П’ятиповерхівки знесення затягнеться, ціна підніметься, інвестори сумніваються, ПСБР
В Іркутську
Портал будівельників Байкальського регіону
П'ятиповерхівки: знесення затягнеться, ціна підніметься, інвестори сумніваються
Обіцянка здається фантастичною, враховуючи, що на той момент ще не завершилася програма, започаткована попереднім мером столиці Юрієм Лужковим, і в планах мерії було знесення 71 такого житлового будинку до кінця 2018 року. Також не додає оптимізму раніше зроблену Сергієм Собяніним заяву про те, що для реалізації першого етапу переселення «потрібні були просто неймовірні зусилля». Другий етап передбачає в 4 рази більший обсяг роботи. Пізніше міністр будівництва України Михайло Мень уточнив, що проект розрахований «мінімум на 15–20 років» і назвав його «наймасштабнішим проектом не лише по Москві, а й по всій країні».
Чи реально знести всі п'ятиповерхівки у Москві до 2020 року?
Олена Єгорова, генеральний директорKalinka-Нерухомість:
- Зараз, за заявою столичного градоначальника, йдеться про знесення 8 тисяч п'ятиповерхівок, тоді як за всі попередні роки дії програми було знесено 1,7 тис. будинків хрущовської доби. Чотириразове зростання обсягу, що підлягає знесенню за найближчі чотири роки, на наш погляд, не найпростіше завдання практичної реалізації.
Евеліна Ішметова, директор з консалтингу та розвитку інвестиційної компанії KEY CAPITAL:
- Якщо відштовхнутися від обсягів заявленого зносу, то теоретично і з урахуванням забезпечення прибутковості забудовників належить побудувати не менше 50 млн кв. м нового житла у сумі близько 2,5 трлн крб. Це без урахування благоустрою та інфраструктури. Якщо ж розбити ці цифри за роками з 2018 по 2020, то вийде, що за рік необхідно звести 16,7 млн. кв. му сумі 833 млрд крб.
Дозволимо собі згадати слова керівника департаменту містобудівної політики Москви Сергія Левкіна, що у 2016 році «у Москві було здано в експлуатацію 3,34 млн кв. м житла». Звідси випливає, що робота з введення нових об'єктів на місці нестерпних серій має становити левову частку щорічного обсягу введення житла в Москві - 75%! Чи готові до такого повороту подій забудовники? Навіть якщо до кінця 2017 року місто детально опрацює всі аспекти нового стратегічного проекту, то перші конкурси пройдуть у 2018 році, а з урахуванням необхідності розробити проектну документацію, перші знесення відбудуться не раніше кінця 2018 року – початку 2019 року. Виходить, що до 2020 року програма явно не закінчиться.
Наталія Шаталіна, генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Новобудови»:
- Ні, реалізувати подібну масштабну програму зі знесення п'ятиповерхівок до 2020 року нереально. По-перше, йдеться про колосальні фінансові витрати. По-друге, лише пошук та підбір інвесторів займе значний час, оскільки виконати програму лише силами влади буде неможливо. Як відомо з відкритих джерел, наразі розробку загального плану цієї програми передбачається закінчити до кінця 2017 року. Сама ж програма за найоптимістичнішими прогнозами займе близько 20 років.
Павло Бризгалов, директор зі стратегічного розвитку ФСК «Лідер»:
- Знести п'ятиповерхівки у Москві до 2020 року нереально. Наприклад, якщо на рік зводитимуть навіть близько 2 млн. кв. м (такий обсяг житла зводився за рахунок міського бюджету у 2005 – 2009 рр.), завершити програму можна лише через 12-13 років.
Однак для того, щоб інвестори охоче почали брати участь у цій програмі, потрібно чіткопозначити правила гри у законодавчій базі. Потрібно сформувати механізм викупу у девелоперів збудованого житла.
Знесення п'ятиповерхівок та, відповідно, зведення на їхньому місці нових обсягів житла призведе до збільшення конкуренції серед забудовників, які працюють на столичному ринку. Це означає, що вони будуть змушені шукати додатковий підхід до покупця, пропонуючи ще більш удосконалений продукт за прийнятні гроші. На споживачі це позначиться лише позитивним чином.
Звідки має йти фінансування цієї програми? Чи готові інвестори вкластися у цей проект?
