Поточне становище та тенденції розвитку на українському ринку нерухомості в умовах економічного

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ ТА НАУКИ Укаїни

Московський Державний Університет Економіки, Статистики та Інформатики

«Поточне становище та тенденції розвитку на українському ринку нерухомості в умовах економічної кризи»

Групи: ДНФ – 402

Глава 1. Основні поняття ринку нерухомості

Глава 2. Стан ринку житла на середину 2009 року і як він був досягнутий

2.1 Стадії становлення та розвитку ринку житла в новітній історії України

2.2 Ціни на нерухомість в даний час

2.3 Баланс факторів, що визначають середньострокову динаміку цін на житло

2.3.1 Зовнішні фактори ринку житла

2.3.2 Внутрішні фактори ринку житла

2.4 Математична модель

2.5 Закономірність довгострокового розвитку регіональних ринків

Глава 3. Загрози та ризики та можливі сценарії переходу до стабілізації

3.1 Сценарії переходу до стабілізації у 2004 та 2007 роках

3.2 Уповільнення обсягів будівництва та введення житла

3.3 Загрози та ризики та оцінка можливості їх подолання

3.4 Сценарний прогноз перспектив розвитку ринку нерухомості

Глава 4. Зміни ситуації та коригування прогнозу

4.3 Відтік капіталу

Фінансова криза вже внесла сум'яття на ринок нерухомості. Забудовники, ріелтори та кредитори намагаються знайти відповідь на запитання: що буде з ринком та з цінами на нерухомість? Чи настав час купувати? Як довго продовжуватиметься падіння цін. Завдання даної роботи спробувати знайти відповіді ці питання. В умовах загальної фінансової кризи прогнози ринку нерухомості здаються невизначеними. Багато фахівців та експертів зараз навіть неберуться стверджувати щось конкретне і порівняно із закінченнями минулих років, коли всі видання рясніли численними прогнозами про зростання цін на нерухомість у наступному році, зараз заяв про те, що можна очікувати в найближчому майбутньому набагато менше. Вкладати кошти у цінні папери досить ризиковано. Швидке падіння акцій пов'язане з недовірою учасників ринку до економічної та політичної ситуації у нашій країні.

На сьогоднішній день українська фінансова система розбалансувалася і тільки зростання вливань коштів ЦБ Україна і Мінфіну рятують банківський сектор від кризи ліквідності, а валютні інтервенції Центробанку утримують рубль від стрімкої девальвації. Напруженість у відносинах із Заходом та зростання геополітичних ризиків викликали втечу капіталу з України. Інвестори позбавляються українських активів, насамперед найбільш ліквідних - облігацій та акцій. Отримані від продажу рублі конвертуються у валюту, яка виводиться зарубіжних країн. Втеча капіталу призвела до зростання спредів облігацій, обвалу Індексів ММВБ і РТС, девальвації рубля та зниження міжнародних резервів ЦБ РФ. Загроза кризи ліквідності стає домінуючою для України, проблема зростання інфляції відходить на другий план. Слід сказати, що за останні місяці 2008 року як на московському ринку нерухомості, так і в багатьох містах і регіонах України встановився чіткий спадний тренд цін на житло. В умовах, що склалися, цей тренд абсолютно доречний і має домінуючий характер. З одного боку нерухомість у Москві та Україні дорожчала багато років і зросла в ціні багаторазово, нерідко відриваючись від рівня платоспроможності основної маси потенційних покупців житла. З іншого боку, фінансова криза, що вибухнула, помітно скоротив доходи бізнесу інаселення, практично знищило іпотечне кредитування та інвестиційну активність.

Нині іноземні інвестори продають українські цінні папери. Основним фактором, який чинив тиск на українські фондові індекси, на думку аналітиків, стало обвальне падіння цін на нафту. Очікується, що провідні біржові індекси України будуть падати і надалі. З початку поточного року індекс ММВБ втратив уже 60,2%. Як це вплинуло на громадян України? Купивши ПІФи або ОФБУ переважна більшість таких громадян виявилася у великих збитках. В результаті було підірвано довіру до фондів, особливо у тих, хто прийшов до фондів лише цього року. Крім цього, складніше буде отримати кредити. З цим вже зіткнулися багато організацій. Доведеться зіткнутися і населенню. Експерти проектують падіння фондового ринку на ринок нерухомості. Чимало інвесторів, які вкладали кошти і в нерухомість, і у фондовий ринок, щоб компенсувати біржові втрати останнього часу, продають інвестиційне житло. До цього рішення інвесторів підштовхують кризові явища, що намітилися в самій будівельній галузі – складнощі з отриманням кредитів, відмова від нових проектів. В результаті пропозиція на ринку житла зростає темпами, що випереджають попит, і за прогнозами експертів, ціни на нерухомість будуть падати.

В умовах фінансової кризи, що настала, на тлі падіння акцій сировинних компаній, зниження вартості нафти і золота люди шукають цей «хороший» об'єкт для інвестування. З цього приводу у світі нерухомості дуже люблять цитувати Марка Твена, який рекомендував купувати землю, оскільки її більше не виробляють. Земля неспроможна знецінитися, оскільки це обмежений ресурс – більше її стане, а необхідність у ній ніколи не відпаде.

Всі ці та інші фактори,що впливають нині ринку нерухомості, призводять до одного очевидного висновку. Найближчим часом спадний ціновий тренд зберігатиметься і всі прогнози, по суті, зводяться до відповіді на такі питання: «Як довго продовжуватиметься зниження?» і «Яка глибина падіння цін?». На ці питання можна дискутувати нескінченно та наводити безліч аргументів. У курсовій сформульовано загальне бачення ситуації та наведено основні аргументи.

Глава 1. Основні поняття ринку нерухомості

Так, ст. 384 говорить: «Нерухомими майнами визнаються за законом землі та всякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі та порожні дворові місця, а також залізниці». Окремі статті уточнюють суть різних об'єктів нерухомості, наприклад, відповідно до ст. 387 до приналежностей земель відносяться: «які церковні та інші будівлі, що знаходяться на них, двори, млини, мости, перевози, греблі, гаті, озера, ставки, болота, дороги, джерела та інші місця, цим подібні; всі твори, що на поверхні землі знаходяться, і всі потаємні в надрах її метали, мінерали та інші копалини».

Основними факторами, які діють на будь-якому ринку, є: попит, пропозиція та ціна.

Попит–це кількість земельних ділянок, будівель, споруд та прав на них, які покупці готові придбати за цінами, що складаються, за певний період часу. За інших рівних умов попит на нерухомість змінюється у зворотній залежності від ціни. Попит на нерухомі об'єкти формується під впливом численних факторів

економічні чинники: темпи економічного зростання та науково-технічного прогресу; рівень конкуренції над ринком; рівень, динаміка та диференціація доходів потенційних покупців; рівень ділової активностінаселення; можливість залучення позикових коштів; вартість будівництва та ціни на об'єкти нерухомості; ціни та тарифи на комунальні послуги; рівень орендної плати; оподаткування.
природно-кліматичне середовище: клімат; тривалість пір року; водний та тепловий режим; тип ґрунтів; запас поживних речовин у ґрунті; екологія.
адміністративні фактори: постійні та тимчасові обмеження; умови одержання прав на будівництво нерухомості; правові умови укладання угод (реєстрація, терміни та ін.).
національні та культурні умови, традиції населення.