Право власності на багатоквартирний будинок або Чому житловий фонд потрібно списувати з балансу,

Право власності на багатоквартирний будинок або Чому житловий фонд потрібно списувати з балансу

Згідно зі статистичними даними, майже 95% загальної площі житлового фонду України перебуває у приватній власності фізичних та юридичних осіб. В даний показник входять як одноквартирні (односімейні) будинки - так званий "приватний сектор", так і багатоквартирні будинки ("поверхівки"). Але, незважаючи на це, більшість досі вважають, що багатоквартирні будинки (особливо радянської забудови та в яких досі не створено об'єднання співвласників чи житловий кооператив) продовжують перебувати у комунальній власності відповідної територіальної громади. І як підтвердження цієї позиції підкреслюється той факт, що будинки перебувають на балансі місцевих органів влади (відповідних комунальних підприємств). Однак у сьогоднішніх реаліях термін «балансоутримувач житлового фонду» є анахронізмом, який до того ж ігнорує вимоги чинного законодавства. Впевнені, час ставити крапку в історії перебування багатоквартирних будинків на балансі підприємств та організацій, яким з правової точки зору це заборонено

Власність: як було

Термін «балансоутримувач» прийшов до нас із радянського минулого. Тоді все було влаштовано цілком розумно та логічно: держава будувала багатоквартирні будинки, за ордерами у статусі відповідальних квартиронаймачів у них вселялися мешканці, квартири продовжували перебувати у державній власності, а мешканці з погляду цивільно-правових відносин були орендарями – користувалися державним майном за плату ( пам'ятаєте, термін «квартплата» теж родом із СРСР). Для того щобквартирний фонд був належним чином врахований, житлові будинки передавалися на баланс державних житлових організацій, які їх обслуговують (так звані ЖЕКи), або враховувалися держпідприємствами, чиї працівники отримували ордери («відомче житло»).

Власність: як стало

Практично з початку незалежності держава на законодавчому рівні вживала неодноразових заходів, щоб вивести багатоквартирний житловий фонд із державної/комунальної власності.

Так, Закон про власність, ухвалений далекого 1991 року, передбачав можливість отримання громадянами — членами ЖБК або проживають у будинках державного чи громадського житлового фонду — права власності на зайняті ними приміщення.

Це положення знайшло свій розвиток у Законі про приватизацію житла: завдяки йому громадяни, які проживають у будинках державного житлового фонду місцевих рад та державних підприємств/організацій, приватизували своє житло, внаслідок чого отримана у власність квартира виділилася в окремий, самостійний об'єкт права.

Однак законодавець на цьому не зупинився. У власність громадянам разом із квартирами, місцезнаходження та метраж яких зафіксовано у свідоцтві на право власності, автоматично передаються допоміжні приміщення будинку, його технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою.

І подальше нормотворчість дотримувалося цього принципу, що видно із запропонованої далі добірки нормативно-правових актів (див. таблицю).

Положення нормативно-правового акта

підтвердження права власності на допоміжні приміщення, конструктивні елементи будинків та зовнішнього благоустрою не потребують додаткових дій з боку власників квартир;
власники квартир є власниками допоміжних приміщень, конструктивних елементів зовнішнього та внутрішнього благоустрою, незалежно від способів отримання права власності на квартири (у процесі приватизації або у разі здійснення цивільно-правових угод)

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Спільним майном багатоквартирного будинку є:

приміщення загального користування (в т.ч. та допоміжні);
несучі, що огороджують та несуть-огороджувальні конструкції будинку;
механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, що обслуговує більше одного житлового чи нежитлового приміщення;
будівлі та споруди, призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території;
права на земельну ділянку, на якій розташований будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав

Втім, і до цього у ч. 2 ст. 382 ЦК України було чітко прописано таке: власникам квартири у багатоквартирному будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне обладнання та інші елементи, призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир та нежитлових приміщень будинку

Пункт 2 ст. 3, п. 1 ст. 4 Закону № 417

Власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Загальне майно багатоквартирноговдома - спільна спільна власність співвласників

Таким чином, власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (фізичні або юридичні особи, територіальні громади або держава) є співвласниками всіх інших приміщень та будинкового обладнання. Саме цей постулат і дає нам зрозуміти, хто ж є власником багатоквартирного будинку, - всі власники квартир і нежитлових приміщень спільно виконують цю роль.

