренди, за винятком випадків, передбачених цим Кодексом.
Земельні ділянки, за винятком зазначених у пункті 4 статті 27 цього Кодексу, можуть бути надані їх власниками в оренду відповідно до цивільного законодавства та цього Кодексу.
Після закінчення терміну договору оренди земельної ділянки його орендар має переважне право на укладення нового договору оренди земельної ділянки, за винятком випадків, передбачених пунктом 3 статті 35, пунктом 1 статті 36 та статтею 46 цього Кодексу.
Договір оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або муніципальній власності та розташована вмежах земель, зарезервованих для державних чи муніципальних потреб, полягає термін, тривалість якого неспроможна перевищувати термін резервування таких земель.
Договір оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або муніципальній власності та розташована в межах берегової смуги водного об'єкта загального користування, укладається з користувачем водним об'єктом за умови забезпечення вільного доступу громадян до водного об'єкта загального користування та його берегової смуги.
Розмір орендної плати визначається договором аренды. Загальні початку визначення орендної плати під час оренди земельних ділянок, що у державної чи муніципальної власності, може бути встановлено Урядом РФ.
Орендар земельної ділянки, за винятком резидентів особливих економічних зон - орендарів земельних ділянок, вправі передати свої права та обов'язки за договором оренди земельної ділянки третій особі, у тому числі віддати орендні права земельної ділянки в заставу та внести їх як вклад у статутний капітал господарського товариства або товариства або пайового внеску до виробничого кооперативу в межах строку договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови її повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше. У зазначених випадках відповідальним за договором оренди земельної ділянки перед орендодавцем стає новий орендар земельної ділянки, крім передачі орендних прав у заставу. При цьому укладення нового договору оренди земельної ділянки не потрібне.
Орендар земельної ділянки, за винятком резидентів особливих економічних зон – орендарів земельних ділянок, має право передати орендовану земельну ділянку.ділянку в суборенду в межах строку договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови її повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше. На суборендарів поширюються усі права орендарів земельних ділянок, передбачені цим Кодексом.
Земельна ділянка може бути передана в оренду для державних або муніципальних потреб або для розвідки на термін не більше одного року. При цьому орендар земельної ділянки в межах строку договору оренди земельної ділянки зобов'язаний на вимогу орендодавця привести земельну ділянку до стану, придатного для його використання відповідно до дозволеного використання; відшкодувати збитки, заподіяні під час проведення робіт; виконати необхідні роботи щодо рекультивації земельної ділянки, а також виконати інші обов'язки, встановлені законом та (або) договором оренди земельної ділянки.
При продажу земельної ділянки, яка перебуває у державній або муніципальній власності, орендар даної земельної ділянки має переважне право її купівлі у порядку, встановленому цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі, за винятком випадків, передбачених пунктом 1 статті 36 цього Кодексу.
При оренді земельної ділянки, яка перебуває у державній або муніципальній власності, на строк більше ніж п'ять років орендар земельної ділянки має право, якщо інше не встановлено фз, у межах строку договору оренди земельної ділянки передавати свої права та обов'язки за цим договором третій особі, в тому числа прав та обов'язків, зазначених у пунктах 5 та 6 цієї статті, без згоди власника земельної ділянки за умовийого повідомлення. Зміни умов договору оренди земельної ділянки без згоди її орендаря та обмеження встановлених договором оренди земельної ділянки прав її орендаря не допускаються. Дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеної на строк більш ніж п'ять років, на вимогу орендодавця можливе лише на підставі рішення суду за істотного порушення договору оренди земельної ділянки його орендарем.
У разі спадкування земельних ділянок особами, які не досягли повноліття, їх законні представники можуть передати ці земельні ділянки в оренду на строк до досягнення спадкоємцями повноліття.
Вилучені з обороту земельні ділянки неможливо знайти передано у найм, крім випадків, встановлених фз.