Реальна стабільність як змінився ринок нерухомості Німеччини за останні 40 років

Останніми роками ринок нерухомості Німеччини приваблює дедалі більше інвесторів, зокрема з-за кордону. За даними Savills, 2015-го в житлові об'єкти тут було вкладено близько 20 млрд євро, а в комерційні — рекордні 50 млрд. Tranio проаналізував динаміку місцевих цін на нерухомість у Німеччині, обсягів будівництва та деяких інших показників за останні 40 років, щоб з'ясувати , у чому секрет стабільності німецького ринку

Історія ринку нерухомості Німеччини у цінах

1970-1980-ті: становлення ринку нерухомості ФРН

У 1970-80-ті роки. ринок нерухомості ФРН розвивався циклічно у зв'язку з тенденціями національної та світової економік. Великі світові кризи 1973 і 1979 років неминуче негативно впливали німецький ринок із тимчасовим лагом приблизно один рік. Нестабільність світової економіки сприяла падінню попиту та цін.

Проте у роки в Німеччині зародився ринок іпотечного кредитування. Три найбільші банки Німеччини (Dresdner Bank, Deutsche Bank і Commerzbank) скуповували будівельно-кредитні товариства (Bausparkassen) і створювали іпотечні програми. Це призвело до значної концентрації капіталу в іпотечному секторі та зростання попиту на нерухомість.

Крім цього, у середині 1970-х було знижено податки на доходи населення, що у поєднанні з перевагами субсидій домовласникам зробило купівлю житла ще вигіднішим. Все це зумовило зростання цін, яке спостерігалося з 1976 по 1979. Втім, після світової кризи 1979 через високі ціни на нафту почалася рецесія, яка торкнулася всіх розвинених країн, включаючи Німеччину.

1990-і: шок об'єднання

Наприкінці 1980-х у Центральній та СхіднійЄвропі почала змінюватись політична ситуація. Зміна режимів у низці країн Європи 1989–1990 гг. почала рухати мігрантів, які вирушили до країн Західної Європи, у тому числі і ФРН. Втім, найбільша хвиля мігрантів накрила Західну Німеччину трохи згодом після об'єднання ФРН і НДР. 1990-го року в країну ринув потік мігрантів, які потребували даху над головою.

Водночас завдяки втручанню держави вдалося уникнути гострого та довготривалого дефіциту житла, що виявилося у помірному зростанні цін з 1991 по 1994 роки (5,3 %). До 1994 року зростання цін на нерухомість зупинилося, і влада усвідомила, що житла побудовано більше, ніж потрібно ринку. У 1998 році кількість порожнього житла досягла 1 млн. одиниць або 13% від житлового фонду. Як наслідок ціни в другій половині 1990-х впали, а до 1997 року повернулися на рівень початку десятиліття.

2000-ті: затишшя перед бумом

Перше десятиліття XXI століття ознаменувалося періодом спаду будівництва та низького попиту. Щорічна зміна цін була майже непомітною. Держава та підприємці майже вдвічі знизили інвестиції в новобудови: з 56,8 млрд євро 1995-го до 20,9 млрд 2009-го. З 2000 по 2009 кількість завершених одиниць житла скоротилася на 63%. Більш того, уряд зніс незатребуване житло: з 2000 по 2008 рік за програмою Stadtumbau Ost - für lebenswerte Städte und attraktives Wohnen («Східне містобудування - за придатні для життя міста і привабливе житло») було знесено близько 3.

Проте до кінця 2000-х років намітилася зміна тенденцій: скорочення розміру середнього домогосподарства та зростання кількості домогосподарств, а також скорочення темпів будівництва призвели до зростання орендних ставок, а за два роки — до зростання цін.Відіграла роль і політика дешевого кредиту, характерна для періоду після кризи 2007–2008 років, а також привабливість німецької економіки, що викликала надходження інвестицій у ринок нерухомості та нову хвилю міграції. З 2007 року починається скорочення частки незатребуваного житла, яке триває вже вісім років.

2010-е: зростання продовжується

Після 2009 року в Німеччині спостерігається зростання будівництва, хоча його нинішні темпи становлять лише 60% від пікового значення 1995-го. І все ж таки це перший тренд на підвищення показника з 1990-х.

Також з 2007 року посилюється міграція до Німеччини. У 2015 році було поставлено рекорд, коли до Німеччини прибуло 1,1 млн мігрантів. За даними Інституту системних досліджень ім. Едуарда Пестеля (Eduard Pestel Institut für Systemforschung) вже найближчим часом Німеччині доведеться збільшити темпи будівництва з 240 до 400 тис. одиниць житла на рік, щоб впоратися зі збільшеним потоком мігрантів. Як і в попередні періоди історії німецького ринку нерухомості слідом за збільшенням міграції ціни на нерухомість починають зростати досить швидкими темпами: за період з 2009 по 2015 рік це зростання склало 21%. Для порівняння, під час попереднього міграційного піку — з 1990 по 1994 рік — він становив лише 5,3%.