Озброївшись цими знаннями, розберемося тепер з терміном «балансоутримувач багатоквартирного будинку» і з'ясуємо, чому він не вписується в чинне правове поле.

Балансоутримувач будинку: чому не слід відображати чуже майно в активах

Спочатку визначимося з тим, як нинішнє законодавство тлумачить термін «балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд». У ст. 1 Закону № 1875 міститься таке визначення — це власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законом звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального та поточного змісту, а також забезпечує управління цим майном та несе відповідальність за його експлуатацію згідно із законом.

Аналіз цієї норми свідчить, що ключовим завданням балансоутримувача є управління майном та забезпечення його належної експлуатації. Втім, при цьому особі, яка керує багатоквартирним будинком (групою багатоквартирних будинків), пропонується тримати їх на балансі, іншими словами відображати житловий фонд у власних активах. Бо з точки зору економічної наукибаланс це відомості про активи, зобов'язання та власний капітал господарюючого суб'єкта.

Ось тут і починаються законодавчі нестиковки. Адже до активів підприємство (організація) має право віднести лише ті ресурси, які воно контролює в результаті минулих подій та використання яких, як очікується, призведе до отримання економічних вигод у майбутньому. Так говорить П(С)БО 1 «Загальні вимоги до фінансової звітності». Звичайно, для повної картини нам потрібно з'ясувати, як розшифровується контроль за ресурсами. У стандартах його визначення зафіксовано у П(С)БО 19 «Об'єднання підприємств», де його тлумачать як визначальний вплив на фінансову, господарську та комерційну політику підприємства з метою отримання вигод від його дії. Отже, визнати активами можна лише ті ресурси, рішення про використання яких юрособа, керуючись своїм пріоритетним правом, приймає самостійно.

До того ж потрібнопам'ятати : бухгалтерський облік та фінансова звітність підприємства (організації) зобов'язані ґрунтуватися на базових засадах, викладених у Законі № 996, серед яких – принцип обачності. Він передбачає, що методи оцінки, що застосовуються підприємством в обліку, повинні перешкоджати заниженню зобов'язань (витрат) та завищенню активів (доходів) підприємства.

Раніше ми вже з'ясували наступний момент: багатоквартирний будинок знаходиться у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень. Отже, управління багатоквартирним будинком, відповідальність та ризики, що виникають при цьому, лягають на плечі співвласників — власників квартир та нежитлових приміщень. Це твердження випливає з положень Закону № 417, нещодавно прийнятого з метою упорядкування прав та обов'язків співвласників багатоквартирних будинків упроцесі їх утримання та управління.

Отже, термін «балансоутримувач», незважаючи на його присутність у деяких нормативно-правових актах, не узгоджується із загальною концепцією реалізації прав та обов'язків співвласників багатоквартирного будинку та вимогами бухгалтерського обліку. Отже, кожному «житловому балансоутримувачу» необхідно перевірити стан своїх активів та прибрати з них чуже майно — багатоквартирні будинки, які належать мешканцям — власникам квартир та нежитлових приміщень.

бухгалтер-експерт, м. Київ

Список використаних нормативно-правових актів:

На інформаційному порталі для власників багатоквартирних будинків Ви знайдете більше інформації про:

вибір форми управління багатоквартирним будинком;
оформлення договірних відносин із постачальниками послуг;
одержання державної підтримки на здійснення енергоефективних заходів;
створення та організації діяльності ОСББ.

Залишити відгук до матеріалу

УВАГА! Редакція не бере на себе зобов'язання відповідати на запитання, задані через вікно відгуків (з цією метою передбачено сервіс «Персональні консультації»). Однак у будь-якому випадку ми не залишимо поза увагою ваші відгуки та врахуємо їх за подальшої роботи.