Що врахувати орендодавцю за умови погодження умови про розмір орендної плати
Орендодавець при здачі нерухомого майна у тимчасове володіння та користування має основну мету у вигляді отримання орендної плати. Тому умова про орендну плату найбільше для орендодавця. Оскільки орендна плата є джерелом доходу для орендодавця, останній зацікавлений у тому, щоб при можливості розмір цього доходу збільшувався. Отже, особливої актуальності набуває питання: у яких випадках встановлений у договорі розмір орендної плати можна змінити (збільшити).
Якими способами можна визначити розмір орендної плати
Механізм зміни умови договору про орендну плату безпосередньо залежить від цього, який спосіб визначення розміру орендної плати встановлено у договорі.
1. Розмір орендної плати встановлено у твердій грошовій сумі.
У разі визначається точна грошова сума, яку орендар перераховує орендодавцю у терміни, встановлені договором.
Приклад умови договору про орендну плату у твердій формі
«Орендар щомісяця, пізніше 5-го числа поточного (оплачуваного) місяця, перераховує на розрахунковий рахунок орендодавця орендну плату у вигляді 100 000 крб. (Сто тисяч рублів), включаючи ПДВ».
2. Розмір орендної плати визначається за допомогою закріпленого у договорі порядку (механізму) її обчислення.
І тут орендна плата встановлюється з допомогою різних формул, коефіцієнтів, тарифних ставок чи інших даних, що є механізм визначення суми орендної платы.
Приклад механізму визначення розміру орендної плати у договорі
«Орендар щомісяця, не пізніше 5-го числа поточного (оплачуваного) місяця, перераховує на розрахунковий рахунок орендодавця орендну плату, що визначається з розрахунку 100 $ USA (100 доларів)США) за 1 квадратний метр на рік у рублях за курсом ЦБ Україна на день платежу, включаючи ПДВ».
Обмеження на зміну орендної плати
Крім того, в окремих випадках орендна плата встановлюється у договорі комбінованим способом. Це означає, що одна частина орендної плати встановлена у твердій сумі, а інша – за допомогою визначення порядку її обчислення. У цьому випадку слід мати на увазі, що зміна кожної частини орендної плати підпорядковується загальним правилам її підвищення, а зміна однієї або обох частин (твердої суми та (або) порядку визначення орендної плати) не може відбуватися частіше одного разу на рік, крім як за угоди сторін договору. Іншими словами, таку умову договору про орендну плату також можна змінювати не частіше ніж один раз на рік; при цьому можна змінювати як одну зі складових частин орендної плати, так і обидві. Однак орендодавець в односторонньому порядку не зможе спочатку змінити твердий розмір однієї частини орендної плати, а через півроку змінити порядок визначення іншої частини.
Як орендодавцю підвищити розмір орендної плати, встановлений у твердій сумі
Якщо орендна плата виражена у жорсткій сумі, то збільшити її розмір у період дії договору можна трьома способами.
1. Домовитися з орендарем про підвищення орендної плати та оформити цю домовленість у вигляді додаткової угоди.
За загальним правилом розмір орендної плати, вираженої у твердій сумі, має залишатися незмінним протягом усього терміну аренды. Якщо іншого не зазначено у законі чи договорі, розмір орендної плати можна змінити лише за згодою сторін (п. 3 ст. 614 ЦК України). Таким чином, за загальним правилом, якщо орендар не погодиться на підвищення розміру оренди, орендодавець підвищить розмір орендної платине зможе.
Правда, закон допускає можливість зміни договору в односторонньому порядку для випадків суттєвої зміни обставин, з яких сторони виходили під час укладання договору (ст. 451 ЦК України). Однак у орендодавця мало шансів скористатися цією можливістю. Істотність обставин ще необхідно довести, що найчастіше виявляється непростим завданням. Крім того, як правило, обставини можуть змінитися істотно тільки щодо орендаря. Щодо орендодавця довести суттєвість зміни обставин у суді набагато складніше.
