Орендодавець помер кому платити і як, Журнал «Головна книга», № 22 за 2013 р

Орендувати приміщення у підприємця або просто у фізичної особи вигідніше, ніж в організації: зазвичай ставки орендної плати нижчі. Але кому її платити, якщо помер орендодавець? Ваше керівництво пропонуватиме вам той чи інший варіант подальшої оплати. Але ви повинні розуміти, які мінуси є у кожного з них.

Як відомо, спадкоємці бувають за законом чи за заповітом. Ними можуть бути як фізичні, так і юридичні особи і навіть держава (наприклад, якщо у померлого не було інших спадкоємців). Ми розглянемо ситуацію, що найчастіше зустрічається: коли спадкоємці — фізичні особи.

Що змінилося після смерті орендодавця

Зі смертю орендодавця договір оренди не припиняє своєї дії п. 1 ст. 617 ЦК України. Для вас це:

є гарантією, що вашу організацію не викинуть на вулицю лише на тій підставі, що орендодавець помер;
означає, що ви й надалі маєте оплачувати оренду у встановлені договором строки.

Але питання: кому платити за оренду і як?

Складнощів було б набагато менше, якби одразу після смерті орендодавця стало відомо, хто буде спадкоємцем. Однак свідоцтво про право на спадщину нотаріус, як правило, видає не раніше ніж через 6 місяців після смерті спадкодавця. Цей термін не скоротиться, навіть якщо спадкоємці звернуться до нотаріуса за прийняттям спадщини відразу ж після смерті орендодавця статті 1152, 1154 ЦК «Україна».

Тільки після одержання згаданого свідоцтва спадкоємець зможе перереєструвати нерухомість на себе.

НАГАДУЄМО КЕРІВНИКУ

Обов'язково потрібно взяти копію свідоцтва про право на спадщину, яке пред'явить новий орендодавець.

Ну аПоки спадкоємці невідомі (назвемо цей час «невизначеним» періодом), виникають складнощі із внесенням орендної плати.

ВАРІАНТ 1. Директор пропонує платити передбачуваним спадкоємцям

Часто на такому варіанті наполягають родичі померлого. І це зрозуміло: що швидше вони отримають гроші, то їм краще.

Але цей варіант має суцільні мінуси.

Як ми вже казали, ви не можете знати, напевно, хто стане спадкоємцем. Якщо згодом з'являться інші спадкоємці, вони вимагатимуть орендну плату за «невизначений» період. І не виключено, що вам доведеться розщедрюватися двічі. Тільки повторну оплату оренди в податкових витратах врахувати не вийде. Та й повернути свої гроші, стягнувши їх із липових спадкоємців, буде складно.

Можуть виникнути складнощі з урахуванням у податкових витратах сум, перерахованих передбачуваним спадкоємцям (особливо якщо орендар застосовує касовий метод обліку доходів та витрат). Інспектори під час перевірки можуть порахувати, що гроші сплачені особі, яка не згадана у договорі (простіше кажучи, невідомо кому). І викреслять ці суми із ваших витрат.

Є складнощі з ПДФО. Якщо передбачувані спадкоємці, яким ви почнете платити орендну плату, не будуть підприємцями, вам потрібно буде утримувати ПДФО з їх доходів. Це може не сподобатися самим передбачуваним спадкоємцям. Деякі з них вважають, що, поки не минуло 6 місяців від дня смерті спадкодавця, всі гроші, які вони одержують, взагалі не повинні оподатковуватись ПДФО. Обґрунтування наводять таке: ці гроші є частиною спадщини. Однак це не так, бо:

під звільнення від ПДФО потрапляють лише старі борги перед спадкодавцем, тобто ті, що були на день його смерті та п. 18 ст. 217 НК РФ; ст. 1112, п. 1 ст. 1114 ЦК України;
прийнята спадщина визнається належною спадкоємцю з дня відкриття спадщини (тобто від дня смерті спадкодавця). При цьому не мають значення ані час його фактичного прийняття, ані момент державної реєстрації речових права спадкоємця на спадкове майно про п. 4 ст. 1152 ЦК України. Тож ваша організація зобов'язана утримувати ПДФО.

І неважливо, чи стануть згодом законними спадкоємцями ті, кому ви платитимете за оренду протягом «невизначеного» періоду. Дохід вони отримали від вас. Тож і ПДФО з таких доходів вам, як податковому агенту, все одно доведеться утримати та сплатити.

До речі, є думка, що орендну плату, яку виплачують родичі померлого, треба оподатковувати ПДФО, навіть якщо вона нарахована за період, що передує смерті орендодавця. Саме так вважає спеціаліст Мінфіну.

