Що чекає на будівельний ринок у 2016 році прогнози та думки
Зниження попиту на житло на первинному ринку відбилося на економіці будівельного бізнесу, але держсубсидування іпотеки полегшило становище. За прогнозами на цей рік нові проекти будуть відкладені, а продажі знизяться.
Через кризу попит на первинному ринку житла скоротився майже на третину, що позначилося на економіці будівельного бізнесу, але завдяки держсубсидування ставок з іпотеки ситуація виявилася кращою, ніж прогнозувалося. Цього року особливих змін не очікується – нові проекти буде відкладено, а продаж знизиться.
2015 року будівельний ринок підтримала державна пільгова іпотека за ставкою, що не перевищує 12% річних. Цю програму уряд України запустив після різкого скорочення обсягу видачі іпотечних кредитів на початку минулого року. Щоб не допустити гострої кризи в галузі, уряд України виділив у 2015 році банкам 20 млрд рублів для субсидування ставок за іпотечними кредитами. Влітку влада збільшила з 400 до 700 млрд рублів граничний обсяг коштів, що направляються організаціями на видачу іпотечних кредитів з пільговою процентною ставкою. Найгіршого сценарію вдалося уникнути. Ситуація у Санкт-Петербурзі мало відрізнялася від загальноукраїнської. Вжиті заходи не змогли запобігти падінню попиту, але, безумовно, стабілізували ситуацію. За підсумками минулого року видача іпотечних кредитів у рублях у Петербурзі скоротилася до показників 2014 року на 27,3%, до 68,7 млрд. рублів, йдеться на сайті ЦП.
У Ленінградській області у 2015році введено 2,3 млн. кв.м житла. У Петербурзі в 2015 році введено в експлуатацію 3,03 млн. кв.м житла
На первинному ринку житла Санкт-Петербурга та Ленінградської області за 2015 рік було реалізовано 3,8 млн. кв. м, що можна порівняти з показником 2013 року (3,9 млн кв. м). Всупереч негативним очікуванням попит щодо результатів 2014 року знизився на 27%, зазначила керівник консалтингового центру «Петербурзька Нерухомість» Ольга Трошева. При цьому минулого року було виведено у продаж 4,57 млн кв. м житла у СПб та передмістях, що на 20% менше, ніж роком раніше, та на 9% менше, ніж у 2013 році.
У 2015 році ринок здійснював плавну посадку, охарактеризував ситуацію керівник відділу стратегічного консалтингу Knight Frank Saint-Petersburg Ігор Кокорєв. Здебільшого тривала реалізація проектів у високій стадії готовності. Нові проекти виводилися відповідно до кон'юнктури, що змінилася, тобто в першу чергу на ринок житлової нерухомості, який, незважаючи на зниження обсягів, перебував у відносно стабільному стані. Як зазначиланачальник відділу продажів ЗАТ «БФА-Девелопмент» Світлана Денисова, минулий рік був цілком благополучним. На тлі зростання собівартості внаслідок девальвації та скорочення обсягу пропозиції ціни залишалися стабільними, зауважила вона.
Всупереч прогнозам
«У частині розвитку транспортної інфраструктури було завершено роботи з найважливіших об'єктів: відкрито рух Суздальським проспектом і дорогою на Кам'янку, відкрито шляхопровід у Рєпіно, завершено роботи зі створення штучної земельної ділянки в західній частині Крестівського острова. Велика увага приділялася розвитку метрополітену. У 2015 році відкрито другий вихід вестибюля станції «Спортивна», відбулася прохідка першого вісторії петербурзького метробудування двоколійного тунелю, відкрита після реконструкції станція метро «Пушкінська», активні роботи велися за чотирма лініями: Невсько-Василеострівською, Красносільсько-Калінінською, Лахтинсько-Правобережною та Фрунзенським радіусом метрополітену», – повідомив Ігор Албін.
Втім, не всі експерти поділяють оптимізм міських чиновників.Віце-президент, директор Петербурзького союзу будівельних компаній «Союзпетробуд» Лев Каплан називає підсумки 2015 року у житловому будівництві неоднозначними. З одного боку, будівельні компанії ввели в дію понад 3 млн. кв. м житла, повторивши результат минулого року. З іншого боку – попит на квартири знизився на 30–40%. «Це ненормальна ситуація, коли пропозиція настільки перевищує попит. При цьому середня ціна квадратного метра склала близько 100 000 рублів, що посилює проблему реалізації збудованого житла», – наголосив Лев Каплан.