Водночас, навіть якщо орендар буде згоден на підвищення орендної плати, то для такого підвищення однієї його письмової згоди та (або) дій, що підтверджують таку згоду (наприклад, внесення коштів у більшому розмірі), буде недостатньо. Для цього сторонам потрібно буде підписати документ (угоду) про зміну орендної плати. Справа в тому, що договір оренди нерухомого майна укладається шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 1 ст. 651 ЦК України), а угода про зміну умов договору має бути складена в тій же формі, що й сам договір (п. 1 ст.452 ЦК України).
Однак, якщо договір не передбачає можливості для орендодавця підвищити орендну плату в односторонньому порядку, і орендар не бажає підписувати додаткову угоду до договору про зміну орендної плати, то орендодавець не зможе підвищити розмір плати за користування орендованим майном.
Тому єдиним надійним способом для орендодавця збільшити розмір орендної плати в односторонньому порядку прямо прописати таку можливість у договорі.
2. Передбачити в договорі, що з такої дати (або за таких умов)орендодавець може збільшити розмір орендної плати в односторонньому порядку, тобто без згоди орендаря.
Приклад умови договору щодо можливості підвищення орендної плати в односторонньому порядку
«Орендодавець має право в односторонньому порядку без звернення до суду змінювати розмір орендної плати не частіше ніж один раз на рік шляхом письмового повідомлення орендаря не пізніше ніж за 30 (тридцять) календарних днів».
Водночас, орендодавцю необхідно враховувати, що орендар може не погодитися на включення до договору оренди такого пункту, оскільки він явно не на користь орендаря. У подібних випадках можна порекомендувати орендодавцю запропонувати своєму контрагенту м'якший варіант умови підвищення вартості оренди. Наприклад, пункт договору про можливість підвищення орендодавцем орендної плати в односторонньому порядку можна доповнити умовою про те, що розмір орендної плати може бути змінений відповідно до індексу інфляції або не більш ніж на певну суму у відсотковому відношенні: «…але не більше ніж на 5 %». У цьому випадку шанси на укладення договору з контрагентом будуть суттєво вищими, оскільки взаємини між сторонами стануть більш певними.
3. Заздалегідь прописати в договорі, що з такого числа орендна плата збільшується на стільки без будь-яких повідомлень орендодавцем орендаря.
Приклад умови договору про «автоматичне» підвищення орендної плати без будь-яких повідомлень орендодавцем орендаря
«Протягом першого року після укладання цього Договору орендна плата встановлюється у розмірі 50 000 рублів. Після першого календарного року дії Договору розмір орендної плати збільшується до 70 000 рублів.
Увага! Умова про право орендодавця вОдносторонньому порядку підвищити орендну плату необхідно сформулювати максимально чітко та докладно.
Припустимо, у договорі сторони вказали, що розмір орендної плати можна переглянути сторонами у майбутньому. Наприклад: "Розмір орендної плати може бути переглянутий виходячи з офіційного рівня інфляції, але не частіше одного разу на рік". Це означатиме, що про такий перегляд сторони мають заздалегідь домовитися та оформити його додатковою угодою. Саме собою включення до договору оренди умови, яким встановлено, що орендна плата може бути змінена за згодою сторін не частіше ніж один раз на рік у зв'язку з тими чи іншими обставинами (зростанням інфляції тощо), не означає, що сторони договору взяли він зобов'язання щодо укладання у майбутньому угоди про зміну договору у цій частині (постанова № 1074/10).
Приклад із практики: суд відмовив орендодавцю у позові про стягнення заборгованості, вказавши на те, що порядок підвищення орендної плати не був узгоджений
Орендодавець звернувся до суду з вимогою про стягнення з орендаря заборгованості з орендної плати. Відповідно до обставин справи, між орендодавцем та орендарем укладено договір оренди, відповідно до пункту 3.1 якого розмір орендної плати встановлено у твердій сумі на підставі звіту оцінювача. Відповідно до пункту 3.4 договору оренди розмір плати за користування майном міг бути переглянутий орендодавцем у безперечному та односторонньому порядку, але не частіше ніж один раз на рік. В силу пункту 5.1 договору зміна умов договору допускалася за згодою сторін, а доповнення та зміни, що вносяться, повинні були розглядатися контрагентами в місячний строк і оформлятися додатковими угодами.
