Острівна торгівля великі можливості маленької площі, Огляди та Аналітика

Острівці – це невеликі кіоски, відкриті секції та прилавки, що заповнюють невеликі площі в зонах проходу та громадських просторах торгових центрів. Саме сюди часто приходять бізнесмени-початківці: вкладення в крапку невеликі, при цьому встати можна на прохідному місці.

острівна
У знакових торгових центрах, таких як ТРЦ «Галерея» на Ліговському пр., частка мережевих операторів, що знаходяться в острівцях, близька до 95%.

Будь-який сучасний торговий центр має досить просторі галереї та атріуми для того, щоб розташувати там острівці, кажуть у Colliers International. Бажано, щоб їхня функціональність закладалася в маркетингову стратегію проекту, а якісні характеристики (точки розміщення та габарити) розраховувалися на стадії архітектурних опрацювань. Однак у місті досі вистачає ТЦ районного масштабу або «біля будинку», де такі об'єкти з'являються спонтанно, під час ведення бізнесу.

Як правило, такі точки розміщують у коридорах або кутовій зоні торгового комплексу, поряд із колонами, сходами та ескалаторами. Наймініатюрніші — лавки солодощів і майстерні з ремонту годинників — займають лише два-три «квадрати». Під салон експрес-манікюру, студію макіяжу або перукарню можуть бути відведені майданчики понад 15 кв. Але найбільш популярний острівний формат серед торговців аксесуарами, прикрасами, шкіргалантереєю та парфумерією.

За оцінками NAI Becar, значну частку в якісних ТРК займають острівці, що реалізують ювелірні вироби (60%), галантерею – 15%, аксесуари для гаджетів – 10%, косметику – 10%, кондитерські вироби – 5%.

Розмір таких об'єктів, як правило, варіюється від 5 до 10 кв. Це можуть бутияк окремі прилавки, так і стоять біля стіни у вигляді літери «П» або в кутку приміщення.

Технічне облаштування хитромудрого острівця займе в середньому не більше двох тижнів. Ціна простого торгового модуля без скляних дверей на 6 кв.м починається від 50 000 рублів (ДСП і алюмінієвий профіль), оригінальний дизайн острів може коштувати від 120 000 до 700 000 рублів, а в деяких випадках - і більше мільйона. Витрати на відкриття, наприклад, точки продажу аксесуарів складуть близько 200 000-250 000 рублів.

У комплексах із високою прохідністю існують листи очікування, і вдале місце можна було чекати кілька років. Однак у кризу орендодавці стали менш вимогливими та вибірковими. Останні півтора роки багато компаній малого та середнього бізнесу відкривають свої острівці там, куди раніше навряд чи могли потрапити.

Маргарита Арістархова, регіональний директор PM-Департаменту Colliers International в Україні:

— Острівці — досить специфічні магазини. Їхні основні товарні лінійки — аксесуари, годинники та прикраси, парфумерія, шапки-рукавички, морозиво та солодощі, але у широкому сенсі цей формат має все-таки сувенірно-подарункове призначення. Купівля товару в острівці ніколи не є основною. Відповідно, товарообіг та фінансові обсяги таких операторів набагато нижчі, ніж у звичайних орендарів. Тому продуманість острівних зон у ТРЦ — це не так аналіз того, як саме поставити таку точку і як оформити вітрину, скільки розуміння, наскільки буде затребуваний товар саме в цьому місці на даному поверсі.

Але такої рівноваги можна досягти, тільки якщо кожен острівець є прямим орендарем. У випадку з суборендою компанії, що управляє, складніше побудувати ідеальний мікст торгового центру.

ВладиславФадєєв, керівник відділу досліджень JLL у Санкт-Петербурзі:

— Характер острівців дуже залежить від ступеня професіоналізму керуючої компанії та власників комплексу, однак у професійних проектах такі локації, як правило, застерігаються заздалегідь на етапі планування. Найчастіше острівна торгівля досить суворо регламентована як у висоті, і по колірним рішенням.

У той самий час є приклади, коли висота острівців перевищує людське зростання, що негативно впливає сприйняття всього торгового комплексу.

Причина проста: компанія, що управляє, не дотримується жорстких стандартів щодо оформлення, віддаючи це питання на відкуп орендарям. А ось проблеми з тим, щоб острівці заважали покупцям пересуватися комплексом, загороджуючи прохід, вже майже відсутні. Хоча ще 4–5 років тому траплялися випадки встановлення у проходах не лише острівців, а й лоткової торгівлі.

Ірина Реут, директор з консалтингу NAI Becar:

— У якісних комплексах продумано цілі острівні вулиці, які становлять синергію з магазинами, які розташовані в безпосередній близькості. У районних торгових центрах це зазвичай хаотичні орендарі, готові платити за розташування на потоці. Останнім часом острівці дедалі частіше орендують представники індустрії краси. Загалом співвідношення мережевих операторів та окремих фірм становить у середньому 70 на 30%. А в знакових ТЦ частка мережевих операторів, що знаходяться в острівцях, близька до 95%.

Ставка оренди острівця не завжди безпосередньо залежить від метражу, найчастіше кожне місце має свою вартість. У якісних великих торгово-розважальних комплексах оренда місця першому поверсі становить 100 000–150 000 рублів на місяць і від. В одному зоб'єктів місця здаються по 500 000 руб. Зазвичай, на 2–3-х поверхах ціна становить від 50 000 до 80 000 крб./мес.

Раніше в договорах оренди завжди була прописана вимога постійної присутності продавців на робочому місці, інакше орендарям загрожував штраф. Однак із приходом кризи тримати двох продавців, які працюють одночасно, стало невигідно. Тепер, щоб уникнути штрафів, всі кіоски наполягають на офіційних технологічних перервах, прописаних у договорі.

Станіслав Ступніков, керівник напряму торгової нерухомості «БестЪ. Комерційна нерухомість":

— На практиці такі зони мало хто планує, острівці ставляться там, де лишаються порожні простори. Хоча, якщо спланувати заздалегідь місця та товарну групу, можна створити додатковий трафік та покращити сприйняття комплексу. Насамперед, це мають бути товари імпульсного попиту, послуги, стільниковий зв'язок та банкомати: тобто те, чим люди користуються щодня. А також упаковка подарунків, самі подарунки, біжутерія, солодощі, кава з собою та ін.

Особливо важливо продумувати такі зони у ТК формату «біля будинку». У острівний сегмент приходить багато тих, хто тільки хоче спробувати себе в бізнесі: вкладення в невеликі точки, стати можна на прохідному місці, а далі, якщо бізнес приносить прибуток — добре, якщо ні — втрати невеликі. Керівникам варто ретельніше підходити до вибору такого роду орендаря.

Із невдалих прикладів можна навести ТК «Костянтинівський», де вхідну зону власник віддав супермаркету. Серед удач — ТК «Бонус», де в рамках вхідної групи передбачено острівну торгівлю подарунками, морозивом, квітами та іншим. Все це приносить добрий дохід.

Ставки сильно відрізняються і залежить від формату ТК. Наприклад, у торговому центрі «уудома» ставка оренди на першому поверсі складає в середньому від 5000 до 8000 руб. / кв.м на місяць, вище - від 2500 до 4500 руб. Термін договору оренди зазвичай не перевищує 11 місяців.