Серйозне відставання зазначалося під час поточного ремонту міських магістралей та будівництва нових об'єктів транспортної інфраструктури через недофінансування до 35% від реальної вартості робіт, зазначив він. Негативно на дорожньому будівництві позначилося і банкрутство таких великих компаній, як «Мостозагін-19» та «Мостобуд-6». У сегменті промислового будівництва спостерігається застій.
Перевага буде на боці тих компаній, які не обтяжені кредитами, ефективно розподіляють власні кошти та оперативно підлаштовуються під ситуацію на ринку
Почасти ці слова підтверджує заступник генерального директора інституту «Ленметрогіпротранс» Володимир Марков. «У 2015 році відбулося різке зниження обсягу проектних робіт у Санкт-Петербурзі. 2016 року портфель замовлень продовжує скорочуватися. Тим часом ми сподіваємося напоява нових замовлень на оновлення розроблених раніше проектів, але не пройшли експертизу з тих чи інших причин. Також ми розраховуємо взяти участь у розробці передпроектних рішень щодо перспективних ліній метрополітену в Санкт-Петербурзі», – заявив експерт.
Випробування на міцність
Для забудовників 2015 став серйозним випробуванням на міцність. Клієнти стали більш розбірливими при виборі нерухомості, та й кількість їх помітно скоротилася. «Тим часом катастрофічного зниження попиту та продажу по ринку не відбулося, – кажеголова ради директорів групи компаній «Лідер Груп» Олександр Рассудов. – Як і глобального заморожування проектів. У 2015 році обсяг продажу нашої компанії до 2014 року в операціях скоротився на 30%. Однак у грошах ми втратили лише 15%». За словами експерта, фінансові втрати не були такими відчутними, оскільки покупці перестали вкладатися в інвестиційні квартири і замість студій та однокімнатних квартир стали набувати просторішого житла для постійного життя. "Тобто в штуках ми стали продавати менше, а в грошах - майже стільки ж, як у докризові роки", - пояснив Олександр Рассудов.
Незважаючи на суттєвий спад у будівельній галузі, продуктивним вважає минулий рікгенеральний директор Північно-Європейської будівельної компанії Анатолій Соболєв. «Не варто залякувати народ «страшилками» про 90-ті роки та шукати винних у кризі. Найголовніше - сконцентрувати всі ресурси на власному розвитку. Я вважаю, що перевага буде на боці компаній, які не обтяжені кредитами, ефективно розподіляють власні кошти та оперативно підлаштовуються під ситуацію на ринку. Такі можливості є не у всіх, але якщо їх максимально використовувати, то в майбутньому економічний підйом компаніїзабезпечений», – зауважив експерт.
Тест на виживання
Сьогодні ясно, що рік, що настав, не стане легкою прогулянкою для учасників ринку. Введення житла у 2016 році буде на рівні 2,3–2,5 млн кв. м, прогнозуєгенеральний директор компанії «Петрополь» Марк Лернер. При цьому частка проданого житла у зданих будинках у середньому на ринку не перевищить 65%.
«Основні обсяги затоварювання чекаю у «закаді», у районах із щільною забудовою та жорсткою локальною конкуренцією забудовників у боротьбі за покупця. Виживуть далеко не усі. Попит на житло в новобудовах уже знизився в 1,5-2 рази порівняно з 2014 роком, і ця тенденція збережеться. Девелопери з обережністю прийматимуть рішення про запуск нових проектів, тому пропозиція у 2016–2017 роках скоротиться у півтора-два рази проти 2014–2015 років, тим самим збалансується падіння попиту», – припустив Марк Лернер. Стратегія його компанії в цьому році полягає в тому, щоб працювати над підвищенням ефективності та покращенням співпраці між підрозділами.
«У 2016 році ми не очікуємо суттєвого зростання середньої ціни квадратного метра житла, що будується, – каже Ольга Трошева. – Проте вартість квартир зі збільшенням готовності будинку зростатиме. Може збільшуватись ціна в деяких локаціях, де представлений невеликий вибір об'єктів та склався відкладений попит на житло. Втім, ми не бачимо і передумов для суттєвого зниження цін. Обсяг продажів у 2016 році, за нашими прогнозами, буде трохи нижчим, ніж у 2015 році, близько 3,5 млн кв. м. Вихід ринку нових об'єктів теж може скоротитися. У 2015 році були відкритіпродажі в новобудовах на 4,5 млн кв. м, а в 2016 році цей показник може становити близько 3,5 млн кв. м».
«Ми виходимо практично на фінішну пряму у підготовці міста до чемпіонату світу з футболу – 2018. Триватимуть роботи зі зведення транспортної розв'язки на перетині Пулківського шосе з Дунайським проспектом, будуть будуватися набережна Макарова та міст у районі острова Сірний, розпочнеться реконструкція Тучова перерахував Ігор Албін.
