Права та обов’язки власника квартири за законом

Цілісність багатоквартирного будинку залежить від спільних дій всіх мешканців, які проживають у ньому, користуються своєю власною та загальною площею. Наслідок необдуманих дій кожного може призвести до серйозних аварійних ситуацій, що спричиняють тяжкі наслідки для здоров'я людей, житла та особистого майна кожного.

Загальна та особиста нерухомість у багатоквартирному будинку

Спочатку необхідно визначитися, що є приводом для появи прав та обов'язків у власників. Сучасне українське законодавство передбачає можливість власності житлового та нежитлового приміщення для фізичних та юридичних осіб, а також їхнє входження до приватного житлового фонду.

Обладнання, частини будинку та господарські приміщення відносяться до спільного майна, що належить всім власникам будинку в частках, що відповідають розміру їх квартир (приміщень).

До спільного майна належать:

архітектурні конструкції будинку;
підвал;
обладнання електрифікації;
обладнання газового та водного постачання;
обладнання опалення;
сходи та майданчики;
холи;
господарські приміщення;
горище і дах;
ліфт і все, що стосується його роботи.

Рідше зустрічається, що до спільного майна належить земельна ділянка з розташуванням житлового комплексу, що включає власне будинок, огорожі, господарські будівлі, елементи благоустрою, дитячі, спортивні майданчики. У цьому плані слід керуватися положеннями Земельного Кодексу (статтею 36).

Якщо ділянку не було раніше переведено у власність, необхідно подати відповідну заяву дооргани місцевого самоврядування. Документ розглядається до 2-х тижнів, після чого слідує пропозиція-проект договору передачі у власність або ж купівлі-продажу (оренди).

Але, крім загального фізичного майна, є ще спеціальний рахунок, у якому перебувають кошти на капітального ремонту приміщень. Кошти теж відносяться до спільного майна. Якщо рештою спільного майна власники вправі користуватися безпосередньо, кошти з рахунку до таких не ставляться.

Важливо: власники комунальних кімнат мають спільне майно в частках, що відповідають площі кімнати, без урахування загальної площі комунального житла.

Права власників

Незалежно від того, чи власники є власниками житлової чи нежитлової нерухомості, законодавство надає їм рівні права.

Вони мають право:

проживати (працювати) у ньому;
продати його;
здавати в оренду;
дозволити використовувати за призначенням безоплатно;
подарувати;
робити з ним усе, що не суперечить законодавству та не обмежує права інших власників.

При розгляді комунального житла є ряд особливостей відчуження, здачі в оренду та іншого використання, які точно обумовлені в Житловому Кодексі РФ.

При цьому все вищесказане не відноситься до спільного майна, хоча воно вважається прирівняне до володіння на пайових умовах. Його не можна жодним чином відчужувати — продавати, дарувати та інше. Збільшувати чи зменшувати частку може лише рішення загальних зборів із 2/3 голосів «за». Фактично це буде рішення про реконструкцію будинку.

Тільки загальні збори власників наділені правом надавати частину не житлового, а спільного майна, що перебуває у приватнійвласності, у користування третіми особами.

Це може бути оренда горищ та підвалів, використання території земельної ділянки. Щодо земельної ділянки може бути укладено договір на обмежене використання – сервітут.

Обмеження дозволяють мати доступ через цю частину ділянки до сусідніх будинків або під'їздів, прокладати або ремонтувати комунікації та інше. Сервітут може бути публічним, встановленим законодавчо, та приватним, додатковим до договору та встановленим у судовому порядку.

З іншого боку, під час продажу чи дарування житлового (нежитлового) приміщення — будь-якому способі відчуження — новому власнику автоматично переходить частина спільного майна, що належить відповідно до частки площі. Він має право користуватися ним далі на тих самих підставах, що й колишній власник.

Обов'язки по власним та загальним приміщенням

Всі обов'язки власників у багатоквартирних будинках (і в даному випадку не має значення, житлового чи нежитлового приміщення) зводяться до трьох основних моментів.

І особиста частина нерухомості, і загальна її частина мають підтримуватись у працездатному, безпечному стані. Це стосується житла, офісних чи промислових приміщень, господарських будівель та інших.
Власники приміщень у багатоповерховому будинку мають покривати Витрати підтримку функціонального стану спільного имущества. Чим більше площу вони мають у власності, тим більше доводиться платити.
Кожна частина нерухомості має використовуватися за своїм функціональним призначенням. Вони мають чітке визначення у законодавчих документах.

Здається, нічого простішого виконання цих обов'язків немає. Однак, на практиці, трапляється безліч проблемних ситуацій, коли правилапорушуються, внаслідок чого можливі непорозуміння між сусідами, так і судові розгляди.

