Поступка права вимоги за договором пайової участі у будівництві

У ст. 11 Закону містяться положення про особливості здійснення поступки прав вимог за договором участі у пайовому будівництві. Відповідно до цієї норми поступка учасником пайового будівництва прав вимог за договором допускається тільки після сплати їмціни договору або одночасно з переведенням боргу на нового учасника пайового будівництва в порядку, встановленому ДК РФ.

Особливість цього договору поступки вимоги полягає в тому, що за цесією поступаються майнові права за первісним договором, предметом якого також можуть бути майнові права. Відповідно до ст. 128 ЦК України майнові права відносяться до майна організації і можуть вільно відчужуватися (ст. 129 ЦК України), у тому числі за договором купівлі-продажу (п. 4 ст. 454 ЦК України). Таким чином, якщо відступлення вимоги проводиться на відплатній основі (договір цесії), то цей договір може розглядатися як договір купівлі-продажу майнових прав.

Відповідно до ст. 454 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ (товар) у власність іншій стороні (покупцю), а покупець зобов'язується прийняти цей товар та сплатити за нього певну грошову суму (ціну). Частиною 4 зазначеної статті ЦК України особливо наголошується, що положення, передбачені параграфом, який регулює договір купівлі-продажу, застосовуються до продажу майнових прав, якщо інше не випливає із змісту чи характеру цих прав.

Нагадаємо, що за загальним правилом право (вимогу), що належить кредитору на підставі зобов'язання, може бути передано їм іншій особі за угодою (поступка вимоги) або перейти до іншої особи на підставізакону. Поступка вимоги кредитором іншій особі допускається, якщо вона суперечить закону, іншим правовим актам чи договору.

Для переходу до іншої особи прав кредитора не потрібна згода боржника, якщо інше не передбачено законом чи договором. Таким чином, коли здійснюється відступлення права вимоги, за яким ціна не сплачена або сплачена не повністю, в даному випадку на вчинення зазначених дій необхідно отримати згоду кредитора (забудовника), бо відступлення права вимоги в даному випадку має бути разом з переведенням боргу, а при переказ боргу потрібна згода кредитора.

Якщо боржник не був письмово повідомлений про перехід прав кредитора, що відбувся, до іншої особи, новий кредитор несе ризик викликаних цим для нього несприятливих наслідків. І тут виконання зобов'язання початковому кредитору визнається виконанням належного кредитору. Таким чином, старий учасник пайового будівництва повинен повідомити про договір відступлення прав вимоги за договором пайової участі у будівництві забудовника.

Забігаючи вперед, позначимо іншу цілком реальну проблему: пайовик на момент поступки прав вимог повну ціну квартири ще не виплатив. Як зазначалося, в цьому випадку пайовик зобов'язаний також укласти договір про переведення боргу на нового учасника пайового будівництва з дотриманням відповідних норм ЦК РФ. При цьому Закон не каже, чи має договір про переведення боргу проходити державну реєстрацію. Очевидно, законодавець припускав, що старий кредитор і новий кредитор становитимуть єдиний документ, що містить положення про поступку прав вимоги, і про переведення боргу. Але це зовсім різні угоди, які регулюються різними нормами ДК РФ. Зокрема, при переведенні боргуна це має бути документально оформлена згода забудовника. В іншому випадку недійсним може бути визнаний не лише переклад боргу, а й сам договір відступлення права вимоги як такий, що суперечить нормам закону.

Законодавством обов'язок усіх учасників скласти єдиний документ не передбачено, тому зобов'язати його його зробити не можна. Отже, цілком можлива ситуація, коли в сторін угоди з'являться два чи навіть три документи: договір цесії, договір про переведення боргу, а також письмово виражена згода кредитора-забудовника, яка цілком може бути оформлена у вигляді самостійного акта.

Чи має в цьому випадку здійснюватись державна реєстрація договору про переведення боргу? Закону цього не вимагає. Швидше за все, і договір про переведення боргу, і згоду забудовника виступатимуть як «додаток» до договору цесії.

Якщо ж державна реєстрація договору про переведення боргу все ж таки знадобиться, то логічно вважати, що момент переходу прав за договором цесії має визначатися датою державної реєстрації останнього із зазначених договорів.

