Що і від кого приховують власники об’єктів комерційної нерухомості
Покупка нежитлових приміщень:
1. Об'єкти некапітального будівництва купувати ризиковано
Купуючи комерційну нерухомість, необхідно переконатися, що вона не є об'єктом некапітального будівництва. Крім того, якщо нежитлове приміщення, яке розглядалося до купівлі, раніше було об'єктом некапітального будівництва, а згодом переоформлено як об'єкт капітального будівництва, то в обов'язковому порядку рекомендується вивчити правовстановлюючу документацію на дане майно. Неодноразово суди визнавали незаконним переведення об'єктів некапітального будівництва на капітальний.
Які ж ризики? Якщо оформлене у власність і нерухоме майно, що продається, є об'єктом некапітального будівництва і розташоване на земельній ділянці, не оформленій у власність, а що знаходиться, наприклад, в оренді, то дуже висока ймовірність одностороннього розірвання договору оренди з примусом до знесення, демонтажу об'єкта, що знаходиться на ньому. нерухомості.
«Подібна практика особливо актуальна для великих міст, де місцеві органи влади, раніше передаючи земельні ділянки в оренду на певний термін, не продовжують договори і примушують до знесення зведених на ділянках об'єктів некапітального будівництва (ресторанів, магазинів, павільйонів, інших споруд). - пояснює адвокат Олег Сухов ("Юридичний центр адвоката Олега Сухова"). -При відмові власників знести зведені та оформлені належним чином споруди некапітального будівництва, суди дотримуються в основному інтересів місцевих органів влади, що неминуче призводить до знесення будівель та звільнення землі на користь муніципалітету».
2. Інші претенденти на майно за раніше укладеними договорами
Інакше ценазивається подвійний продаж. Власник об'єкта нерухомості може укласти договір купівлі-продажу, отримати за нього кошти, але надалі відкликати заяву про реєстрацію переходу права власності.
Судові справи про примус до реєстрації часом тягнуться роками. Протягом зазначеного часу власник нерухомості може ще кілька разів здійснити реалізацію такого майна, у тому числі через підставних осіб, за довіреностями та іншими способами.
Як показує судова практика, трапляються випадки трьох і навіть чотириразового відчуження одного й того ж нежитлового приміщення. Пов'язано це з гарною ліквідністю та значною вартістю комерційної нерухомості.
3. Обтяження з боку третіх осіб, наприклад, за іншими договорами продажу, за кредитами, накладені шляхом забезпечувальних заходів, заборон, арештів
«Під комерційну нерухомість дуже часто оформляються кредити, - розповідає адвокат Олег Сухов ("Юридичний центр адвоката Олега Сухова"), -нерухомість стає заставним забезпеченням під такі Кредити. Будь-яка реалізація обтяженого майна можлива лише за згодою банку/кредитної установи, що видала позику.
Шахраї приховують інформацію про застави. Вони мають можливість обманювати покупців шляхом укладання попередніх договорів або звичайних договорів купівлі-продажу, коли право власності ще не зареєстроване, наприклад, у нещодавно збудованих будинках. Крім того, існують способи незаконного тимчасового зняття обтяжень. При цьому необхідно розуміти, що будь-яка угода щодо відчуження майна, що перебуває в заставі, є незаконною, недійсною.
4. Ризик вилучення комерційних приміщень за муніципальними або федеральними програмами
Комерційна нерухомість досить популярна, внаслідок чого практика її продажу є рідкістю. Проте дуже часто нежитлові приміщення починають швидко реалізовуватися, наприклад, коли власник дізнається про плани місцевих органів влади щодо знесення комерційних будівель з метою нового будівництва доріг, житлових мікрорайонів або нежитлових центрів, які нібито необхідні замість застарілого комерційного фонду.
Власники такого нежитлового фонду дізнаються про плани місцевої влади, продають комерційну нерухомість за ринковою вартістю, а нові власники беруть ризики вилучення придбаного майна, часом за набагато меншу компенсацію.
5. Складність у переоформленні документів на комунікації
Здавалося б, така проста дія як переоформлення комунікацій та рахунків з оплати нового власника часто призводить до відчутних фінансових витрат. А якщо попередній власник відмовить у сприянні чи з'ясується, що якісь документи колишнього власника чи самого об'єкта нерухомості містять помилки, то переоформлення особових рахунків на комунальні та експлуатаційні витрати затягнеться на невизначений термін. Наслідком може стати обмеження у користуванні комунікаціями.
Оренда нежитлових приміщень:
1. Відносини з оренди завжди не стабільні
2. Сюрпризи з експлуатаційними компаніями та обслуговуванням
І про це найменше замислюються як орендарі, так і покупці комерційної нерухомості, а дарма. Саме у владі керуючих компаній визначати обсяг і вартість обслуговування, розмір експлуатаційних послуг, а також вирішувати питання не лише про спектр таких послуг, а й про відмову в їх наданні.
Не рідкісні випадки зобов'язання оплати витрат за поточним такапітального ремонту, які або проводяться, або проводяться, але не цікаві орендарям у зв'язку з обмеженим терміном оренди приміщень.
Адвокат Олег Сухов– успішний професіонал, який знайшов зізнання з боку професійної спільноти та численних вдячних клієнтів. З 2001 року адвокат Олег Сухов провів понад 1 000 цивільних процесів у першій, апеляційній та касаційній інстанціях Арбітражних судів Москви та області, районних судах Москви, міських судах Московської області, Московському міському та обласному судах, Верховному суді РФ.