Особливості проведення масової кадастрової оцінки міських земель, Кадастр нерухомості та

МІЖНАРОДНА НАУКОВО-ТЕХНІЧНА ІНТЕРНЕТ-КОНФЕРЕНЦІЯ

	УДК 332.834.8

Особливості проведення масової кадастрової оцінки міських земель

Чернишихіна І.І., ст. викладач, Волкова Т.В., Агєєва С.Т., студенти 4-го курсуВоронезький державний архітектурно-будівельний університет, Україна

Розглянуто виявлення особливостей проведення масової кадастрової оцінки земель. З метою розмежування процедур масової та індивідуальної оцінки виділяються схожі та відмінні особливості до процесу їх проведення.

Метою державної кадастрової оцінки є визначення вартості об'єкта оцінки, вид якої визначається завдання на оцінку.

Завданням державної кадастрової оцінки є створення єдиної системи оподаткування всіх об'єктів нерухомості РФ.

Державна кадастрова оцінка земель населених пунктів та іншого цільового призначення проводиться за єдиною методикою з метою забезпечення сумісності результатів оцінки на території всієї України. Методичні вказівки щодо кадастрової оцінки затверджує Міністерство економічного розвитку. Замовниками кадастрової оцінки виступають регіональні органи виконавчої, які щодо кадастрових робіт можуть звертатися лише до оцінювачів, які перебувають у саморегулівної організації. За результатами проведення кадастрової оцінки оцінювачами складається звіт за встановленою формою, який затверджується регіональними органами виконавчої влади та Федеральною службою державної реєстрації, кадастру та картографії. ТакимТаким чином, державна кадастрова оцінка - це масова оцінка, яка є сукупністю правових, адміністративних та технічних дій щодо встановлення кадастрової вартості об'єктів нерухомості.

Наслідком помилкового розуміння поєднання слів "масова оцінка" стало протиставлення масової та індивідуальної оцінки, штучне розрізнення нерухомості житлового призначення та комерційного та виробничого призначення. При цьому житло вважається об'єктами масового характеру, а нежитлові об'єкти описуються як об'єкти індивідуальні, які погано піддаються стандартизації, вартість яких формується під впливом поєднання унікальних, специфічних факторів. Це не зовсім так.

Об'єкти нерухомості все у певному сенсі унікальні. Навіть найстандартніші, типові квартири в одному будинку різняться між собою - орієнтація вікон, поверх на якому розташована квартира, характеристики мікро-сусідства - галасливі або тихі сусіди, близькість смітника і т.д. Нерідко в тому самому типовому будинку однакові за кількістю кімнат квартири мають різні планування. Індивідуальні будинки варіюють також дуже сильно, різниця між елітною віллою та розташованим по сусідству сільським будинком так само величезна, як і різницю між заводською конторою та офісом у бізнес-центрі. Будь-який клас та група об'єктів нерухомості містить різноманітні, різні між собою об'єкти: навіть якщо значення багатьох характеристик збігаються, завжди знайдеться хоча б одна відмінність, якою можна пояснити різницю цін, і за бажання обґрунтувати унікальність.

Таким чином, залежно від цілей оцінки, можна індивідуалізувати (підкреслити своєрідність) або уніфікувати (визначити належність до типу) будь-який об'єкт нерухомості. В першому випадкуоцінювач використовує індивідуальний підхід, наголошуючи на особливостях об'єкта, і доводить, чому стандартна методика оцінки помиляється, у другому випадку прийоми масової оцінки дозволяють виробити єдину методику оцінки різноманітних об'єктів нерухомості [1].

З метою розмежування процедур масової та індивідуальної оцінки доцільно виділити схожі та відмінні риси до процесу їх проведення.

Масова оцінка - метод отримання оцінок ринкових вартісних характеристик групи однорідних об'єктів нерухомості одночасно на широкій географічній території з використанням статистичної обробки реальної ринкової інформації, при якій аналізується така кількість ціноутворюючих факторів, яка властива одночасно всій групі, що оцінюється.

Індивідуальна оцінка - метод отримання оцінок ринкових вартісних характеристик одного чи кількох об'єктів нерухомості, що у складі фізично чи юридично відокремленого комплексу, у якому задля досягнення кінцевого результату аналізується вся можлива сукупність ціноутворюючих чинників, властивих об'єкту оцінки.

