Особливості купівлі-продажу житлових приміщень
Виконав: студент заочного відділення 62 – УП групи Бердюгін Євген Сергійович
Томський державний університет Новосибірський юридичний інститут (філія)
м. Новосибірськ 2009
Задоволення потреби в житлі протягом всієї історії людства залишається для більшості людей однією з найгостріших і найважчих проблем. Так, у царській Україні житловий фонд становив лише 180 млн. кв.м. загальної площі, причому 80% - у будинках дерев'яних і до того ж не мають елементарних зручностей [1].
У радянський період історії України дана проблема вирішувалася шляхом формування консолідованого державного та муніципального житлового фонду, а також житлового фонду державних підприємств та установ, за якими вважали за необхідне зберегти житлові приміщення (відомчий фонд), що їм належали, та надання громадянам, які відповідають встановленим законодавством критеріям потреби. житлових приміщень цих фондів за умов найму.
У сучасних умовах одним із пріоритетних способів поліпшення житлових умов залишається придбання житла на вторинному ринку. Це пов'язано, перш за все, з подорожчанням будівництва нового житла, випадками несумлінності забудовників, які почастішали, і труднощами в отриманні земельної ділянки.
Таким чином, конструкція договору купівлі-продажу житлових приміщень є досить затребуваною в сучасних умовах, що призводить до необхідності вирішення низки дискусійних питань, пов'язаних з реалізацією положень Цивільного кодексу РФ, що встановлюють вимоги до умов, форми, порядку укладання, зміни та припинення цього договору, на практиці.
§1. Житлові приміщення як об'єктів цивільногоправа.
Статтею 130 ЦК визначено критерії віднесення об'єктів цивільного права до нерухомого майна, за якими всі нерухомі об'єкти можуть бути поділені на три групи.
До першої групи віднесено об'єкти, які є нерухомістю за своєю природою: земельні ділянки та ділянки надр.
Критерії другої групи – міцний зв'язок об'єктів із землею, неможливість переміщення без невідповідної шкоди їхньому призначенню. До об'єктів, що є нерухомості за фізичними властивостями, належать будинки, споруди та інші об'єкти.
До третьої групи належать об'єкти, що є нерухомістю через пряму вказівку закону.
Житлові приміщення можуть бути віднесені до нерухомості як за другим критерієм (неможливість переміщення без шкоди для призначення), так і через спеціальну вказівку закону. Відповідно до ч. 2 ст. 15 ЖК Україна житловими приміщеннями визнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном та придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним та технічним правилам та нормам, іншим вимогам закону).
Можна сміливо сказати, що житлові приміщення у цивільно-правових відносинах – це об'єкти з особливим юридичним режимом нерухомості, оборот яких підпорядковується спеціальним правилам, зокрема про державної реєстрації речових прав і угод.
Як встановлено, ч. 1 ст. 16 ЖК Україна та ст. 558 ЦК України до житлових приміщень належить:
житловий будинок; частина житлового будинку;
квартири; частина квартири;
Необхідно відрізняти житлові будинки - індивідуальні або блоковані забудови від багатоквартирних будинків. Житловими будинками визнаються індивідуально-визначені будівлі, що складаються з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових.та індивідуальних потреб, пов'язаних з їх проживанням у такій будівлі (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ). Заселений багатоквартирний будинок (як і кондомінімум) перестав бути єдиним об'єктом права. Об'єктами цивільних прав, нерухомістю у багатоквартирному будинку є квартири та інші приміщення (житлові та нежитлові).
Відповідно до ч. 3 ст. 16 ЖК Україна квартирою визнається структурно відокремлене приміщення у багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку та що складаються з однієї або декількох кімнат, а також приміщення допоміжного використання, призначені для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням у такому відокремленому приміщенні. Кімнатою визнається частина житлового будинку або квартири, призначена для використання як місце безпосереднього проживання громадян у житловому будинку або квартирі (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).
Звернемо увагу на виділену курсивом відмінність частини індивідуального житлового будинку від квартири. Ознакою багатоквартирного будинку є не існування двох і більше ізольованих житлових приміщень, а наявність приміщень загального користування, що не є частинами квартир і призначених для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку - міжквартирних сходових майданчиків, сходів, коридорів, горищ, підвалів та ін. 1 ст.36 ЖК).
У ч. 2 ст. 49 Містобудівного кодексу, зокрема, зазначені такі об'єкти капітального будівництва:
- житлові будинки, що окремо стоять, не більше трьох поверхів, призначені для проживання однієї сім'ї (об'єкти індивідуального житлового будівництва);
- житлові будинки, не більше трьох поверхів, що складаються з не більше 10 блоків, кожен з яких призначений для проживання однієї сім'ї, має спільні стіни без отворів зсусіднім блоком, розташованим на окремій земельній ділянці та має вихід на територію загального користування (житлові будинки блокованої забудови);
- багатоквартирні будинки, що складаються з однієї або декількох блок-секцій, у кожній з яких знаходяться кілька квартир та приміщення загального користування та кожна з яких має окремий під'їзд з виходом на територію загального користування [3].
Наявність двох відокремлених житлових частин у будинку за відсутності загальних приміщень не дозволяє визнати такий будинок багатоквартирним (двоквартирним). Частини індивідуальних житлових будинків як самостійні об'єкти нерухомості можуть бути у власності різних осіб. Наприклад, у про будинках «на двох господарів» у сільській місцевості чи індивідуальних житлових будинках після реального поділу. Принципова відмінність правового режиму квартир і частин житлових будинків полягає в наявності права спільної часткової власності на земельну ділянку в багатоквартирному будинку, а також в особливих правилах утримання та експлуатації.
Також необхідно відрізняти житлові будинки від інших житлових будівель на дачних та садових ділянках – дач та садових будинків без права реєстрації проживання. Дачі та садові будинки не належать до житлових приміщень об'єктів нерухомості зі спеціальним правовим режимом. За наявності права реєстрації проживання (прописки) житлова будівля навіть на дачній земельній ділянці є відповідно до ЖК та Закону про дачні об'єднання житловим приміщенням – житловим будинком.
Як бачимо, у законодавстві про нерухомість відсутній поняття «домовласництво». Відсутні у наведеному переліку й такі поняття, як «частка квартири», «частка будинку», «земельна частка». У разі спільної власності об'єкт права – зазначені у переліку об'єкти нерухомості; частки можуть бути визначені у правівласності, але не в самому об'єкті. Об'єктами прав може бути конкретні частини будинку, які належать різним власникам. У спільній власності перебуває лише спільне майно будинку (конструкції, обладнання, загальні приміщення).
§2. Особливості купівлі-продажу житлових приміщень.
Параграф 7 Цивільного кодексу України (Продаж нерухомості) містить спеціальну статтю, що закріплює особливості продажу житлових приміщень (ст. 558), тим самим законодавець акцентує увагу на обороті такого об'єкта нерухомості як житлові приміщення.
Систематичний аналіз положень §7 ЦК України дозволять сформулювати таке визначення договору купівлі-продажу житлових приміщень. Ця угода, за якою одна сторона (продавець) зобов'язується передати у власність іншої сторони (покупця) житлове приміщення, а покупець, у свою чергу, сплатити за нього обумовлену в угоді ціну.
Вимоги до форми договору. Договір купівлі-продажу укладається у письмовій формі у вигляді одного документа, підписаного сторонами (ст. 550 ЦК) та містить угоди за всіма істотними умовами (п. 1 ст. 432 ЦК). Відповідно договори, складені у простій письмовій формі і містять більше одного аркуша, повинні бути прошиті та скріплені підписами сторін, а для юридичних осіб – і відбитками печатки.