Віце-губернатор Ленінградської області Михайло Москвин розповів про те, як влада допомагатиме будівельникам у непростий час. «Найголовніша підтримка – не заважати бізнесу. Ми продовжимо роботу з усунення адміністративних бар'єрів, наприклад намагатимемося скоротити терміни підключення новобудов до мереж. Дуже сподіваємося, що субсидування іпотечних кредитів цього року продовжиться у будь-якому вигляді. Більше 60% угод за договорами пайової участі у Ленінградській області укладаються із залученням іпотечних кредитів. Якщо цей ринок щодо дешевих грошей «просяде», то падіння продажів неминуче», – заявив Михайло Москвин.
Інвестиції в основний капітал у галузі «будівництво» в Ленобласті скоротилися на 15%
Влада розраховує, що підмогою для забудовників стане державна програма «Житло для української родини». За словамидиректора департаменту житлової політики Мінбуду України Микити Стасишина, у Мінбуді України розглядається можливість її продовження до 2020 року. За 2015 рік за програмою було збудовано близько 200 000 кв. м житла у 13 регіонах України. Поки що реалізацію програми «Житло для української сім'ї» планується завершити до кінця 2017 року.
Федеральна влада поставила завдання перед Ленінградською областю побудувати в регіоні 75 000 кв. м у межахпрограми "Житло для української сім'ї". За словами Михайла Москвина, на цей час у регіоні високого рівня готовності проекти в Щеглово (10 000 кв. м) та Кіровську (15 000 кв. м) – тут виділені ділянки, є проекти планувань, можна приступати до будівництва.
«Ми також розглядаємо ділянки в Опіллі та Агалатовому. Звичайно, дуже складно знайти компанії, готові будувати за 35 000 рублів за квадратний метр плюс чотири тисячі рублів за метр інженерної підготовки, оскільки це дорівнює собівартості будівництва. Разом з тим ми вживаємо заходів, щоб програма стала привабливішою. По-перше, ми ведемо постійні переговори з Міністерством будівництва щодо підвищення вартості квадратного метра, які компенсуються забудовнику, я знаю, що ця ідея здається їм розумною. По-друге, ми готуємо зміни до регіональної законодавчої бази для того, щоб квартири в цих будинках змогли купувати не лише мешканці Ленінградської області, а й громадяни будь-якого суб'єкта Федерації. Так, принаймні, ми зможемо повністю забезпечити покупку квартир у нових будинках. Окрім того, регіональним оператором цієї програми стане Агентство іпотечного житлового кредитування області. Це буде гарантією того, що на ці проекти прийдуть сумлінні забудовники», – пояснив Михайло Москвин.
«У нашому місті розроблені та реалізуються міські програми, спрямовані на забезпечення громадян доступним та комфортним житлом. Місто стабільно забезпечує встановлені для регіонів країни на федеральному рівні контрольні значення обсягів щорічного введення житла. Так, наприклад, у 2014 році введення в експлуатацію житла склало 3 261 800кв. м. або 130,5% від встановленого Мінрегіоном України контрольного показника, а в 2015 році – 3 030 700 кв. м (112,2%)», – розповів віце-губернатор Санкт-Петербурга.
Підтримка будівельної галузі, безумовно, важлива функція держави, але при цьому вона не повинна вставляти ціпки в колеса та перешкоджати бізнесу. У тому, що влада це розуміє, впевнені не всі учасники ринку. Так, наприклад, на думку Олександра Рассудова, насамперед державі необхідно зменшити адміністративні бар'єри, переглянути нововведення, які ускладнюють і так непросту ситуацію на ринку. «Я маю на увазі ситуацію зі страхуванням відповідальності забудовників, ініціативу зі зниженням до 40 метрів у висоту проектів у межах міста», – пояснив експерт.
Схожої думки дотримується й Світлана Денісова. За її словами, те, що відбувається останні півроку, бентежить. З'являється багато новацій, які погіршують становище бізнесу. Серед них – внесення змін до містобудівних нормативів, зміна висотного регламенту, пропозиція про відміну «долівки», спроба ввести додатковий податок на побудоване, але ще не реалізоване житло, також повний плутанин спостерігається в ситуації зі страхуванням. «За кожною будівельною компанією стоять пайовики. Така ситуація обурює учасників будівельного ринку та є основним ризиком його дестабілізації», – констатує начальник відділу продажу ЗАТ «БФА-Девелопмент».