Проблемивиділення «земельних часток» та способи захисту від захоплення земельних ділянок

Практичний досвід, накопичений юристами нашої фірми в процесі супроводу угод із земельними частками (паями) учасників спільної часткової власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, а також практика розгляду спорів у цій галузі, дозволяє нам виробити наведені нижче рекомендації щодо захисту прав як власників паїв, так і законних інтересів сільськогосподарських підприємств, які орендують такі земельні ділянки, та муніципалітетів.

1. Підходи до виділення земельних ділянок у рахунок земельних часток (паїв).

У зв'язку з прийняттям Закону активізувався рух щодо виділення земельних часток (паїв), оскільки раніше існуючий порядок був складним, якщо не сказати неможливим через регулювання даного порядку главою 16 ЦК України.

Чинний Закон спростив порядок виділення, тим самим для учасників пайової власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення створено реальну можливість визначення долі своїх часток. Закон передбачає 2 варіанти виділення частки:

1. Якщо загальні збори не визначили місцезнаходження частини земельної ділянки, що перебуває у частковій власності, у межах якої в першочерговому порядку виділяються земельні ділянки в рахунок земельних часток, то процес виділення може бути описаний (укрупнено) таким чином:

• Вивчення публікацій в обласній («Володимирські відомості») або місцевій (районній) газеті про намір виділення часток іншими учасниками;
• Публікації про намір виділити земельну ділянку у рахунок своєї земельної частки;
• Очікування обґрунтованих заперечень (30 днів);
• Підготовказемлевпорядної справи;
• Постановлення виділеної земельної ділянки на державний кадастровий облік;
• Державна реєстрація права власності на новостворену земельну ділянку.

2. Якщо проводилися загальні збори учасників пайової власності на земельну ділянку, на яких було визначено місце розташування частини земельної ділянки, що перебуває у пайовій власності, у межах якої в першочерговому порядку виділяються земельні ділянки в рахунок земельних часток:

2. «Вузькі» місця на шляху виділення та способи їхнього обходу (мінімізація ризиків).

При реалізації свого права на виділення частки учаснику часткової власності слід враховувати низку нюансів: по-перше, земельна ділянка, яка перебуває у частковій власності, повинна стояти на кадастровому обліку та мати графічний опис кордонів, оскільки виділити частку із земельної ділянки, яка не має кордонів. неможливо.

По-четверте, виготовлення землевпорядної справи слід доручити землевпорядній організації, яка готувала землевпорядну справу для постановки всієї земельної ділянки на кадастровий облік, оскільки вона, поряд з Управлінням Роснерухомості, може мати інформацію про місцезнаходження вже виділених земельних часток.

3. Способи захисту від захоплення земель с/г призначення

Спрощення процедури виділення земельних ділянок у рахунок часток у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення призвело до підвищення ринкової вартості та ліквідності часток, що зробило їх об'єктом інтересів інвесторів різних напрямків.

Як правило, інвестор (загарбник) визначившись з місцезнаходженням земельної ділянки, що його цікавить, починає скуповувати частки. Через прямийзаборони, встановленого Законом, купівля часткою здійснюється не особисто інвестором (якщо звичайно останній не є учасником часткової власності), а через учасника часткової власності або через СПК. Скупка часток здійснюється в найкоротші терміни та з дотриманням режиму конфіденційності.

Залежно від того, прийнято чи ні рішення загальних зборів учасників пайової власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення, про визначення місця розташування частини земельної ділянки, що перебуває у пайовій власності, у межах якої в першочерговому порядку виділяються земельні ділянки в рахунок земельних часток, виділення скупчених паїв здійснюється за одним із двох описаних вище варіантів.

Згодом, учасник часткової власності номінально продають виділену земельну ділянку інвестору. Здавалося б все задоволені: пайовики отримали свої гроші (часто зовсім невеликі) за землю, якої ніколи й не бачили, а інвестор, при незначних витратах, отримує земельні масиви площею кілька сотень, а іноді й тисяч гектарів, розташовані в найбільш зручних місцях для організації заміського. відпочинку, будівництва котеджного селища та ін.

Однак існує й інша сторона медалі. Виділивши найпривабливіші та найцінніші землі, інвестор залишає іншим учасникам пайової власності земельну ділянку, яку неможливо використати навіть для сільськогосподарського виробництва. У цю ділянку можуть входити заболочені місця, яри, лісові ділянки, найбільш віддалені ділянки, ділянки, що входять до охоронної зони ЛЕП та ін.

Щоб не залишитися з гіршими землями, учасники пайової власності повинні використовувати способи захисту від захоплення своїх земель, серед яких:

---