Припинення права власності на знесений об’єкт нерухомості
Суть суперечки
У процесі розгляду цієї справи судді зіткнулися з такими питаннями: 1. Чи можна подати позов про визнання припиненим зареєстрованого права власності до належних засобів захисту? 2. Чи є загибель (тобто руйнування) нерухомого майна підставою для припинення запису ЄДРП про право власності на об'єкт? 3. чи має право власник зруйнованого об'єкта нерухомого майна на його відновлення, якщо при цьому він не має прав на земельну ділянку і жодних заходів щодо відновлення об'єкта протягом тривалого часу він не вживав?
Правові наслідки руйнування об'єкта нерухомого майна, у тому числі об'єкта незавершеного будівництва
У Цивільному та Земельному кодексах України можна знайти положення, що застосовуються в ситуації, що розглядається. Вони передбачають правові наслідки руйнування об'єкта нерухомого майна (а також об'єкта незавершеного будівництва).
1. Якщо об'єкт нерухомості знищено повністю, то відповідно до пункту 1 статті 235 Цивільного кодексу України право власності на нього може бути припинено. Однак згідно зі статтею 39 Земельного кодексу України у разі руйнування будівлі або будівлі через пожежу, стихійне лихо чи ветхість право на ділянку землі зберігається за особами, які володіють ним на праві безстрокового (постійного) користування, оренди або довічного успадкованого володіння. Щоправда, ця умова є справедливою лише в тому випадку, якщо об'єкт починають відновлювати в установленому порядку протягом 3-х років. Судова практика містить приклади використання зазначеної норми щодо об'єктів незавершеного будівництва за аналогією із законом. Ця позиція пояснюється тим, що власникне може втратити право власності на залишки свого майна та можливості відновлення зруйнованих чи пошкоджених об'єктів. Правда, особливістю цієї справи є той факт, що власник об'єкта незавершеного будівництва не мав права на земельну ділянку в рамках статті 39 ЗК РФ. Ця ситуація ще не була врегульована чинним законодавством у рамках земельного та цивільного кодексу.
2. До моменту прийняття Постанови Президії ВАС РФ, аналіз якої провадиться, судова практика не вирішила питання про припинення або не припинення права власності на знищений об'єкт нерухомості в автоматичному порядку.
Перша позиція ґрунтувалася на тому, що право власності на об'єкт має бути припинено незалежно від того, чи є відповідний запис ЄДРП. Існувала також і протилежна думка, згідно з якою, руйнація нерухомого майна не тягне за собою припинення права власності на нього. Воно може бути припинено після внесення до ЄДРП відповідного запису.
3. У цій справі Уряд Москви звернувся до суду з позовом про визнання зареєстрованого права власності на об'єкт незавершеного будівництва припиненим. Проте судова практика раніше виступала з позицією, яка свідчить, що цей позов не можна вважати неналежним способом захисту права. Так, у судовій практиці можна знайти приклади, згідно з якими позов визнавався правомірним, якщо його подавали в дещо іншому формулюванні – «позов про визнання права власності припиненим».
4. Також слід зазначити аргумент Уряду Москви щодо того, що наявність запису в ЄДРП, що засвідчує право власності ТОВ «Арміда-буд» на неіснуючий об'єкт нерухомості, позбавляє Уряд Москвиможливості щодо реалізації правомочності щодо розпорядження земельною ділянкою для проведення будівництва на ньому. Зазначений аргумент може бути розглянутий судами як достатня підстава для пред'явлення та задоволення позовної заяви про визнання права власності на зруйнований об'єкт нерухомості припиненим.
Рішення судів різних інстанцій
Крім того, суд першої інстанції визнав непідтвердженим факт повного знищення об'єкта незавершеного будівництва, а тому відповідач не позбавляється права на його завершення у законодавчо встановленому порядку.
Рішення суду першої інстанції було скасовано апеляційним судом на підставі, що докази, які свідчать про волю Уряду Москви на зведення спірного об'єкта нерухомості, відсутні. Також не доведено факту виділення даної земельної ділянки під будівництво нерухомості.
Крім цього, апеляційним судом було встановлено, що об'єкт незавершеного будівництва не існує фізично, а тому суд визнав факт знаходження в ЄДРП відомостей щодо належності даного майна ТОВ, що порушує право державної власності на земельну ділянку.
Щодо суду касаційної інстанції, то він погодився з висновками суду першої інстанції та скасував ухвалу апеляційного суду.
Позиція Президії Вищого Арбітражного Суду РФ
Постанову касаційного суду Президія ВАС Україна скасувала, залишивши без зміни ухвалу апеляційного суду. При цьому були сформовані такі правові позиції:
1. Позовну заяву про визнання припиненим зареєстрованого права власності можна вважати допустимим способом захисту порушеного права, оскільки по суті він виступає як позову про визнанняправа відсутнім. У пункті 52 Постанови № 10/22 встановлено можливість подання такого позову. Особливу увагу Президія ВАС Україна приділила тому факту, що розбіжність формулювання заявленої позовної вимоги з визнанням права відсутнім як спосіб захисту не може вплинути на істоту самої вимоги. Можна сказати, що Президія ВАС Україна змінила судову практику, що склалася, з приводу позовних заяв про визнання припиненим зареєстрованого права власності, яка існувала раніше.
2. Коли нерухомість втрачає властивості об'єкта цивільних прав (у цьому випадку йдеться про об'єкт незавершеного будівництва), виключаючи можливість його використання відповідно до свого первісного призначення, запис про право власності на дане майно не може зберігатися в ЄДРП, оскільки вона недостовірна.
Суперечності, що виникають у ситуації, що склалася між відомостями з ЄДРП та правами на нерухомість, можуть бути усунені правовласником або судом, який задовольнив позовну заяву особи, чиї права та законні інтереси були порушені збереженням цього запису. Особа, яка подала заяву, при цьому не повинна мати інші законні способи захисту власних прав.
Таким чином, Президією ВАС Україна була підтримана позиція судів, відповідно до якої право власності на зруйнований або знищений об'єкт нерухомості може бути припинено, незважаючи на те, що ЄДРП має запис про нього.
3. У разі, коли власник зруйнованого об'єкта нерухомості протягом тривалого періоду часу не вживає жодних заходів щодо його відновлення і не має жодного права на земельну ділянку в рамках статті 39 ЗК РФ, він не має права проводити відновлювальні роботи вщодо об'єкта, розташованого на ділянці.
Тривалість періоду неприйняття заходів щодо відновлення об'єкта нерухомості, після якого власник втрачає право на повне його відновлення у межах статті 39 ЗК РФ, швидше за все, визначить суд у процесі вирішення конкретної справи.