Що робити, якщо забудовник затримує терміни здачі будинку – Відповідальність та неустойка
За останні кілька років кількість порушень із боку забудовників СПб щодо термінів здавання суттєво скоротилася. Однак будь-який потенційний пайовик перед покупкою має докладно вивчити законодавство в галузі будівництва – правова грамотність стане в нагоді на всіх етапах укладання угоди. Один з найпоширеніших страхів - новобудову не здадуть або введення сильно прострочать. SpbHomes.ru розібрався, що робити, якщо забудовник затримує термін здачі будинку.
Порушення термінів здачі будинку забудовником
Насамперед необхідно розрізняти поняття «порушення термінів здачі будинку забудовником» та «порушення термінів передачі об'єкта учаснику пайової угоди». Перше формулювання передбачає юридично більш правильне «термін введення в експлуатацію» – офіційну дату закінчення всіх будівельних та монтажних робіт на об'єкті відповідно до проектної та дозвільної документації. Дозвіл на введення в експлуатацію видається лише Держбуднаглядом.
Порушення термінів введення в експлуатацію зустрічається набагато рідше, ніж прострочення передачі ключів. Якщо ви вже купили квартиру в новобудові, але перенесення все-таки відбулося, це загрожує втратою часу і грошей на орендоване житло, проте не варто відразу зараховувати себе до ошуканих пайовиків. Зазвичай про таке забудовники попереджають пайовиків завчасно, щоб уникнути штрафів та не зіпсувати собі репутацію. Наприклад, наприкінці 2016 року саме так вчинила компанія Normann. Учасникам пайового будівництва не менше ніж за 2 місяці до задокументованого терміну здачі повинні надіслати повідомлення з пропозицією внести зміни до ДДУ.
Відповідальність. 3 варіанти дій пайовика
Якщо забудовникзатримує термін здачі будинку, у пайовика є три можливі варіанти дій.
По-перше, учасник ДДУ може піти на світову з будівельною компанією та переукласти договір із змінами, за умови, що така можливість взагалі надана. Найчастіше девелопери попереджають про перенесення термінів. Однак при підписанні паперу необхідно уважно перевірити положення щодо нових умов – чи не з'явилося в документах прав забудовника або обов'язків пайовика, які не були заздалегідь обумовлені?
По-друге, оскільки забудовник несе повну відповідальність за несвоєчасне здавання будинку, пайовик має право в односторонньому порядку розірвати ДДУ при затримці від 2 місяців. Детально про підстави та процедуру розірвання SpbHomes.ru писав раніше.
По-третє, пайовик має право отримати грошову компенсацію, або неустойку, від будівельної компанії за умови, що квартира не була передана у зазначену в договорі дату.
Як отримати неустойку?
Формула визначення розміру виплат єдина всім об'єктів. Якщо учасником часточки є фізична особа, тобто. звичайний громадянин, то забудовник сплачує пені у розмірі 1/150 ключової ставки ЦП Україна (з 2016 року вона дорівнює ставці рефінансування). Для юросіб – 1/300 ставки.
- Вартість об'єкта за договором дорівнює 1600000 рублів;
- Прострочення становило 90 днів;
- Діюча на даний момент ключова ставка ЦБ Україна – 10%;
- Пайовик – фізична особа.
Розраховуємо за формулою 1600000 * 90 * 0,1 * 1/150. Виходить, що будівельна компанія має виплатити учаснику ДДУ 96 тисяч рублів.
У добровільному чи досудовому порядку девелопер навряд чи виконає такого роду зобов'язання, хоча у типових ДДУ практично завждиє розділ «Відповідальність сторін» (якщо Ви не знайшли такого пункту у своєму договорі, це є привід звернутися до юриста). У будь-якому випадку, краще все-таки спочатку обговорити проблему із самим забудовником, надіславши йому претензію. Задовольнити прохання компанія зобов'язана протягом 10 днів із дня отримання документа. Якщо цього не сталося, можна подавати позов до судових органів.
Як складається претензія забудовнику?
Претензія до забудовника щодо порушення термінів здачі складається у довільній формі, проте існують певні правила складання. Вони необхідні для того, щоб обґрунтування невдоволення було гранично конкретним та зрозумілим. У кожній претензії має бути наявна вступна, мотивувальна і прохача частини. У разі некоректно складеного документа забудовник може відмовитися від виконання зобов'язань, а суд відхилити позов.
Судова практика показує, що з юридичному супроводі шанс отримати задовільне рішення щодо позову різко збільшується. У цьому витрати частково чи повністю лягають на відповідача, тобто. забудовника.