Право забудовника МКД на землю з обтяженням
Забудовник багатоквартирного будинку має Свідоцтво про державну реєстрацію права на власність, де зареєстровано наявність обтяження у вигляді іпотеки. Продаж квартир забудовник виконує ДДУ. Підкажіть,
1. наявність обтяження в даному випадку є ризиком для потенційних покупців, і чим це може загрожувати?
2. у проектній декларації - вид дозволеного використання земельної ділянки, а також у свідоцтві про державну реєстрацію права на власність - об'єкт права, зазначено - для суспільно-ділових цілей та будівництва, таке формулювання є достатнім для будівництва житлового будинку?
Вітаю! Схожі питання вже розглядалися, спробуйте подивитися тут:
Сьогодні ми вже відповіли на 706 питань. У середньому очікування відповіді – 14 хвилин.
Забудовник узяв кредит під заставу вказаної земельної ділянки у кредитної організації? Ну, так це нормально, в принципі. Для потенційних покупців ризику немає, тому що, я так думаю, що іпотека і буде гаситися за рахунок продажу квартир, чи не так? Після погашення кредиту обтяження зніметься. А якщо будинок буде збудовано і право власності на квартири вже буде зареєстровано за покупцями, то особливого ризику для них немає. Ризик для забудовника, що якщо не гаситиме, то прибуток з продажу матиме кредитна організація.
А ось формулювання підкачало. Для будівництва житлового будинку це один статус будівлі, а суспільно-ділові це ж нежитлові приміщення. Різниця очевидна.
До речі так. Серйозні обмеження іпотеки, що накладаються самим фактом на будь-які угоди, можуть здорово ускладнити справу особисто для забудовника. Але питання було про покупців.
Технічно, звичайно, можна, з безліччю формальностей, змінити цільовепризначення і т.д., але всі проблеми лягають і ризики саме на забудовника.
1. Чи означає це, що якщо забудовник із якихось причин не гаситиме іпотеку, то і свідоцтво про власність після завершення будівництва покупці квартир можуть не отримати?
2. Тобто. будівництво житлового багатоквартирного будинку за наявності такого формулювання "для суспільно-ділових цілей та будівництва" є на даний момент не правомірним?
Консультація юриста безкоштовно
У силу ст.18 ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» за наявності обтяження необхідно обов'язково щоразу отримувати згоду заставоутримувача на угоду. Більше того, оскільки цільове призначення землі не для багатоповерхового будівництва, я б радив Вам відмовитися від цієї угоди.
1. Чи означає це, що якщо забудовник з якихось причин не гаситиме іпотеку, то і свідоцтво про власність після завершення будівництва покупці квартир можуть не отримати?
Так, передати об'єкт не зможуть Вас, якщо іпотека не погашена.
2. Тобто. будівництво житлового багатоквартирного будинку за наявності такого формулювання «для суспільно-ділових цілей та будівництва» є на даний момент не правомірним?
і т.к. різні вимоги як до території, і до об'єкту.
2. Володимире, а як бути з п.6 ст.35 Містобудівного кодексу:
6. До переліку об'єктів капітального будівництва, дозволених для розміщення у суспільно-ділових зонах, можуть включатись житлові будинки, готелі, підземні або багатоповерхові гаражі.
Тобто. все-таки будівництво МКД допускається?
Доброго дня, Володимире!
Яке ставлення Стаття 18 ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» - Стаття 18. Відновлення прав навтрачену заставну - має відношення до суті питання, поясніть, будь ласка?
Відповідно до п. 3 ст.11.2, ст.83 та ст. 85 ЗК РФ
Цільовим призначенням та дозволеним використаннямутворених земельних ділянок визнаються цільове призначення та дозволене використання земельних ділянок, з яких при розділі, об'єднанні, перерозподілі або виділі утворюються земельні ділянки, за винятком >випадків, встановлених федеральними законами.
Землями населених пунктіввизнаються землі, використовувані та призначені для забудови та розвитку населених пунктів.
До складу земель населених пунктів можуть входити земельні ділянки, віднесені відповідно до містобудівних регламентів до наступних територіальних зон:
2. Кордони територіальних зон повинні відповідати вимогам власності кожної земельної ділянки тільки до однієї зони.
5. Земельні ділянки у складі житлових зон призначені для забудови житловими будинками, а також об'єктами культурно-побутового та іншого призначення. Житлові зони можуть бути призначені для індивідуальної житлової забудови, малоповерхової змішаної житлової забудови, середньоповерхової змішаної житлової забудови та багатоповерхової житлової забудови, а також інших видів забудови згідно з містобудівними регламентами.
Тє, якщо згідно з кадастровим паспортом Ваш зем.уч. відноситься до зем. населеного пункту із встановленимдозволеним використаннямдля суспільно-ділових цілей та будівництва,то застр. вправі його освоювати згідно з вищевказаними видами забудови.
Проте для забудови житловими будинками, застр. слід отримати дод. розр. - умовний вид испол.
Будівництво різних об'єктів дуже рідко ведеться за рахунок власнихкоштів забудовника. Серед усіх способів фінансування будівництва, мабуть, найпоширенішим є залучення банківських кредитів. Фінансування такого роду в необхідних для будівництва обсягах завжди пов'язане з наданням банком великих грошових сум, тому банки в усіх випадках кредитування вимагають від забудовника відповідного рівновеликого забезпечення.
Відповідно до ст. 64 Закону про іпотеку
1. При іпотеці земельної ділянки право застави поширюється також на будівлю або споруду заставника, що перебувають або будуються на земельній ділянці.
Право заставника розпоряджатися такими будинком чи спорудою, умови та наслідки переходу прав на такі будівлі або споруди до інших осіб визначаються правилами гол. 6 закону.
Тобто якщо зем. уч. перебуває у заставі в банку, то застава поширюється об'єкт будівництва.
ВАС Україна в Інформаційному листі № 90 роз'яснив, що якщо предметом іпотеки був об'єкт незавершеного будівництва, то після закінчення його будівництва іпотека зберігає силу і її предметом є будівля (споруда), зведена в результаті завершення будівництва.
Для захисту прав пайовиків з моменту державної реєстрації договору пайового будівництва, що укладається між забудовником і пайовиком, вважаються такими, що перебувають у заставі у пайовика не тільки права на земельну ділянку, на якій відбувається будівництво (право власності або право оренди), а й права на недобудований житловий будинок (У разі реєстрації забудовником прав власності на відповідний об'єкт). Більше того, з моменту державної реєстрації прав забудовника на введений в експлуатацію житловий будинок і до моменту підписання передавального акта за договоромпайовому будівництві такі права за законом перебувають у заставі у пайовиків.
Отже наявність обтяження у разі є ризиком потенційних покупців — вилучення зем. уч. та будинки банком.
Зможу надати послугу проконсультувати за всіма можливими ризиками та успішним вирішенням питання в чаті. З повагою Ф. Тамара