Довгострокові фактори розвитку ринку нерухомості Німеччини

Отже, стан справ ринку нерухомості Німеччини визначається трьома основними чинниками. До них відносяться:

демографічна ситуація;
державна житлова політика;
світова та внутрішня економічна кон'юнктура.

Чотири демографічні тенденції

По-перше, в останні 40 років чисельність економічно активних громадян Німеччини знижувалася, що призвело до скороченняпопиту житло і, зрештою, зумовило зниження ціни ринку. Крива змін чисельності населення майже з точністю повторює криву індексу цін (див. графіки «Динаміка чисельності населення» та «Індекс реальних цін на нерухомість у ФРН»). Проблеми з демографією в Німеччині почалися в 1970-х і погіршилися наприкінці 1990-х, а в період з 2002 по 2012 населення скоротилося на 2 млн чол. (З 82,5 до 80,5 млн чол.). За прогнозом Федерального бюро статистики (Statistisches Bundesamt), до 2060 року чисельність населення ФРН знизиться на 21,2%.

Зменшенню населення протистоїть міграція, яка заповнює спад покупців на ринку, — це друга тенденція. Пік приросту населення за рахунок міграції після возз'єднання припав на 1992 рік - тоді в країну в'їхало 782 тис. мігрантів. Після цього чиста міграція була негативною до 2010: з цього року кількість тих, хто в'їжджає до Німеччини, стала зростати, і вже в 2013 році приріст населення за рахунок імміграції склав 428 тис. осіб. Саме в періоди активної міграції попит на нерухомість у Німеччині зростав, що викликало подорожчання нерухомості.

Ще одна тенденція в галузі демографії - старіння населення: з 1995 по 2011 кількість німців у віці до 40 років скоротилася з 53% до 42%, тоді як частка літніх (старше 60 років) зросла з 21 до 27%. За прогнозом Федерального бюро статистики, до 2060 року кількість людей похилого віку становитиме 41 % від населення країни. На ринку нерухомості ця тенденція вже поставила тренд на розвиток сегменту будинків для людей похилого віку, і в найближчі роки він тільки зміцниться.

Нарешті, четверта тенденція: кількість домогосподарств зростає, які розмір скорочується. Німців не тільки меншає, вони ще й не поспішають народжувати, а також створювати багатодітні сім'ї. 1991 рокудомогосподарство складалося в середньому з 2,27 осіб, а у 2011 – вже з 2,04. Передбачається, що до 2030 року домогосподарство складатиметься з 1,88 особи. і частка таких домогосподарств сягне 80%. Особливо виразно ця тенденція виявилася наприкінці 2000-х, коли кількість домогосподарств почала зростати значно швидше за темпи будівництва, що призвело до зростання попиту на нерухомість серед одинаків і бездітних пар, і, як наслідок, до збільшення цін.

П'ять інструментів житлової політики

Економічні чинники

У довгостроковій перспективі коливання попиту та пропозиції на ринку нерухомості ФРН визначаються динамікою національного доходу та рівнем зайнятості населення: у періоди зростання національного доходу та низького безробіття ціни на нерухомість зростають внаслідок підвищення попиту (див. графік нижче). Впливає світова кон'юнктура. Унікальність історії ринку ФРН у тому, що з возз'єднання Німеччини він розвивався циклічно відповідно до динамікою інших економік. Падіння цін збігалося з нафтовою кризою 1973 року та рецесією початку 1980-х, а зростання — із фазами відновлення після цих криз.

Після 1990-х відбулося розбалансування між німецьким та іншими ринками нерухомості у Європі. Якщо у Франції, Великобританії та Іспанії інвестиції в нерухомість стали одним із драйверів економічного зростання на рубежі 1990-х - 2000-х рр. , то в Німеччині це був період стагнації цін, попиту та будівництва після буму початку 1990-х. Саме тому, коли в Європі та США у 2007 році лопнула бульбашка, у Німеччині її не було.

Таким чином, світова кон'юнктура мала обмежений вплив на ринок Німеччини в останні 25 років, проте починаючи з 2009 року воно знову почало зростати. Політика дешевого кредиту так само, як і в інших країнах Європита США, стимулює зростання іпотечного попиту та інвестиційну активність, а також нівелює прибутковість альтернативних інвестиційних інструментів.

Попит зростатиме, волатильність — підвищуватиметься

Розвиток ринку нерухомості Німеччини підпорядкований довгостроковим та середньостроковим факторам. До довгострокових можна віднести демографічну ситуацію та традиції житлової політики. До середньострокових факторів, які визначають циклічність ринку, міграцію, а також загальний стан економіки країни. Доля німецького ринку залежатиме від розвитку цих тенденцій.

Ризики такого бурхливого зростання будуть пов'язані з лібералізацією житлово-будівельної політики влади, яка зрештою призведе до посилення коливань цін, а також з швидкою урбанізацією, яка посилює концентрацію капіталу на окремих міських ринках ФРН, де зростає ймовірність виникнення бульбашок. Чи уряд Німеччини боротиметься з «перегріванням» окремих ринків нерухомості, покаже час.