Якщо інше не передбачено законом або договором, право первинного кредитора переходить до нового кредитора в тому обсязі та на тих умовах, які існували на момент переходу права. Зокрема, до нового кредитора переходять права, які забезпечують виконання зобов'язання, і навіть інші пов'язані з вимогою права, зокрема декларація про несплачені відсотки. Варто зазначити, що Закон якихось особливих вимог щодо цього не містить.

Проте деякі фахівці вважають[23], що норми ст. 11 Закону вводять обмеження тільки для правочинів відступлення права вимоги за основним зобов'язанням і не повинні поширюватися на додаткові права (право нанеустойку, декларація про відшкодування збитків тощо.).

За чинним законодавством не допускається без згоди боржника поступка вимоги щодо зобов'язання, у якому особистість кредитора має важливе значення для боржника.

Боржник має право не виконувати зобов'язання новому кредитору до подання йому доказів переходу вимоги до цієї особи. Кредитор, який поступився вимогою іншій особі, зобов'язаний передати йому документи, що засвідчують право вимоги, та повідомити відомості, що мають значення для здійснення вимоги.

Крім того, боржник має право висувати проти вимоги нового кредитора заперечення, які він мав проти первісного кредитора на момент отримання повідомлення про перехід прав щодо зобов'язання до нового кредитора.

Поступка вимоги, заснованої на угоді, вчиненій у простій письмовій чи нотаріальній формі, має бути здійснена у відповідній письмовій формі. Поступка вимоги щодо угоди, яка потребує державної реєстрації, має бути зареєстрована у порядку, встановленому для реєстрації цієї угоди, якщо інше не встановлено законом. Таким чином, відступлення права вимоги за договором участі у пайовому будівництві має бути здійснено в письмовій формі та зареєстровано в органах з реєстрації нерухомого майна та угод з ним, про що є вказівка у Законі.

Початковий кредитор, який поступився вимогою, відповідає перед новим кредитором за недійсність переданої йому вимоги, але не відповідає за невиконання цієї вимоги боржником, крім випадку, коли первісний кредитор взяв він поруку за боржника перед новим кредитором.

Переказ боржником свого боргу на іншу особу допускається лише за згодою кредитора. До форми переведення боргу відповіднозастосовуються правила, які у п.п. 1 та 2 ст. 389 ЦК України. Новий боржник має право висувати проти вимоги кредитора заперечення, засновані на відносинах між кредитором та початковим боржником.

Податковий аспект відносин щодо поступки прав у будівельній діяльності, як і щодо співінвестування, полягає у можливості несплати ПДВ. При цьому ПДВ може не зараховуватись, якщо зазначені договори укладені до здачі будинку в експлуатацію.

Приклади цього є й у судовій практиці наведено у п. 3[24]. Наведемо таку аргументацію цієї позиції. Відповідно до п. 1 ст. 155 ПК України при відступленні вимоги, що випливає з договору реалізації товарів (робіт, послуг), операції з реалізації яких не звільняються від оподаткування відповідно до ст. 149 НК РФ, податкова база визначається порядку, передбаченому ст. 154 НК РФ. При цьому через п. 1 ст. 39 ПК України реалізацією товарів, робіт чи послуг організацією визнається, відповідно, передача на оплатній основі права власності на товари, результатів виконаних робіт однією особою для іншої особи, оплатне надання послуг однією особою іншій особі.

Ні передача результатів робіт, ні надання послуг, ні тим більше реалізації товарів до здачі будинку в експлуатацію не відбувається і не може відбуватися (п. п. 4, 5 ст. 38 НК РФ). У нового кредитора виникає право вимоги отримання об'єкта нерухомого майна. Незважаючи на те, що об'єкт незавершеного будівництва також віднесений законом до об'єктів нерухомого майна (п. 1 ст. 130 ЦК України), ця обставина не впливає на висновок про передачу новому кредитору не речового права (а права вимоги), оскільки право власності виникає з моменту державної реєстрації речових (ст. 219 ДК РФ).

Таким чином, поступкаправ до здачі об'єкта в експлуатацію має інвестиційний характер.

Оскільки п. 1 ст. 155 ПК України передбачає виникнення податкової бази з ПДВ при відступленні вимоги лише у разі похідного характеру останнього від договорів реалізації товарів (робіт, послуг), подальша переуступка права вимоги також не підлягає збільшенню на суму ПДВ.

Навпаки, після здачі об'єкта в експлуатацію включення та оплата ПДВ необхідні.