Серед порушень, що часто зустрічаються:

Використання приватних квартир, як офісів чи промислових цехів. І те, й інше протизаконно, відповідальність несуть власники. В інтересах сусідів порушувати питання перед Радою будинку та компетентними органами. В офісних приміщеннях просто багато відвідувачів, що позначається на зношуванні спільної власності, зокрема ліфтів та їх обладнання, необхідності частого прибирання, за що платитимуть усі мешканці будинку. Ще гірша ситуація із цехами: шум, випаровування, перевантаження електромережі та газового обладнання загрожують аварійними ситуаціями.
Зміна архітектурного проекту. Усередині житлового приміщення, особливо якщо куплено кілька суміжних квартир, починають забиратися перестінки, на основі балконів будуються лоджії. Несучі конструкції не розраховані на такі навантаження. Можуть сісти стіни всього будинку, дати тріщини плити перекриттів, з'являться пошкодження електромережі, газових та водяних стояків. Якщо зміни стосуються майданчиків на поверхах, зміна проектної площі порушує права сусідів, що заборонено законодавством.

Виняток: якщо придбано суміжні квартири, їх дійсно можна об'єднати, але відповідно до гол. 4 ЖК РФ. Інші варіанти немає права бути використаними.

Несплата комунальних платежів. Власники мають оплачувати капітальні ремонтні роботи. Це їхній прямий обов'язок. Немає платежів - не буде функціональним стан всього будинку, що прямо суперечить ч. 3 статті ЖК.
Відсутність регулярних ремонтних робіт усередині особистих приміщень. Ремонт комунікацій, перестінків, вікон та дверей лягає на плечі власників квартиричи нежитлового приміщення. Затоплення нижніх поверхів, пошкодження електромережі та витік газу стають проблемою всього будинку.

Важливо: відповідальність за дії, що завдають шкоди архітектурній цілісності, обладнанню будинку та іншого, лежить не лише на власниках, а й членах сім'ї чи орендарях.

Відмова від сплати за ремонт спільного майна, що пояснюється відсутністю участі у його експлуатації. Насправді, мешканець першого поверху також відповідальний за справну роботу ліфта, як і мешканці верхніх поверхів за текти іржавих труб у підвалі. Загальне майно, загальна відповідальність за грамотну експлуатацію та матеріальну підтримку.

Примітка: законом передбачено пайову матеріальну участь у ремонті загальної частини будинку та обладнання всіх власників у багатоквартирному будинку. Чим більша площа будинку належить громадянинові, тим більше коштів йому доведеться виділити.

Окремо власники нежитлових приміщень мають додаткові обов'язки. Це пов'язано з більшим ступенем зношування обладнання та архітектурних конструкцій при роботі більшості організацій порівняно з проживанням звичайних приватних громадян.

Такі власники повинні:

мати окремі входи до будинку;
майданчик для працівників винести за межі земельної ділянки будинку;
отримувати та відправляти вантаж (товари або матеріали) тільки з торця будинку;
оплачувати комунальні потреби будинку у відповідних частках, незалежно від цілей використання нежитлового приміщення.

Трохи про загальні збори

Різні ситуації щодо майна, віднесеного до спільної власності, можуть регулюватися лише рішенням кворуму загальних зборів, проведених між власниками приміщень конкретного будинку.

Для того, щоб збори визнавали правомочними, прийти має не менше 50% усіх власників приміщень. Якщо кворуму немає, доведеться збори переносити на іншу дату.

Зібратися власникам у такому колі необхідно не рідше одного разу на рік, але, за потреби, кожен власник житлового чи нежитлового приміщення має повне право скликати його передчасно.

Для цього він повинен попередити всіх потенційних учасників не пізніше ніж за 10 днів до зазначеної кількості проведення. Всім власникам надсилаються рекомендовані листи (можуть вручаються особисто).

Проведення зборів необхідне, оскільки тільки після їх вирішення власники житлового чи нежитлового приміщення мають право:

проводити реконструкцію багатоповерхового будинку чи його частини;
розпочинати будівництво нових нежитлових прибудов, а також приміщень господарського призначення;
розпочинати капітальний ремонт будівлі;
використовувати земельну ділянку, що знаходиться під багатоповерховим будинком;
здавати в оренду приміщення господарського призначення (а також інші, які перебувають у спільній власності);
обирати варіант управління багатоквартирним будинком.

Рішення протоколюються за нормальними правилами ведення офіційної документації, після чого власники приміщень у багатоквартирному будинку повинні їх дотримуватися, незалежно від їхньої присутності на зборах.

Рішення не повинні суперечити чинному законодавству. Наприклад, житло не може використовуватися як офіс та навпаки.

Останнім часом знання особливостей прав та обов'язків власників стає все більш необхідним. Це пов'язано з розширенням підприємницької діяльності серед населення, частим використанням нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках, у томучислі із фонду спільної власності, а також земельних ділянок, що належать багатоквартирним будинкам.

Тільки грамотно укладені договори можуть захистити права обох сторін, дати можливість максимально ефективно використати вільну площу та при цьому не порушувати чинне законодавство.