Перефінансування – що це таке
Цю вільну частину можна також закласти та отримати під неї якісь гроші. Щороку нерухомість у нас зростає в ціні, позичка щомісяця виплачується і борг за будинок зменшується, отже, та вільна частина вартості будинку, яка не закладена в банку, постійно збільшується. Колись ви повністю виплатите борг за свій будинок, а він на той час буде вдвічі дорожчий, ніж ви його колись купували.
У житті все постійно змінюється, і одного разу, купуючи нерухомість, ви думали лише про те, щоб якнайшвидше виплатити за неї свій борг. Минув рік-два, ви бачите, як зросла ціна вашого будинку і думаєте, а чи не купити вам чогось ще. Чи не біда, якщо немає грошей на перший внесок – можна перефінансувати те, що є. Перефінансувати означає перезакласти.
Наприклад, купили будинок за 360 тисяч, минуло непомітно 2-3 роки, він у вас коштує вже 460 тисяч. Банк легко вам дасть у позику ще тисяч 60-70. Для цього ви повинні розрахуватися з колишнім боргом і взяти нову позику на 60-70 тисяч більше за попередню, тобто. збільшити свій обов'язок банку. Зате після цього ви маєте суму, достатню на покупку чогось ще. Або можете нічого не купувати, а зробити у будинку хороший ремонт.
За останні 10 років нерухомість так швидко зростала в ціні, і так легко було заробити на її перепродажі, що всі повірили в це швидке зростання як у щось природне і зрозуміле. Банки легкодавали в борг, нерухомість можна було перезакладати (перефінансувати) кожні 2-3 роки. У нашого уряду з цього приводу є своя думка, і він робить все, щоб зупинити зростання цін, а як один із заходів для цього використовує посилення критеріїв отримання іпотечної позички.
Ці заходи стосуються як купівлі житла, і його перефінансування.
Щоразу, коли ви хочете зробити перефінансування, банк наново розглядає ситуацію щодо вашої кредитоспроможності. Дивиться, який у вас дохід, які ще є борги, на скільки хороша і постійна у вас робота. Щоразу позику вам видають заново. Якщо ви хочете перефінансувати і залишитися в тому ж банку, де ви вже взяли позику на свій будинок, то цілком можливо вам вибачать переривання контракту і не братиму за це пенальті. Якщо нову позику ви братимете в іншому місці, штрафу не уникнути. Його розмір залежить від умов, на яких ви брали позику. Розмір пенальті може бути і 3 тисячі, і 20 тисяч доларів.
Не забудьте ще й оплату послуг нотаріуса, та його рахунок за ліквідацію попереднього боргу. Цілком можливо, що при перефінансуванні вам доведеться заплатити ще тисячу, а то й півтори за нотаріуса. Хоча деякі банки пропонують своїх нотаріусів, причому безкоштовно (роблять інтерес-відсоток на нову позику трохи вище, щоб він у результаті покрив вартість послуг нотаріуса - безкоштовного у нас нічого немає).
Наскільки вдалим буде перефінансування, чи вийде воно взагалі, і скільки ви зможете витягнути грошей, залежатиме не лише від вашого доходу, а й від оцінки нерухомості. Оцінка нерухомості – найскладніший і найпідступніший момент у перефінансуванні. І чим менше часу пройшло між покупкою нерухомості та її перефінансуванням, тим складнішим стає сам процес отримання новоїпозички. Якщо, наприклад, пройшов лише рік з моменту покупки, то, швидше за все, банк, в якому ви спочатку взяли позику, взагалі не захоче вас кредитувати. Втім, інші подивляться на ситуацію дуже скептично. Якщо ви купували свій будинок хоча б 3-4 роки тому, то залежно від місця і ваших доходів перефінансувати такий будинок буде досить легко.
Щоб за короткий термін в очах банку ваш будинок помітно виріс у ціні, банку знадобляться деякі докази. Якщо ви зробили в будинку помітні оновлення, такі як підлога, ванна кімната, кухня, то вони суттєво вплинуть на збільшення ринкової ціни будинку. Якщо ваш будинок типовий, і навколо вас зовні такі самі будинку, то, на жаль, численні ремонти і вкладення не сильно збільшать ринкову вартість вашого будинку.
Якщо ваш будинок «не такий як усі», і вам пощастило, що ваш будинок опинився в оточенні або поблизу дорогих будинків і в дорогому районі, то ціна будинку може злетіти непередбачено високо. Я живу на Pointe Saint-Charles. У районі ще 10 років тому із вкрай поганою репутацією сьогодні невеликі сторічні двоповерхові будиночки загальною площею 120 кв. метрів продаються після ремонту за півмільйона доларів. До ремонту такий будинок коштує тут приблизно 300 тисяч.
Наскільки правильно буде зроблено оцінку для перефінансування чи купівлі залежить від банку та його оцінювача. Тому дуже важливо знати, у якому банку чи якій фінансової організації краще робити перефінансування.
Найкраще ситуацією в цьому питанні мають іпотечні брокери. Вони ж вас і присвятять усі деталі та нюанси своєї справи. Брокери працюють одночасно приблизно з 20 різними банками та фінансовими організаціями і добре уявляють, де пройде ваш файл, а де, швидше за все, ні. Крім того, брокери знають,який із банків менш вибагливий в оцінці нерухомості, отже, дасть грошей набагато більше. Вам напевно доведеться заплатити штраф (пенальті) своєму банку, але якщо мова йде про 2-3 тисячі пенальті, а вам будь-що потрібно витягнути тисяч 50, і інший банк їх дає, то, як кажуть, овчинка може коштувати вичинки . Особливо якщо йдеться про перефінансування прибуткового будинку, нехай навіть дуплексу або триплексу, які повністю здані.
Припустимо, ви перефінансували свій шестиплекс, він своєю орендною платою продовжує покривати позику та муніципальні такси, плюс сотня-дві на місяць вам ще й залишаються. Якщо у вас прибутковий будинок, то інтерес, який банк вам нараховує за позику, ви відносите до своїх витрат. Інтерес у перші роки будь-якого мортгіча дуже високий, майже 90% ваших платежів. Виходить, що майже все, що ви платите банку - це ваші витрати, які орендна плата тільки-но покриває. Господарство працює, жодних податків із прибутку ви не сплачуєте. Зате на отримані від перефінансування гроші можна купити собі ще один багатоквартирник або будинок для себе краще, або помітно зменшити свою позику на свій будинок, що вже є. Інтерес, який ви платите банку за власне житло, списати ви ніяк не можете.
Перефінансування – завжди палиця з двома кінцями. З одного боку, ми купуємо житло і не хочемо мати за нього борг банку. З іншого боку – ви отримуєте гроші до рук і знаєте, як правильно ними розпорядитися. Хороший іпотечний брокер – це ще й добрий фінансовий консультант. Він завжди порадить вам, як правильно вчинити та правильно використовувати ваші кошти.
Комусь буде вигідно консолідувати борги, комусь купити ще один будинок, а хтось захоче повернутися назад і купити собі квартиру в рідному місті,залишивши «про всяк випадок» нерухомість у Канаді. Життя на стільки непередбачуване.
У будь-якому випадку, будьте гранично обережні і добре зважте і прорахуйте, якщо ви вирішили перефінансувати свою нерухомість.