Обидві методики оцінки - масова та індивідуальна - мають у своїй основі:

• систематичні методи збору, аналізу та обробки інформації
• використання єдиної інформаційної бази – даних ринку нерухомості
• використання трьох основних підходів - витратний, прибутковий та порівняльний
• проведення аналізу найефективнішого використання

Відмінні риси масової оцінки від індивідуальної полягають у наступному:

1. Об'єктом оцінки є не окремий об'єкт нерухомості (будівля, будова, їх складові елементи, земельна ділянка тат.д.), а сукупність об'єктів нерухомості, які попередньо групуються за певним критерієм однорідності.
2. При масової кадастрової оцінки не проводиться облік речових прав на об'єкт оцінки та його обтяжень, крім публічних сервітутів.
3. Якщо значенням результатів індивідуальної оцінки є їх використання для забезпечення економічних інтересів власності, то головним призначенням результатів масової оцінки є визначення бази оподаткування, оскільки в усіх економічно розвинених країнах нею є ринкова вартість нерухомості.
4. Індивідуальна оцінка проводиться виключно за бажанням власника чи іншої заінтересованої особи, без будь-якої періодичності. Масова ж оцінка, що проводиться також за рішенням власника, є регулярною (періодичною).
5. Для масової оцінки характерні набагато більша стандартизація процедур та дуже значна роль статистичних методів обробки даних. Це пов'язано з використанням у масовій оцінці лише найбільш здійснених факторів впливу та з необхідністю визначення об'єктивних закономірностей зміни вартісного еквівалента, що можливе лише на основі статистичного аналізу. Це не означає, що масова оцінка є спрощеним індивідуальним варіантом. У масовій оцінці використовуються дещо інші моделі, які власними силами досить складні. Можна сміливо сказати, що з проведенні індивідуальної оцінки оцінювач більшою мірою орієнтовано моделювання оцінної ситуації, а під час проведення масової оцінки - на моделювання вартості (точніше, методу її визначення). Не облік деяких унікальних особливостей кожного об'єкта нерухомості при масовій оцінці призводить до того, що точність результатів нижча, ніж приіндивідуальну оцінку [2].
6. Оскільки масова оцінка передбачає розробку стандартної методики, тут потрібне узгодження як завдання, а й прийняття рішень уніфікованої процедури оцінки. Важливою перевагою масової оцінки, на відміну від індивідуальної, є практично повна відсутність суб'єктивного фактора в кінцевому результаті, оскільки при отриманні використовуються суворі формальні процедури і статистичні критерії. Усі рішення експерта та здатність впливати на кінцевий результат менше, ніж за індивідуальної оцінки.
7. Принципово у різний спосіб здійснюється контроль якості оцінки. Під якістю оцінки розуміється ступінь відповідності результатів, отриманих за створеною оцінювачем моделі, реальними даними ринку нерухомості. При індивідуальній оцінці оцінювач проводить узгодження результатів трьох методів та приймає остаточне рішення. При масовій оцінці оцінювач має справу з великими сукупностями об'єктів та застосовує методи статистичного аналізу. Отже, якість результатів може бути перевірено лише статистичними методами: більшість отриманих оцінок має потрапити у заданий діапазон середнього відхилення від реальних цін продажів. Поряд зі статистичним контролем проводиться експертний контроль, що дозволяє компенсувати недостатню якість вихідної інформації щодо ринкових угод.

Таблиця 1 -Відмінності між масовою та індивідуальною оцінками

Масова оцінка	Індивідуальна оцінка
1. Масштаб оцінки
оцінюється сукупність об'єктів нерухомості	оцінюються окремі об'єкти нерухомості
2. Облік речових прав на об'єкт оцінки
непроводиться облік речових прав на об'єкт оцінки та його обтяження (за винятком публічних сервітутів)	враховуються речові права на об'єкт оцінки та його обтяження
3. Можливе використання результатів оцінки
визначення бази оподаткування	для здійснення різних угод (купівлі-продажу, кредитування, страховки і т.д.)
4. Регулярність проведення
періодично (не рідше одного разу на п'ять років)	за бажанням власника чи іншої зацікавленої особи, без будь-якої періодичності
5. Замовник оцінки
Міністерство земельно-майнових відносин	будь-який зацікавлений суб'єкт ринку
6. Облік показників об'єкта
враховуються основні, найбільш суттєві характеристики об'єкту	враховуються основні та індивідуальні характеристики об'єкту
7. Точність результатів
нижче	вище
8. Вплив суб'єктивного фактора в кінцевому результаті
вплив експертного фактора мінімальний	вплив експертного фактора великий
9. Контроль якості
якість результатів перевіряється з використанням методів статистичного аналізу та експертного контролю	узгодження трьох основних підходів та ухвалення остаточного рішення

Необхідно підкреслити, що індивідуальна та масова оцінки не є взаємозамінними. Кожна з них має свою область для одночасної оцінки великої однорідної групи об'єктів з метою оподаткування, а індивідуальна - з метою оцінки окремих об'єктів для здійснення різних угод. Обидві оцінки можуть лише доповнити один одного у необхідних для цього випадках.

Загалом можна дійти невтішного висновку у тому, що як масова, і індивідуальна оцінки є систематизованими видами оцінки, призначеними для моделювання ринків, зокрема земельних ділянок. Вони засновані на тих самих принципах, включаючи принцип найбільш ефективного використання, але відрізняються масштабами моделювання, способами вимірювання ціноутворюючих характеристик об'єктів, алгоритмами обробки ринкової інформації та підсумковими показниками.

---