Відповідно до ч. 2 ст. 11 Закону відступлення учасником пайового будівництва прав вимог за договором допускається з моменту державної реєстрації договору до моменту підписання сторонами передавального акта або іншого документа про передачу об'єкта пайового будівництва.

У літературі, як правило, розглядаються випадки поступки прав пайовика за договорами участі в пайовому будівництві. Однак ситуація, коли будівництво об'єкта від початку і до кінця фінансується одним забудовником, на практиці зустрічається досить рідко. Нерідко забудовник, починаючи проект, згодом залучає до участі інших забудовників або взагалі усувається від реалізації проекту та передає свої права іншим забудовникам.

У тих випадках, коли первісний забудовник передає повністю або частково свої права та обов'язки іншим інвесторам, усі укладені ним договори та угоди не припиняють своєї дії, тут відбувається лише зміна осіб у зобов'язанні. Закон не забороняє дані дії. У разі зміна осіб у зобов'язанні охоплює як перехід прав кредитора до іншої особі, і переведення боргу. Нагадаємо, що правила зміни осіб у зобов'язанні регулюються гол. 24 ЦК України.

Відповідно до ст. 382 ЦК України відступлення зобов'язального права (цесія) здійснюється на підставідоговору, відповідно до умов якого одна сторона (первісний кредитор) передає (поступається) іншій стороні (новому кредитору) зобов'язальне право, що належить первісному кредитору. При цьому поступка прав можлива лише за дотримання таких умов:

6) передача права не суперечить чинному законодавству та договору;

7) передане право не є нерозривно пов'язаним з особистістю кредитора (аліменти, відшкодування шкоди, заподіяної життю та здоров'ю);

8) передане право не є регресною вимогою;

9) є згода боржника у тих випадках, коли вона є необхідною в силу закону або договору (наприклад, у випадках, коли особа кредитора має важливе значення для боржника).

За загальним правилом право первинного кредитора переходить до нового кредитору у тому обсязі і тих умовах, які існували на момент переходу права. Зокрема, до нового кредитора переходять права, які забезпечують виконання зобов'язання, і навіть інші пов'язані з вимогою права, зокрема декларація про несплачені відсотки. Іншими словами, після вибуття із зобов'язання початкового забудовника новий забудовник набуває не тільки права на отримання частини ціни договору, що залишилася, але й право розірвати договір пайової участі в будівництві у випадках, передбачених Законом.

Таким чином, поступка права передбачає безумовну заміну осіб у зобов'язанні, коли первісний кредитор повністю вибуває із зобов'язання, інакше такий договір буде недійсним правочином, що підтверджується і судовою практикою[27]. Реалізація стороною договору, що належить їй на підставі цього договору, суб'єктивного зобов'язального права нерозривно пов'язана звиконанням покладеної на неї цим договором обов'язку. Що стосується часткової поступки права вимоги в угодах, що поступаються, то поступка вимоги, що виникла в рамках договірного зобов'язання, що триває, можлива за умови, якщо вимога, що поступається, є безперечною, виникла до її поступки і не обумовлена зустрічним виконанням. Кредитор має право поступитися своїми правами повністю чи частково у разі, коли доведе, що він повністю чи частково виконав свої зобов'язання за договором і залишається кредитором. При цьому не має значення, чи це відношення триває чи ні.

Слід зазначити, що початковий кредитор відповідає перед новим кредитором лише за дійсність переданого йому права вимоги, але з виконання цього обов'язку боржником. У свою чергу, боржник має право висувати проти нового кредитора всі ті вимоги і заперечення, які він висував первісному кредитору. Боржник також має право не виконувати вимогу нового кредитора, доки не отримає доказів переходу права вимоги до цієї особи, а виконати зобов'язання перед початковим кредитором.

Важливим моментом є обов'язок первісного кредитора передати новому кредитору всі документи, що підтверджують право вимоги, і повідомити всю необхідну інформацію угоду.

Відповідно до ст. 383 ЦК України перехід до іншої особи прав, нерозривно пов'язаних з особистістю кредитора, зокрема вимог про аліменти та про відшкодування шкоди, заподіяної життю чи здоров'ю, не допускається. У цьому думається, що Законом допускається будь-яка поступка прав вимоги із боку забудовника, лише поступка прав вимоги спеціалізованої будівельної організації, тобто. такої організації, яка б змогла довести розпочате будівництводо логічного завершення.