Орендодавець листом повідомив орендаря пропідвищення орендної плати, доклавши щодо нього новий звіт оцінювача, але орендар продовжив виплачувати орендну плату колишньому розмірі, не погоджуючись із підвищенням орендної плати і вважаючи саме підвищення неправомірним.
Як зазначив суд, із договору оренди випливає, що контрагенти, погодивши можливість односторонньої зміни розміру орендної плати, не передбачили порядок оформлення таких змін. Сторонами в договорі встановлено фіксований розмір орендної плати, визначений на підставі конкретного звіту оцінювача, при цьому надання іншого звіту оцінювача не названо підставою для односторонньої зміни розміру орендної плати. Таким чином, надсилаючи відповідачеві повідомлення про зміну розміру платежів за договором, орендодавець самостійно змінив порядок розрахунку орендної плати.
У цьому випадку суд став не на бік орендодавця головним чином з таких підстав:
- у договорі, встановивши право орендодавця на односторонню зміну розміру орендної плати, сторони не прописали механізму реалізації цього права;
- у договорі було зазначено, що всі зміни до договору оформлюються додатковими угодами або, іншими словами, зміни були можливі лише за згодою сторін.
Тому щоб орендодавцю забезпечити собі право на підвищення орендної плати в односторонньому порядку, в договорі необхідно прописати таке.
1. У яких випадках можлива така зміна орендної плати (наприклад, через рік після підписання акта приймання-передачі за річного рівня інфляції у розмірі 7% і більше).
2. Порядок реалізації орендодавцем права на підвищення орендної плати (наприклад, орендодавцем надсилається повідомлення орендарю, в якому міститься інформація про підвищенняорендної плати та у якому розмірі).
3. Порядок повідомлення про це орендаря (наприклад, поштою рекомендованим листом із повідомленням про вручення або особисто співробітнику орендаря під підпис в офісі орендаря).
4. З якого моменту умова про орендну плату вважатиметься зміненою (наприклад, після закінчення місяця після отримання повідомлення орендарем).
Як орендодавцю підвищити розмір орендної плати, якщо у договорі встановлено механізм визначення її розміру
Рада: при визначенні орендної плати в рублях за курсом іноземної валюти орендодавець може вибрати, за курсом якої саме валюти визначатиметься остаточний розмір орендних платежів. Якщо курс обраної орендодавцем іноземної валюти під час оренди підвищуватиметься, це саме собою зможе забезпечувати підвищення розміру орендних платежів, причому без будь-яких змін умов договору.
Якщо розмір орендної плати у договорі встановлено відповідно до порядку розрахунку, який визначається будь-яким нормативним актом, то при зміні цього нормативного акта орендодавець здійснює перерахунок орендної плати. Для цього орендодавцю необхідно надіслати орендарю відповідне повідомлення.
У цьому випадку також не змінюється умова договору про орендну плату, оскільки механізм її визначення (наприклад, за допомогою формул або коефіцієнтів, встановлених у нормативному акті) залишиться незмінним. Отже, зміна розміру орендної плати у разі є виконання сторонами умови договору, відповідно до яким орендна плата розраховується відповідно до певним нормативним актом.
Приклад із практики: суд зазначив, що якщо порядок розрахунку орендної плати встановлено нормативним актом, тоу разі зміни цього нормативного акта орендна плата перераховується автоматично. Це вважатиметься не зміною умови договору розмір орендної плати, яке виконанням
Позивач (орендодавець) звернувся до суду з позовом про стягнення з відповідача (орендаря) заборгованості з орендної плати.
Змінити сам порядок визначення орендної плати (наприклад, якщо орендодавець бажає, щоб орендна плата визначалася не виходячи зі 100 дол. США за 1 кв. м, а виходячи зі 120 дол. США) орендодавець може в тому самому порядку, що й за підвищення розміру орендної плати, встановленого у твердій сумі.