З АВТОРИТЕТНИХ ДЖЕРЕЛ

У разі коли орендодавець (не важливо, був він підприємцем чи ні) помирає, не встигнувши належні йому суми орендної плати, слід виходити з того, що Цивільний кодекс, прагнучи захистити майнові інтереси близьких спадкодавцю осіб, закріплює право на отримання таких сум за проживали спільно з померлим членами його сім'ї, а також за його непрацездатними утриманцями незалежно від того, проживали ці утриманці спільно з померлим чи ні п. 1 ст. 1183 ЦК України.

З урахуванням конкретних обставин справи (наприклад, якщо діяльність підприємця пов'язана з наданням послуг з оренди) платежі з оренди, призначені для забезпечення звичайних повсякденних потреб членів його сім'ї, можуть бути віднесені до доходів, що кваліфікуються як «засоби для існування».

При цьому вказані особи набувають можливість замісити померлого,який мав право на отримання цих сум за життя, але не реалізував його у зв'язку зі смертю.

Виходячи з цього, можна дійти невтішного висновку, що положення п. 18 ст. 217 ПК України у цьому випадку не застосовуються. Тобто звільнення з ПДФО, передбачене для доходів, одержуваних у порядку спадкування, у цьому випадку не діє. І орендар, як податковий агент, повинен утримати ПДФО із сум, що виплачуються”.

ВАРІАНТ 2. Керівництво пропонує, як і раніше, перераховувати гроші на банківський рахунок орендодавця

Фізично так можна робити, якщо банківський рахунок орендодавця, що помер, не закритий. Гроші на цьому рахунку згодом перейдуть до спадкоємців.

Плюс такий підхід лише один: ви можете своєчасно перераховувати орендну плату на рахунок, зазначений у договорі.

Мінусів буде більше.

Коли ви перераховуєте гроші на банківський рахунок померлої людини, то неясно, хто саме є одержувачем грошей. А звідси випливають і неясності в оподаткуванні:

чи можна врахувати сплачені гроші у витратах (наприклад, якщо йдеться про касовий метод обліку доходів та витрат);
чи треба утримувати ПДФО із сум орендної плати. Логічніше було б не утримувати, адже якщо не зрозумілий платник податків, то й податку просто немає. Але майте на увазі: якщо до вас прийдуть з перевіркою податківці, у них може бути інша думка щодо цього.

Виникнуть труднощі з ПДВ, якщо орендодавець, що помер, був підприємцем на загальному режимі оподаткування, за умови, що ваша організація (підприємець) сама є платником цього податку. Згідно з договором ви, як і раніше, повинні платити за оренду разом із ПДВ. Хоча вже зрозуміло, що сплачений податок навряд чи можна буде прийняти до вирахування, адже рахунки-фактури немає.

У зв'язку зцим логічніше було платити за оренду без ПДВ. Так втрати будуть меншими: максимум, що зможе вимагати від вас згодом повноправний спадкоємець, — це доплатити суму за договором та виплатити пов'язану з простроченням неустойку. Причому сказати, що він буде стовідсотково правий, не можна. Як і передбачити, яку позицію займе суд.

Але навіть якщо ви і будете змушені доплатити щось спадкоємцю, на той момент вже буде ясно, що саме ви платите. Це буде:

ПДВ — якщо сам спадкоємець виявиться платником цього податку (наприклад, він також буде підприємцем на загальному режимі). У цьому випадку ви отримаєте від нього рахунок-фактуру на всі суми орендної плати «невизначеного» періоду. І зможете прийняти цей податок до вирахування;
недостатня частина орендної плати, яку ви зможете врахувати у податкових витратах.

Як бачимо, ідеальним такий варіант не назвеш. Не рекомендують його та фахівці Мінфіну.

З АВТОРИТЕТНИХ ДЖЕРЕЛ

"Якщо орендар отримав письмове повідомлення про смерть орендодавця або якимось іншим способом дізнався про це, йому не варто перераховувати орендну плату на рахунок померлого".

СТЕЛЬМАХ Микола Миколайович Радник державної цивільної служби України 1 класу

ВАРІАНТ 3. Директор запропонував перераховувати гроші на депозит нотаріуса

Це цілком законна сплата орендної плати ст. 327 ЦК України. Нотаріуса треба шукати за місцем виконання зобов'язань а ст. 316 ЦК України. Для цього слід звернутися до нотаріуса або за місцем розташування вашої організації, або за місцезнаходженням нерухомості, що орендується.

