Іпотека на вторинному ринку керує балом
Альтернативні квартирні операції складніші за прості угоди купівлі-продажу, оскільки в них бере участь більше дійових осіб, але інтереси кожного з них також повинні дотримуватися. Звісно, ймовірність всіляких нестиковок у такій ситуації вище, і якщо в угоду втручається іпотека, саме – ще одне дійова особа, тобто - банк. І часом саме ця особа найвибагливіша і прискіплива.
Сумісність є! У принципі, банкам не такий вже й важливий характер угоди з нерухомістю, набагато важливіше, щоб квартира і позичальник відповідали всім вимогам, що їм висуваються. Але «альтернатива» порівняно з угодою купівлі-продажу – це завжди додаткові учасники та більш тривалий процес, який із більшою ймовірністю може піти зовсім не так, як було заплановано спочатку. Ці обставини насторожують банки. «На ранніх етапах розвитку іпотечного ринку банкіри часом взагалі відмовлялися від подібних варіантів через їхню трудомісткість», - нагадав «Порталу про нерухомість MetrInfo.Ru»Роман Строілов, директор департаменту приватного та корпоративного кредитування компанії Penny Lane Realty.
Сьогодні, коли процедуру «альтернативи» вже відпрацьовано, «кількість вбудованих в ланцюжок іпотечників за результатами останніх місяців збільшилася - у 64% угод була іпотека», - повідомляєВадим Ламін, керуючий партнер агентства нерухомості SPENCER. А на думкуЛюдмили Шаршукової, консультанта департаменту елітного житла ЗАТ «Нова Якість», 2011 став найбільш насиченим за кількістю альтернативних угод, і багато в чому завдяки тому, що іпотечні ставки залишалисяприйнятними (у середньому лише на рівні 12-14% у рублях): «У економічних реаліях, що склалися, для вирішення своїх житлових питань звернення до банку стає неминучим - 70% угод сьогодні проходить із залученням позикових коштів».
«Більш того, минулого року нерідко були й альтернативні угоди, в яких використовувалося по два іпотечні кредити різних банків. Наприклад, сім'я продавала свою квартиру та купувала нерухомість більшої площі із залученням невеликої іпотечної позики, і покупець їхньої квартири теж був з іпотечним фінансуванням», - розповідаєІрина Кажікіна, керівник іпотечної служби компанії «РЕЛАЙТ-Нерухомість».
Іпотечні кредити в альтернативних угодах зазвичай залучають люди небагаті, у яких основна цінність – вже наявне житло. Гроші від продажу нерухомості розглядаються як власні кошти, а доплату, необхідну для купівлі нової квартири, громадяни беруть у кредит. Банки ж вважають гроші, отримані від продажу житла, початковим внеском. Необхідна доплата зазвичай порівняно невелика, тому що рідко хтось замість скромної «однушки» купує 4-5-кімнатні апартаменти в елітному будинку. Найчастіше однокімнатну квартиру змінюють на двокімнатну тощо. або стару «вторинку» - на новобудову та доплата становить1-3 млн руб. «Як показує практика нашої компанії, частка кредитних коштів від загальної вартості квартири, що купується, становить у середньому 50-53%», - повідомляє Олексій Шленов, генеральний директор компанії «МИЭЛЬ-Брокеридж» .
А оскільки кредит береться на стислі терміни, то й ризики у банку невеликі. За спостереженнями експертів, до іпотеки найчастіше вдаються молоді сім'ї віком від 28 до 40 років, з одним або двома дітьми. «А сім'ї з дітьми ставляться до кредиту максимальновідповідально», - заявляєКостянтин Шибецький, директор іпотечного відділення ДК «МІЦ». Таким чином, виходить, що за існуючих умов ринку іпотечні кредити при «альтернативі» банкам навіть вигідні. Але обмеження таки є: «Приміром, деякі банківські установи вимагають, щоб ланцюжок був невеликим – не більше трьох учасників», – стверджує Роман Строілов (Penny Lane Realty). А ще, як зазначаєГанна Шушкова, експерт офісу «Добрининське» компанії «ІНКОМ-Нерухомість», при великих ланцюжках кожен банк в ідеалі хотів би особисто кредитувати всіх учасників альтернативної угоди, які цього потребують, оскільки видача грошей «навинос» тягне за собою додаткові ризики. Якщо, наприклад, продавець «однушки» бере кредит для купівлі «двушки», а той, хто реалізує цю двокімнатну квартиру, теж покращує свої житлові умови, отримуючи іпотеку для придбання «троячки», то гроші банку, який видав кредит на «двушку» фактично потрапляють до другого банку, який кредитує купівлю трикімнатної квартири, оскільки вона опиняється у його заставі. І припустимо, якщо ця угода буде оскаржена, то перший банк може мати справу з проблемою. Тому кредитні організації не шанують альтернативних ланцюжків, у яких беруть участь більше двох банків, та власне й довжину ланцюжка зменшують навіть з цієї причини.
