Поради щодо вибору офісу в оренду

У кожному бізнесі є свої терміни, поняття, які доступні не кожному, це потребує спеціальних знань; недосвідчений орендар не гарантовано від помилки.

Співробітники компанії ABN Realty створили спеціалізований словник для орендаря-початківця, який допомагає розібратися в тонкощах такого підприємства, як оренда офісу або приміщення.

Ключові моменти, що потрібно знати під час пошуку офісу в оренду

p align="justify"> Одним з основних ключових моментів є орендна плата, яка в Москві, в основному, прораховується в рублях. До оплачуваної ренти не повинні входити податки та оплата комунальних витрат. Останнім часом під час укладання договору оренди стали практикувати внесення страхової застави. Страхова застава - сума, що включає оплату оренди за один-два, рідше - три місяці. Ця сума береться на випадок несплати, надзвичайних обставин, у разі несподіваної відмови від виконання договірних зобов'язань, а також за забруднення приміщення або заподіяння офісу будь-якої шкоди. Ця сума передається роботодавцю і зберігається на його рахунку доти, доки орендар винаймає у нього приміщення. Якщо договірні зобов'язання не порушувалися, орендодавцю повертаються гроші. За бажання орендодавця розірвати договір раніше строку, зазначеного у договорі, йому потрібно за 2 місяці попередити орендодавця. Всі ці умови мають бути обумовлені під час укладання договору, та зазначені у договорі.

Як правило, офіс здається на період не менше 6 місяців, але не більше року. Дуже рідко укладається договір оренди на 1 – 5 років. Якщо у договірному процесі бере участь ріелтор, йому належить оплата його послуг у розмірі до 100% місячної орендної плати. Під час розгляду орендаремкомерційної пропозиції про умови оренди в сучасному бізнес-центрі, в ньому повинна бути вказана площа приміщення, що знімається, планування офісу, затверджене в БТІ, розташування ділового центру, необхідна характеристика офісу з урахуванням його обробки та все, що стосується орендної плати: орендна ставка, термін оренди, сума оренди за місяць, а також повинні бути записані додаткові умови, про які орендар часто дізнається лише тоді, коли вселяється у приміщення.

Орендна ставка дуже часто підвищується орендодавцем за рахунок приміщень загального користування, таких як вестибюль, холи, сходові прольоти, ліфти, туалети. Також включається у вартість прибирання цих приміщень та прилеглих територій, береться оплата за охорону тощо. Список може бути дуже довгий. Також можуть враховуватися витрати на керування паркінгом та технічне обслуговування комунікацій. Іноді включаються в оплату і комунальні платежі, але зазвичай це не робиться. Як випливає з аналізу експертів компанії ABN Realty, середня ставка таких додаткових витрат становить $50 – 90 за 1 кв.м. на рік. Ця сума додається до орендної плати або для неї складається окремий договір. Потрібно відзначити ще одну важливу деталь. Йдеться про внутрішнє оздоблення приміщення, яке орендар проводитиме сам (оздобленням приміщень загального користування займається орендодавець). І тут орендодавець може або знизити річну суму оренди, або брати оплату протягом одного-двох місяців.

Класифікація офісних приміщень за характеристиками ділових центрів

Експерти компанії ABN Realty склали для України класифікацію офісних приміщень, спираючись на економічні характеристики ділових центрів. Ця методика допомагає орендарям краще орієнтуватися у виборі приміщення, оскількибагато одразу стає зрозумілим. Ділові центри, офісні комплекси прийнято поділяти на класи А, В і С. У даному випадку клас С не береться до уваги, як не задовольняє багатьом параметрам через низький рівень комфортності.

Розташування офісного центру. віддаленість від центру міста

Якщо розглянути цю класифікацію для Москви, почнемо з основного параметра – розташування ділового центру та віддаленості від центру міста. До класу А відносяться офісні комплекси, розташовані всередині Третього транспортного кільця, або що знаходяться на перших лініях Ленінського, Ленінградського, Кутузовського проспектів на відстані не більше 6 км від Третього кільця. Розташування ділових центрів класу В не нормується.

Вид будівництва (новий, реконструкція), ліфти, висота стелі

Щодо іншого показника – вид будівництва: клас А – лише нове будівництво, клас В – повна реконструкція. Ще одна характеристика, що стосується будівництва ділових центрів класу А – наявність кількох ліфтів у будинках, де більше 4-х поверхів та висота стель не нижче 2,9 м.

Інженерні комунікації у діловому центрі

Що стосується інженерних комунікацій, для бізнес-центрів класу А необхідно передбачити систему кондиціювання та вентиляції двох-або чотири-трубної, а також має бути в приміщенні контрольований мікроклімат; для бізнес-центрів класу допустимо використовувати спліт-системи або припливно-витяжну вентиляцію.

У будинках класу А повинна функціонувати система безперебійного живлення, яка підтримує працездатність усіх систем ділового центру, у будинках, віднесених до класу В, допустимо підтримувати лише деякі аварійні системи та ліфти.

Для офісних комплексів класу А та В необхідна наявністьзасобів телематичного зв'язку оптико-волоконного типу та технічних засобів забезпечення охорони та безпеки будівлі.

Експлуатація та обслуговування бізнес-центрів

Щодо експлуатаційних характеристик бізнес-центрів обох класів існують такі відмінності: для класу А повинен бути передбачений менеджмент професіоналів керуючої компанії, для класу достатньо мати внутрішню службу експлуатації.

Є ще дрібніші моменти, якими в змозі зайнятися професійні ріелтори, які зможуть розібратися в питаннях більш тонкого характеру, і при розгляді варіантів вибори приміщення, що орендується, переконатися у відповідності до приміщення, запропонованого орендарю, певному класу бізнес-центрів.

Місце розташування, віддаленість від магістралей та зручність під'їзду - 65%,
зовнішній вигляд будівлі, сучасність оздоблення - 12%,
дизайн та функціональність приміщень загального користування - 10%,
якість обробки приміщень та кондиціювання - 6%,
додаткові послуги всередині будівлі (точка харчування, банк, торгові точки) – 3%,
паркінг (одне місце на кожні 100-150 кв.м. площі, що орендується) - 3%,
професійне обслуговування та управління бізнес центром – 1%.