Що загрожує іпотечнику, який здає квартиру в оренду
Здати квартиру в оренду та щомісяця отримувати круглу суму грошей – що може бути простіше? Найчастіше, таким чином, заробляють гроші ріелтори, які взяли квартиру в іпотеку. Тобто їм є де жити, і вони просто вкладають гроші у нерухомість. Але ось чим ризикує позичальник, здаючи іпотечну квартиру в оренду?
Штраф та дострокове повернення
Людина, яка купила квартиру в кредит, насправді може в ній тільки жити, робити косметичний ремонт та прописувати найближчих родичів. Принаймні так зазначено у більшості кредитних договорів. Звичайно, навряд чи хтось із банків щомісяця перевірятиме, що ви робите у себе вдома. Адже таких клієнтів має сотні, а то й тисячі. Однак така можливість прописана у федеральному законі "Про іпотеку". Закон говорить так: «Банк має право перевіряти за документами і фактично наявність, стан та умови утримання майна, закладеного за договором про іпотеку. Цим правом банк може скористатися у тому разі, якщо закладене майно передано позичальником тимчасово у володіння третіх осіб».
Не варто ускладнювати відносини із кредитною організацією.
Таким чином про будь-які дії з квартирою (перепланування, здавання в оренду або продаж) позичальник повинен повідомити банк. Інакше власнику квартири загрожують неприємності. Якщо перевіряльники виявлять, що житло здається в оренду, а це не вказано в договорі, то позичальнику можуть впаяти штраф (можливі суми прописані в договорі) або навіть вимагати від нього достроково повернути кредит. Звісно, до таких кардинальних заходів доходить рідко. Особливо якщо ви сумлінно розплачуєтеся із банком. Проте ускладнювати відносини із кредитною організацією не варто. Цим ви можете зіпсувати собі кредитну історію- що відгукнеться вам у майбутньому. Тим більше, що, як правило, банки не проти того, щоб позичальник здавав своє житло в оренду. Адже це автоматично означатиме, що підвищиться ваш дохід, і ви матимете більше можливостей погашати платежі в строк.
Відмова у виплаті страховки
Насправді страховку нерухомості треба робити завжди. Навіть якщо квартира вже не в заставі у банку. А якщо ви – іпотечний позичальник, та ще й здаєте житло в оренду, то страховка потрібна на 100%. По-перше, це вимога банку, який видав іпотечний кредит. По-друге, багато квартиронаймачів ставляться до чужого житла за принципом «Не своє – не шкода». А банку вигідно, щоб закладена квартира не перетворювалася на «убиту», а її вартість залишалася на високому рівні.
Звісно, при здачі квартири підвищуються ризики. Тому поліс буде дорожчим приблизно на 20 - 30%. Напевно, саме тому багато позичальників вважають за краще не говорити банку та страховій компанії про те, що вони здають свою нерухомість в оренду. Але це може стати вам боком. Якщо станеться страховий випадок, винуватцем якого будуть орендарі, і страхова компанія про це дізнається, то не бачити вам ваших виплат, як своїх вух. Тому у стандартному договорі страхування майна має бути зазначено, що квартира здається у найм. Як показує практика, за нинішньої вартості нерухомості та високих витрат на ремонт краще не економити на таких дрібницях.
Яку квартиру краще купувати для здачі в оренду
За даними компанії "МІЕЛЬ-Оренда", найбільший попит існує на найпростіше житло з мінімальним набором опцій. У цьому сегменті попит зазвичай у кілька разів перевищує пропозицію. Тому господарям не важко буде здати таку квартиру. А ось ті характеристики, які дозволять вибрати вигіднужитлоплощу.
- однокімнатна. Зазвичай що менше житлоплоща, то менше вартість оренди. А більшість орендарів зазвичай хочуть заощадити, але при цьому жити в окремій квартирі (не в кімнаті з господарями за стіною).
- Економкласу. Приїжджих багато – грошей у них мало. Тому такі квартири мають найбільший попит у орендарів.
- На околиці міста. Нерухомість у спальних районах коштує значно дешевше, ніж у центрі. А ось вартість оренди відрізняється не так сильно.
- З мінімальним набором меблів. Як правило, орендарі вже мають частину майна. У крайньому випадку можна щось докупити, виходячи з потреб клієнта.
Прибуток на вкладені квадратні метри
Коефіцієнт капіталізації - це відношення річного доходу від здачі квартири в оренду до вартості житла. Іншими словами, за який термін ви відіб'єте свої інвестиції, тобто отримаєте назад у вигляді орендних платежів всю суму витрачених на придбання квартири грошей. Якщо цей коефіцієнт становить 6 - 7%, це означає, що вкладення окупляться за 14 - 17 років. приклад розрахунку. Допустимо, ви хочете купити квартиру вартістю 3 млн. рублів. За ринковими розцінками її можна здавати за 15 тисяч рублів (чистий дохід за вирахуванням комунальних платежів). За рік ви заробите 180 тисяч рублів. Коефіцієнт капіталізації становитиме 6%. Таким чином, ваші інвестиції окупляться за 16,5 років.