Не без труднощів Вибудовування ланцюжків при альтернативних угодах - завдання не з легких. Ланцюжок може розвалитися, якщо хтось передумає купувати чи продавати квартиру або зможе вчасно розрахуватися з іншим учасником угоди. «А іпотека зазвичай додає складнощів до цього процесу», - вважає Андрій Владыкін, керівник департаменту іпотеки та кредитів компанії «НДВ-Нерухомість» .
Головна проблема «альтернативи зіпотекою» -збільшення термінів угоди. «Оформлення іпотечного кредиту розбивається на два етапи. Перший - це схвалення позичальника, яке займає 3-5 робочих днів, а друге - схвалення об'єкта, що також триває 3-5 робочих днів. Рекорд нашої компанії – 5 робочих днів після подання до банку заяви про отримання кредиту. Але це скоріше виняток, а не правило. Більш реально вийти на угоду приблизно за 2 тижні», - каже Ірина Кажікіна («РЕЛАЙТ-Нерухомість»). Але в деяких «особливо важких» випадках, коли позичальник не одразу надав усі необхідні документи або, наприклад, викликав у служби безпеки певні підозри, правочин може відкладатися і до трьох тижнів. "А в результаті банк може зовсім відмовити у видачі позики, що розвалює весь ланцюжок", - зазначає Андрій Владикин ("НДВ-Нерухомість").
Єдине, що тут можна зробити, – пройти перший етап оформлення іпотеки ще до пошуку об'єктів.
Багато брокерів взагалі не починають пошук квартири, поки клієнт не отримає попереднього схвалення іпотечного кредиту. «Адже це гарантія тієї самої доплати, без якої неможливо буде здійснити угоду. Починати дії щодо підбору варіантів та вибудовування ланцюжка, не представляючи перспектив видачі кредиту та не розуміючи, чи буде надано банком необхідну доплату чи ні, не має сенсу і навіть професійно», - вважає Олексій Шленов («МІЕЛЬ-Брокеридж»).
Але у позичальника можуть виникнути проблеми іншого роду:іпотечник швидко отримає попереднє схвалення банку, а варіант шукатиме довго. Або інші учасники «альтернативи» тягнуть – то грошей у них не вистачає, то хворіють, то раптом починають сумніватися. І в таких ситуаціях страждає вже майбутній позичальник: «Дозвіл на отримання кредиту, як правило,діє 3 місяці, тому якщо інші учасники правочину не поспішають зі своїми діями, то він ризикує втратити дозвіл. Домовитися з банком про його продовження, звісно, можна, але лише за умови розгляду повторної кредитної заявки», - пояснює Андрій Владикин («НДВ-Нерухомість»). А це означає знову збирати документи, оббивати пороги банку, хвилюватися – загалом, приємного мало.
Ще одна проблема, з якою можна зіткнутися, -несхвалення банком самої нерухомості : «Житло може бути непридатним для банку з різних причин: будинок з дерев'яними перекриттями або старою спорудою, хрущовка, сумнівні документи і т.д.», - каже Костянтин Шибецький (ГК «МІЦ»), але результат завжди один – відмова у кредитуванні, а отже, «розрив» ланцюжка. «Наприклад, наш клієнт хотів придбати за допомогою іпотеки двокімнатну квартиру. Об'єкт було підібрано, але його власники замість своєї «двушки» бажали придбати трикімнатну квартиру, також залучаючи позикові кошти. Вони теж знайшли собі підходящий варіант, проте банк кредит не видав, бо у квартирі було незареєстроване перепланування, яке не відповідало заявленим вимогам до заставної нерухомості. І весь ланцюжок розвалився, було втрачено дорогоцінний час - практично минув термін дозволу на кредит», - розповідає Людмила Шаршукова («Нова Якість»). Такий же результат чекає на учасників «альтернативи» і якщо оцінна компанія, яка проводить оцінку нерухомості за вимогами банку, занизить його вартість: «Навіть якщо сума не суттєва і відрізняється хоча б на 1%, угода може розвалитися», - запевняє Роман Строілов (Penny Lane Realty).
Є й інші можливі складнощі – вони не такі фатальні, але теж неприємні. У разі іпотеки під час розрахунків за нерухомість завжди використовуєтьсядепозитарій кредитуючого банку, а отже, якщо в альтернативному ланцюжку кілька учасників залучають кредит, доведетьсяпереміщати гроші між кредитними установами, що незручно і, до речі, теж затягує терміни. І не всі банки лояльні щодо дати укладання договору. «Припустимо, продавець і покупець вирішили укласти угоду в середу, але банк, де кредитує покупця, вже не має вільного часу на цей день, і пропонує лише п'ятницю», - каже Ганна Шушкова («ІНКОМ-Нерухомість»). А наступна угода в ланцюжку тоді переноситься на понеділок, а якщо і в ній залучається іпотечний кредит, то все може зміститися ще на пару днів. Таким чином, коли в ланцюзі багато ланок, останній продавець може отримати свої гроші із затримкою на 1-2 тижні. Взагалі, чим довше ланцюжок, тим більше проблем.
