Правовий статус апартаментів аналіз судової практики - Управління персоналом
Правовий статус апартаментів: аналіз судової практики
Олексій Жиров, практикуючий юрист, керівник LC « Business & Law »
Слово «апартаменти» вже давно увійшло до нашого побуту. Якщо спочатку їм позначалися розкішні номери в готелях або просторі квартири в елітних житлових комплексах або просто квартири з панорамним склінням, то зараз під апартаментами розуміється цілком конкретний вид нерухомості. Однак їх правовий статус у деяких фахівців досі викликає сумніви.
Розібратися в плюсах та мінусах нового формату нерухомості, а також визначити його статус та причини виникнення можливих судових спорів ми постараємося в даній статті.
Правове визначення апартаментів
З правової точки зору поняття «апартаменти» дуже мало розшифровується і використовується чинним законодавством.
Ці висновки підтверджуються і судовою практикою.
Таким чином, апартаменти не можуть розглядатись як житлові приміщення, призначені для постійного проживання громадян та задоволення ними побутових потреб, інакше кажучи, квартири, правовий статус яких визначено пунктом 3 статті 16 Житлового кодексу України».
Іншими словами, апартаменти - це комфортні номери в засобі розміщення (готель, мотель, будинок відпочинку, санаторій тощо), обладнані всім необхідним (відповідними меблями та інструментом) для тимчасового проживання.
Але це з правового погляду. На практиці, за словами фахівців, можна виділити чотири основні види апартаментів: апартаменти, апарт-готелі, сервісні апартаменти та кондо-готелі. Перші три види цієї нерухомості здаються в оренду на різних умовах — як у короткострокову, так ідовгострокову. Всім, хто проживає незалежно від того, на який термін орендовані номери, забезпечується готельний сервіс та можливість користуватися інфраструктурою готелю. Єдиним видом готелів, де нерухомість можна придбати у власність, є кондо-готелі. Зазвичай у таких готелях частина номерів здається як у звичайному готелі, частина продається у власність.
Причини появи апартаментів в Україні
Основною причиною появи апартаментів в Україні, зокрема в Москві, є дефіцит майданчиків під житлову забудову, складна транспортна ситуація в місті і попит на офісні приміщення, що не відновився після фінансової кризи. З одного боку, льодовиковий період, що настав на ринку офісної нерухомості, з іншого — Постанова Уряду м. Москви № 714-ПП, що забороняє точкове будівництво, змушують забудовників замість зведення бізнес-центрів шукати обхідні шляхи для збереження інвестицій, вкладених у розпочате будівництво. Перехід до формату апартаментів є для них своєрідним порятунком. Девелопери перетворюють офісну будівлю на невеликі блоки, обладнані всіма необхідними комунікаціями для комфортного проживання, і здають в оренду або продають. Керують будинком та надають готельні послуги, як правило, спеціалізовані організації - керуючі компанії (Hyatt, Hines та ін).
Таким чином, у рамках одного проекту забудовникам вдається поєднувати офісні, торговельно-розважальні та житлові площі. Однак житлові апартаменти можуть називатися тільки умовно.
Відмінність апартаментів від квартири
Головна відмінність апартаментів від квартири – різний юридичний статус.
Відповідно до статті 16 Житлового кодексу України до житлових приміщень належать житловий будинок (частинажитлового будинку), квартира (частина квартири) та кімната. При цьому квартирою визнається структурно відокремлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку і що складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням такому відокремленому приміщенні.
Необхідною характеристикою будь-якого житла (квартири, будинки, кімнати) є його функціональне призначення: воно призначене для проживання громадян. Відповідно до норм житлового законодавства житловим є ізольоване приміщення, придатне постійного проживання, тобто. що відповідає встановленим санітарним та технічним правилам та нормам, іншим вимогам законодавства (частина 2 статті 15 Житлового кодексу України).
Готелі (апартаменти), санаторії, будинки відпочинку, пансіонати тощо. мають інше функціональне призначення. Такі приміщення використовуються для тимчасового перебування (місце відпочинку, лікування), на відміну від місця проживання, під яким згідно зі статтею 20 Цивільного кодексу України розуміється місце, де громадянин постійно або переважно проживає.
Судова практика щодо статусу готелю (апартаментів) також однозначна.
Оскільки позивачем у цій справі не доведено невідповідність спірного договору закону чи іншим правовим актам, яке тягне за статтею 168 Цивільного кодексу України визнання правочину недійсним (нікчемним), суди правомірно відмовили у задоволенні зазначеної позовної вимоги.
Таким чином, юридично апартаменти є нежитловим об'єктом, незважаючи на те, що при будівництві забудовник може дотримуватися всіх санітарних іТехнічні норми.
