Подвійні стандарти
Багаторівневі квартири переходять із розряду виняткових у ходовий формат міської нерухомості
Житловий простір міських квартир давно формується у горизонтальній площині: стінки-перегородки відокремлюють у них зони певного призначення, утворюючи кімнати – вітальню, спальню, робочий кабінет, дитячу, кухню, ванну, комору тощо. Проте сто років тому в планування низки будинків архітектори внесли певну «родзинку», запропонувавши варіант житла у двох рівнях. І, отже, інше зонування приміщень.
Новинку оцінили небагато, традиції встояли. Водночас любителям «вертикального» та «багатошарового» формату періодично «підкидалися» такі цікаві пропозиції, набувачі яких вважалися не лише оригіналами, а й людьми особливого стану.
Верхня межа
На вторинному ринку пропозиції багаторівневих квартир досі вважаються унікальними. І, як вважає Вадим Ламін, керуючий партнер агентства нерухомості SPENCER ESTATE, таке житло у багатьох асоціюється з елітним сегментом, що, в принципі логічно, оскільки навіть сама площа переходу між рівнями з'їдає чимало квадратних метрів. У своїй практиці експерт досить часто стикався з цим сегментом ринку, а найбільше запам'ятовується перша угода — квартири в одному з дореволюційних будинків історичного центру. Другий і третій рівень там вийшов у результаті освоєння мансарди та надбудови. «Були навіть башточки на даху в стилі одного з кавказьких народів. Видовище в бетоні було грандіозне, особливо якщо врахувати, що площа квартири 600 метрів. Ходили чутки, що в результаті надбудови у сусідів знизу просіли і перестали зачинятися двері», — згадує він.
«У девелоперських проектах квартири в кілька рівнів з'являються доситьчасто, - каже Крістіна Томіліна, керівник відділу продажів міської нерухомості IntermarkSavills. — Практично у кожному новому будинку забудовник передбачає наявність пентхаусів чи принаймні можливість вертикального об'єднання кількох поверхів в одну квартиру. Також практично у 100% випадків дворівневі квартири з'являються у проектах реконструкції, де відповідно до архітектурних особливостей будинку є мансарда. В основному, у таких випадках девелопер воліє продавати не окремі мансарди, а площі, об'єднані з аналогічними поверхом нижче.
Жанна Лебедєва, керівник департаменту житлової нерухомості компанії Welhome, наводить приклади інших житлових комплексів на первинному ринку високобюджетної нерухомості, де реалізуються дворівневі квартири: ЖК «Літератор», Knightsbridge Private park, «Твід Парк», Loft-151, «Світанок Loft-Studio» . Зараз середня ціна пропозиції, за її словами, починається від 25 млн. рублів за квартиру. Щодо площі таких квартир, то вона стартує від 70 кв. м. Слід зазначити, що термін експозиції дворівневих квартир одна з найтриваліших, що негативно позначається на ліквідності об'єкта.
Переплата за статус
Пропозиція дворівневих квартир на первинному ринку Москви дуже обмежена - трохи більше 5% від загального обсягу. "У Підмосков'ї подібних об'єктів ще менше - близько 2%", - повідомляє Ілля Менжунов, директор департаменту елітної нерухомості компанії "Метріум Груп". При цьому дворівневі квартири здебільшого все-таки реалізуються в комплексах бізнес- та еліт-класу, рідше – у комфорт- та економ-класі. Якщо у високобюджетному сегменті клієнти готові переплачувати за додаткові метри, панорамне скління, наявність терас та гарний вид із вікон, то для масовогоСегмента це, в принципі, не характерно.
За даними експерта, на первинному ринку Москви дворівневі квартири комфорт-класу пропонуються за ціною 150-180 тис. рублів за кв. м, бізнес-класу - від 240 тис. рублів за кв. м. В елітному сегменті розкид цін дуже великий: все залежить від житлового комплексу, метражу об'єкта та наявності оздоблення. Ілля Менжунов наводить як приклади: ЖК «Зодіак», де вартість пентхауса площею 203 кв. м вважається однією з найбільш «дешевих» — від 380 тис. рублів за кв. м, а також апарт-комплекс Golden Mile private residences, в якому ціна квадрата пентхауса становить 1,5 млн рублів. Бюджет купівлі пентхауса, розташованого в Башті "Санкт-Петербург" у ЖК "Місто Столиць" (площа 250 кв. м), - близько 530 млн рублів.
Як правило, дворівневі квартири займають площу від 200 кв. м із висотою стель від 3,5 метрів. Мешканцям, які займають перші поверхи, зазвичай надається власний вхід та невелика індивідуальна прибудинкова ділянка. Крім того, такі квартири, як правило, мають двосвітле місце у вітальні зоні з висотою стель до 7 метрів.