Коли ви знайдете потрібного нотаріуса, напишіть заяву, де вкажіть обставини, через які неможливо виконати грошовузобов'язання. Гроші можна передавати на депозит нотаріусу готівкою, а можна перераховувати на його депозитний рахунок безготівковим шляхом.

Перерахування орендної плати на депозит нотаріуса з юридичної точки зору є найбільш правильним варіантом. Хоча й вимагатиме певних витрат

Після того, як нотаріус отримає від вашої організації гроші на свій депозит, він сповістить про це спадкоємців. Потім він сам видасть їм гроші або передасть їхньому нотаріусу, який веде спадкову справу.

Плюс такого підходу полягає в тому, що ви зможете вчасно внести гроші за оренду. І у спадкоємців не повинно бути до вас претензій щодо прострочення в оплаті.

Однак, мінусів більше і тут.

Доведеться шукати нотаріуса, витрачати час на написання заяв та походи до нотаріальної контори.

Нотаріус візьме плату за ухвалення грошей на свій депозит, причому суми можуть бути чималі.

Якщо прийняття грошей на депозит обов'язково відповідно до законодавства, то нотаріус бере держмито - 0,5% прийнятої грошової суми, але не менше 20 руб. і трохи більше 20 000 крб. ст. 333.24 НК РФ; ст. 22.1 Основ законодавства України про нотаріат, утв. ВС Україна 11.02.93 № 4462-1 Крім цього, нотаріуси часто беруть плату за «правову та технічну роботу». Її розмір вони визначають самостійно: іноді - як відсоток від суми, що вноситься (скажімо, 5%), іноді - як фіксовану величину (наприклад, 10 000 руб.).

Однак у даному випадку орендар не зобов'язаний, а лише має право вносити орендну плату на депозит нотаріуса. Тому держмито нотаріус, загалом, брати не повинен (хоча деякі нотаріуси в подібних випадках його все одно беруть). Замість такого держмита може бути взято комісію. Її розмір кожний нотаріус визначає сам.

Виникають складнощі з відрахуванням ПДВ — такі самі, як і варіанті 2.

Враховуючи все сказане вище, ідеальним не можна назвати і цей варіант. Після детальної оцінки всіх його мінусів можна зробити висновок, що такий варіант навряд чи сподобається не тільки вам, а й вашому керівнику.

ВАРІАНТ 4. Директор запропонував взагалі не платити орендну плату, доки спадкоємець не принесе свідоцтво про право на спадщину

У цього варіанта плюсів найбільше.

Ваша організація згодом віддасть гроші тому, кому справді мусить їх віддати. Іншими словами, виключено ризик повторної оплати оренди (який є, наприклад, у першому розглянутому нами варіанті). Крім того, не буде складнощів із визнанням внесеної орендної плати у податкових витратах.

Не треба платити за послуги нотаріуса (як у третьому варіанті).

Коли стане ясно, хто законний спадкоємець, буде зрозумілим і отримувач доходу. Отже, вирішаться питання із оподаткуванням. Наприклад:

спадкоємець — підприємець на загальному режимі оподаткування, то можна буде перерахувати йому орендну плату разом із ПДВ та прийняти потім сплачений податок до вирахування, отримавши від нього рахунок-фактуру;
спадкоємець — не підприємець, то при виплаті орендної плати за «невизначений» період треба буде утримати ПДФО та перерахувати його до бюджету.

Мінус у такого варіанта також є. Полягає він у цьому, що ви порушите терміни сплати орендних платежів, передбачені договором аренды. І тут спадкоємець може спробувати стягнути договірну неустойку.

Однак у вас буде свій контраргумент. Оскільки в «невизначеному» періоді невідома особа, щодо якої ви повинні виконати своє зобов'язання, ви маєте право її не виконувати. І відповідальності заневчасне виконання зобов'язання немає.

РАДИМО КЕРІВНИКУ

У разі смерті орендодавця — фізичної особи найкращий варіант — «пригальмувати» внесення орендної плати доти, доки спадкоємці офіційно не вступлять у свої права і не підтвердять це документально.

На жаль, родичі померлого орендодавця не завжди поводяться адекватно. Є такі, хто не хоче ні розумітися на законодавстві, ні чекати на отримання свідоцтва про право на спадщину. Вони намагаються одразу взяти бика за роги та отримати гроші від орендарів під загрозою виселення.

І хоча такі вимоги родичів незаконні, деякі орендарі воліють змінити офіс, аби не вплутуватися в затяжний конфлікт.