Такі мінуси апартаментів, як статус нежитлового приміщення, а також відсутність можливості постійного проживання (можливості реєстрації), зовсім не лякають потенційних покупців, оскільки вони досить специфічні: це співробітники іноземних компаній, бізнесмени, які більшість часу проводять у відрядженнях, топ-менеджери великих підприємств, котрим особливе значення має місце розташування комплексу і готельний сервіс, а проблема прописки, навпаки, не актуальна. Інтерес до апартаментів виявляють також покупці, які вже мають житло, нерідко навіть не одне.
Однією з особливостей апартаментів при їх придбанні є відсутність прав на спільне майно як у багатоквартирному будинку.
Крім мінусів апартаменти мають свої плюси. Власники нерухомості отримують можливість жити в безпосередній близькості від місця роботи, не витрачаючи багато часу на поїздки, користуватися послугами торгово-розважальних закладів, які можуть бути частиною багатофункціонального комплексу, а також повним готельним сервісом та всім спектром комунальних послуг, які бере на себе компанія, що управляє .
Ще один плюс – свобода в оформленні приміщення. Порядок перебудови (перепланування) не потребує узгодження уповноважених органів у таких обсягах, як із житловими приміщеннями.
Особливість судової системи
Окремим рядком хотілося б вказати на одну особливість судової системи України, з якою доводиться стикатися позивачам під час подання позовних вимог про визнання права власності на апартаменти через їх статус нежитлових приміщень.
На практиці нерідкі випадки, коли арбітражні суди та суди загальної юрисдикції відмовляють позивачам – фізичним особам у визнанні права власності на нежитловіприміщення, посилаючись на непідвідомчість спору даному суду.
Так, наприклад, громадянин Ф. звернувся до Люблінського районного суду міста Москви з позовною заявою про визнання права власності на нежитлове приміщення (апартаменти) та машино-місце в офісно-діловому центрі.
У ухвалі про припинення провадження у справі суд зазначив, що з позову громадянина Ф. до ТОВ вбачається, що ця суперечка за своїм характером пов'язана із здійсненням підприємницької та іншої економічної діяльності, оскільки заявлена про права на нежитлове приміщення, яке не може використовуватися в інших цілях. , що випливає з умов самого інвестиційного договору, укладеного між Урядом Москви та фірмою, у межах якого здійснювалося будівництво саме офісно-ділового центру з торговими приміщеннями та апартаментами на земельній ділянці.
У ситуації, коли Арбітражний суд припинив провадження у аналогічній справі, слід виходити з того, що Європейський суд з прав людини, розглядаючи справу «Безім'яна (Bezymyannaya) проти України», вказавши на факт порушення у справі заявниці пункту 1 статті 6 Конвенції, зазначив неприпустимість ситуації, за якої національні суди, відмовляючись розглянути справу через передбачувані обмеження їхньої підвідомчості, фактично залишають заявника без будь-якої провини з його боку у судовому вакуумі.
Таких випадків припинення провадження у справі серед судів загальної юрисдикції дуже багато.
Коментує Тетяна Бекреньова, юрист
Кондо-готелі, апарт-готелі,що являють собою суміш кондомініуму і готелю, популярні в багатьох країнах. приватним особам. Інвестори купують непакети акцій, а окремі юніти — студії чи квартири з кількох кімнат із кухнею (апартаменти), які можна використовувати як тимчасове житло або здавати в оренду. Розвиток форматів апарт-готелів та сервісних апартаментів пов'язаний у тому числі зі специфікою та ризиками готельного бізнесу. Здача хоча б частини номерів у довгострокову оренду (формат апарт-готелю) знижує ризики недозавантаження номерного фонду, дає змогу отримувати стабільний прогнозований дохід, знизити фактор сезонності. Крім того, апарт-готель не потребує значних громадських зон та приміщень (ресторанів, конференц-залів), що необхідно для традиційних готелів. Для нього не таке критично розташування на першій лінії, а стандарти обслуговування, як правило, не такі жорсткі. Але українським чинним законодавством така класифікація апартаментів не передбачена, чи немає дійсно чіткої правової регламентації, що відносити до апартаментів, чи слід визнати ці об'єкти нерухомості нежитловими чи житловими об'єктами?
Статтею 15 Житлового кодексу Україна визначено поняття «житлове приміщення», до якого, зокрема, належать житловий будинок, його частина, квартира та кімната. Житловим приміщенням визнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном та придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним та технічним правилам та нормам, іншим вимогам законодавства). Таким чином, для цілей застосування положень підпункту 2 пункту 1 статті 220 ПК України у частині надання майнового податкового відрахування за видатками на придбання апартаментів таке приміщення має фактично являти собою квартиру або частку в житловому будинку, придатні для постійного проживання громадян (має відповідати встановленим санітарним та технічним правилам та нормам).
Статтею 15 ЖК України також встановлено, що порядок визнання приміщення житловим та вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, встановлюються Урядом України. На виконання цієї вимоги постановою Уряду України від 28.01.06 № 47 затверджено Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання та багатоквартирного будинку аварійним та таким, що підлягає знесенню чи реконструкції.