Чим хороший позичальник в угоді І все ж таки іпотечний покупець - непоганий діловий партнер, оскільки відрізняється високою мотивацією. «Адже він витрачає додаткові час, кошти і сили на те, щоб отримати схвалення банку. Тому навіть якщо ринкові умови змінюються, іпотечний покупець залишається в угоді», - вважає Олексій Шленов (МІЕЛЬ-Брокеридж). Та й затягувати процес також не в його інтересах. А по-друге, іпотечний покупець – це гарантія прозорості та впевненості у розрахунках. «Гроші продавець отримає не від малознайомої особи, а від банку, тобто купюри будуть вже перевірені та гарантовано справжні, - зауважує Ганна Шушкова («ІНКОМ-Нерухомість»), - а якщо покупець із власними коштами та розрахунок за квартиру відбувається готівкою, доведеться витрачати додаткові кошти на перевірку купюр. І за цю послугу банки беруть 0,1 - 0,2% від суми, тобто якщо квартира, скажімо, коштує 6 млн руб. перевірка готівкиможе коштувати 12 тис. крб».
Професійний помічник Оскільки дуже багато всього потрібно врахувати, без досвідченого брокера обійтися важко. «Окрім стандартного набору інтересів продавця та покупця, в угодах за участю іпотеки є умови, які висуває банк (або навіть кілька банків) і без дотримання яких угода виявиться неможливою. А в альтернативних угодах важливо, щоб усі вимоги та умови з однієї авансової угоди переносилися до умов іншої авансової угоди та були узгоджені між собою за строками. І мабуть, лише присутність фахівця, який зможе врахувати всі нюанси, забезпечить такий складний варіант успіху», - каже Олексій Шленов («МІЕЛЬ-Брокеридж»).
Насамперед, грамотний помічник зможе підібрати найкращий ланцюжок, мінімізувавши його ланки. По-друге, фахівець допоможе з вибором банку та збором усіх необхідних документів. Ну і звичайно, професіонал краще обізнаний з вимогами до нерухомості, про вимоги страхових та оціночних компаній.
Резюмеwww.metrinfo.ru Сьогодні іпотека міцно увійшла в наше життя, вона вже не лякає громадян, а банки поки що пропонують непогані умови кредитування, у тому числі і тим, хто купує житло за допомогою альтернативної угоди. Обмеження у випадках незначні, а умови зазвичай такі самі, як й у звичайних іпотечників. Однак «альтернатива» з іпотекою завжди загрожує більш тривалими термінами угоди та різними нюансами, що стосуються характеристик нерухомості та платоспроможності позичальника, тому в подібні процеси доцільно залучати грамотних фахівців – з ними, як правило, все простіше, спокійніше та швидше. Щоправда, за умови, що фахівці справді грамотні.
Наталія Семенова, генеральнийдиректор ТОВ «СКМ Ріелті» (холдинг «СКМ Груп»): Давайте візьмемо складний приклад. Є продавець трикімнатної квартири у Підмосков'ї. Оцінна вартість квартири - 9250000 рублів. Вона перебуває у заставі в банку А. Залишок основного боргу по квартирі – 3 000 000 рублів. Є покупець, який готовий придбати цю квартиру за допомогою іпотеки в банку В. Він має 2 500 000 мільйонів на початковий внесок. Банк готовий провести угоду тільки за умови виведення з-під застави квартири в банку А. Покупець платить продавцю 2 500 000 рублів за попереднім договором купівлі-продажу. Далі продавець вносить свої 500 тисяч у рахунок погашення іпотеки та остаточно гасить кредит у банку за допомогою грошей, які йому перерахував покупець. Протягом десяти днів банк А видає довідку про виконання зобов'язань продавцю. Далі продавець реєструє право власності у реєстраційній палаті. Після цього відбувається стандартна процедура укладання іпотечної угоди: оцінка майна, збирання документів по квартирі, подання заяви на іпотеку, схвалення, правочин.
Ганна Шушкова, експерт офісу «Добрининське» компанії «ІНКОМ-Нерухомість» : Покупець купував двокімнатну квартиру (44 кв.м) на вулиці Червоного Маяка за 6,1 млн рублів з використанням іпотеки у ВТБ24 та початкової суми 1200000 рублів. Продавець цієї квартири у свою чергу оформляв кредит у розмірі 3 млн. рублів у МКБ і купував за 9 млн. рублів більш комфортну трикімнатну квартиру на вулиці Флотська - 69 кв.м з двома лоджіями. Продавець квартири на Флотській брав у Ощадбанку кредит на 2 млн. рублів і купував за 11 млн. трикімнатну квартиру на 105 кв.м на вул. Онезька. Продавцю «нижньої квартири» довелося збирати гроші з 3 банків, за ці незручності він отримав не 10,8 млн., а 11 млн. рублів.