Олена Єгорова:
- Поки що в діалозі глави держави та мера Москви йшлося лише про можливості столичного бюджету, який, за словами Сергія Собяніна, є досить стійким для запуску такого проекту. За оцінками фахівців, замість 25 млн. кв. метрів житла орієнтовно може бути зведено до 100 млн кв. м. Тобто не потрібно бути експертом, щоб припустити, що участь інвесторів у такому гігантському містобудівному проекті буде потрібна напевно.
Зацікавити інвесторів місто зможе лише спеціальними умовами участі у проекті зносу п'ятиповерхівок. Як варіант, спрощена, можливо, пільгова процедура надання земельних ділянок під забудову, зняття з девелоперів зобов'язань щодо забезпечення нових житлових комплексів паркуванням, школами, дитсадками тощо. У цьому випадку місту потрібно знайти внутрішні ресурси цих завдань.
Евеліна Ішметова:
- На наш погляд, основна проблема не в тому, звідки брати гроші, а в тому, що місто знову не планує жодного регулювання складу населення в районах, що зносяться. Все знову віддається на відкуп забудовникам, які, швидше за все, або зведуть нові спальнірайони, що перевищують у рази за щільністю старі. Або якщо залишать поверховість не більше 7-8 поверхів, то створять дорожчі квартали класу бізнес і бізнес +. Що явно призведе до зміни демографічного складу та витіснення звичних для даного району мешканців.
Як можна було б вирішити цю ситуацію? Місто могло б розробити складніші схеми, що дозволяють зберегти середню комфортну висотність розглянутих кварталів за рахунок пропозиції участі забудовників, скажімо, у програмі ТПУ. «Увійшов до програми п'ятиповерхівок – отримав частку у ТПУ N». Це, звичайно, дуже грубо, але мають бути способи не дозволити високощільне нове будівництво у середньому поясі міста.
Наталія Шаталіна:
Як вплине знесення п'ятиповерхівок на ринок житла в Москві?
Олена Єгорова:
- Передбачити зараз вплив масового знесення московських п'ятиповерхівок поки що складно. Наслідки можуть бути як прямі, і непрямі, як негайні, і відкладені у часі.
З найбільш очевидного: позитивним моментом для споживачів може стати зменшення вартості житла, чого слід очікувати через збільшення обсягу новобудов, зростання конкуренції серед проектів та районів, змін у співвідношенні попиту та пропозиції.
Якщо ж для покупців падіння цін – плюс, то для забудовників – навпаки. Вони безперечно будуть шукати резерви для скорочення витрат і витрат, що неминуче позначиться на якості будівництва. А з огляду на стислі терміни реалізації нової програми зносу, які зараз публічно декларуються, дуже важко уявити собі на виході гідний продукт сучасного домобудування, який з'явиться на карті столиці замість горезвісних п'ятиповерхівок.
Наталія Шаталіна:
- По-перше, програма розрахована мінімум на15-20 років, а з урахуванням досвіду попередньої програми та обсягів поточної може зайняти навіть більше часу, і новий обсяг пропозиції буде розтягнутий у часі. По-друге, зараз на території «старої» Москви вже діє програма з реновації столичних промзон, у тому числі завдяки якій за останні 2 роки обсяг пропозиції у Стародавній Москві зріс на 91%.
Тому не варто очікувати визначального впливу цієї програми на ринок загалом. Однак не виключено локальну зміну в рамках одного або кількох районів у разі масової реновації великих територій одночасно.
Марина Толстік, керуючий партнер «МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості»:
- П'ятиповерхівки – це найдешевше, але при цьому найнезручніше, застаріле та неліквідне житло Москви. Безперечно, воно виконало свою функцію, але зараз його час минув, він потребує заміни. Тому загалом знесення п'ятиповерхівок піде на користь ринку, оздоровить його. Якщо програма знесення буде реалізована, то неліквід піде, а його місце займуть нові, більш комфортні та технологічні будинки, побудовані з урахуванням сучасних потреб та з використанням нових технологій. Звичайно, це позначиться і на цінах: зараз сегмент п'ятиповерхівок становить приблизно 10% ринку нерухомості Москви, і це, повторюю, найдешевші пропозиції. Точно сказати, скільки коштуватимуть квартири у нових будинках поки що неможливо, бо ще нічого невідомо: ні забудовники, ні матеріали, ні планування, ні локації. Але це житло абсолютно точно буде дорожче існуючих «хрущовок», і в середньому ціна квадратного метра по Москві зросте.