Нестандартні підходи
«Першим проектом, де ми вирішили запровадити такий формат квартир, стало ЖК «Місто Набережних», — розповідає Леонард Блінов, заступник генерального директора компанії Urban Group. - Тут дворівневі квартири розташовуються на останніх поверхах будинків. Більше того, покупцям також було запропоновано і ексклюзивний формат – трирівнева кругла квартира із оглядом 270 градусів площею 189 кв. м. Всі ці пропозиції мали великий попит серед покупців, тому в кожному наступному проекті компанія пропонує кілька форматів нестандартних квартир».
«У малоповерховому житловому комплексі «Еко Парк Нахабіно», що у Красногірському районі,10% загального обсягу пропозиції двокімнатних квартир припадає саме на дворівневі, — продовжує Ірина Доброхотова, голова ради директорів «БЕСТ-Новобуд». — У триповерхових будинках на перших поверхах знаходяться трикімнатні квартири з окремим входом, а на другому-третьому – двокімнатні дворівневі, вхід до яких здійснюється через другий поверх. При цьому приміщення другого рівня має простору засклену терасу площею 12-16 кв. м, яку можна самостійно утеплити та пристосувати під кабінет, майстерню чи дитячу кімнату. Власне, ця можливість за півціни отримати додаткову кімнату приваблює дуже багатьох покупців у проекті».
«У третьому кварталі елітного комплексу клубних будинків «Садові Квартали», що знаходиться зараз, майже у всіх корпусах запроектовані дворівневі пентхауси – від трьох і до шести кімнат. У деяких із корпусів вони повністю займають два останні поверхи. Слід зазначити, що ці квартири мали дуже високий попит і на сьогоднішній день всі розпродані. У продажу залишилися дворівневі пентхауси лише в одному з корпусів, де запроектовано кілька квартир на поверсі», — розповідає Ольга Павлова, директор департаменту з продажу компанії «Магістрат».
Зазначимо, що дворівневі квартири бувають абсолютно різними, складно вивести будь-який типовий варіант. Наприклад, такі пропозиції можуть бути передбачені в проекті, але буває і по-іншому. Деякі покупці здійснюють вертикальне об'єднання, купивши дві однокімнатні квартири, які розташовані один над одним. Яна Сосорєва, заступник генерального директора з продажу компанії «НДВ-Нерухомість», повідомляє, що в «асортименті» компанії представлені новобудови з пропозицією дворівневих квартир, серед них імікрорайоні комфорт-класу «Новокосине-2».
Правильне зонування
У сучасних монолітних квартирах власники мають можливість не економити на сходах, зробити все зручно та красиво без шкоди для себе та сусідів, нагадує Вадим Ламін. Так, наприклад, він нещодавно відвідав дуже грамотно сплановану дворівневу квартиру з чотирма спальнями в ЖК «Сонячний берег». Верхній поверх є приватною зоною з трьома спальнями, вбиральнями і санвузлами, а більшість нижнього поверху відведена під громадську зону, все дуже зручно і логічно. Є такі приклади і в малоповерховій забудові, причому дуже оригінальні. Так, власники однієї з квартир у триповерховому будинку в центрі Москви, приєднавши горищне приміщення, зробили дворівневу квартиру, нижній поверх якої – простора студія, санвузол та вбиральня, а другий поверх – чудова спальня з оригінальними мансардними вікнами та великим санвузлом з джаку.
Наявність кількох рівнів, безперечно, визначає організацію простору, його зонування. Так, наприклад, найчастіше на нижніх рівнях розташовуються господарські та громадські зони, а на верхніх – приватні. «У сучасних будинках найчастіше це квартири площею понад 150 кв. м, верхній та нижній яруси яких збігаються за площею. Хоча є й інші приклади. Наприклад, власниця дворівневої квартири в районі Майдану Боротьби розповіла досить дивну історію. Вона придбала 160 кв. м у реконструйованому будинку, проте, коли їх почали ділити поквартирно, їй дісталася двояка і однушка над нею. Таким чином, після певних перепланувань (верхню кухню зробили спальнею, спланували та виготовили міжповерхові сходи), у неї з'явилася досить простора квартира з трьома спальнями та двома санвузлами», - розповівВадим Ламін.
Так, на такі об'єкти існує свій попит, який не можна порівняти з попитом на стандартні квартири преміального сегменту. На десять покупців, які звертаються із запитом придбати квартиру площею від 200 кв. м, лише один зупинить свій вибір на багаторівневому житлі, – стверджує Христина Томіліна. — Такі значні площі найчастіше обирають великі сім'ї з дітьми, для яких важлива не лише наявність кількох спалень, а й правильне комфортне планування. А в багаторівневому житлі відштовхуючими факторами часом грає наявність сходів і необхідність постійно спускатися/підніматися з рівня на рівень, що у випадку з дітьми не дуже зручно. Але завжди є ті, хто мріє мати власну простору багаторівневу квартиру, бажано при цьому має приголомшливі видові характеристики, де можна було б, наприклад, влаштовувати вечірки з друзями. висоту стель у квартирі, скління тощо».