Стаття 44 Житлового кодексу Україна у новій редакції з коментарями та останніми поправками на 2019 рік
Нова редакція Ст. 44 ЖК РФ
1. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є органом управління багатоквартирним будинком. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку проводяться з метою управління багатоквартирним будинком шляхом обговорення питань порядку денного та прийняття рішень щодо питань, поставлених на голосування.
1.1. Особи, які прийняли від забудовника (особи, що забезпечує будівництво багатоквартирного будинку) після видачі йому дозволу на введення багатоквартирного будинку в експлуатацію приміщення в даному будинку за передавальним актом або іншим документом про передачу, має право брати участь у загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку та приймати рішення з питань, що віднесені цим Кодексом до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, у порядку, передбаченому цим Кодексом, протягом року з дня видачі дозволу на введення багатоквартирного будинку в експлуатацію.
2. До компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку належать:
1) прийняття рішень про реконструкцію багатоквартирного будинку (у тому числі з його розширенням або надбудовою), будівництво господарських будівель та інших будівель, будівель, споруд, капітальний ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку, про використання фонду капітального ремонту;
1.1) прийняття рішень щодо вибору способу формування фонду капітального ремонту, вибору особи, уповноваженої на відкриття спеціального рахунку в українській кредитній організації, здійснення операцій з грошовими коштами, що знаходяться на спеціальному рахунку;
1.1-1) прийняття рішень щодо розміру внеску накапітальний ремонт у частині перевищення його розміру над встановленим мінімальним розміром внеску на капітальний ремонт, мінімальний розмір фонду капітального ремонту в частині перевищення його розміру над встановленим мінімальним розміром фонду капітального ремонту (у разі, якщо законом суб'єкта України встановлено мінімальний розмір фонду капітального ремонту), розміщення тимчасово вільних коштів фонду капітального ремонту, який формується на спеціальному рахунку, на спеціальному депозиті в українській кредитній організації;
1.2) прийняття рішень про отримання товариством власників житла або житлово-будівельним кооперативом, житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом, керуючою організацією та при безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень у цьому будинку особою, уповноваженою таких ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку, про визначення суттєвих умов кредитного договору або договору позики, про отримання цими особами гарантії, поруки за цим кредитом або позикою та про умови отримання зазначених гарантії, поруки, а також про погашення за рахунок фонду капітального ремонту кредиту чи позики , використаних на оплату витрат на капітальний ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку, та про сплату відсотків за користування даними кредитом або позикою, оплату за рахунок фонду капітального ремонту витрат на отримання зазначених гарантій, поруки;
2) прийняття рішень про межі використання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, у тому числі запровадження обмежень користування ним;
2.1) прийняття рішень про благоустрій земельної ділянки, на якій розташованобагатоквартирний будинок і який належить до спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, у тому числі про розміщення, обслуговування та експлуатацію елементів озеленення та благоустрою на зазначеній земельній ділянці;
3.2) прийняття рішень щодо використання системи чи інших інформаційних систем під час проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку у формі заочного голосування;
3.3) прийняття рішень щодо визначення осіб, які від імені власників приміщень у багатоквартирному будинку уповноважені на використання системи чи інших інформаційних систем при проведенні загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку у формі заочного голосування (далі – адміністратор загальних зборів);
3.4) прийняття рішення про порядок прийому адміністратором загальних зборів повідомлень про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, рішень власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, а також про тривалість голосування з питань порядку денного загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку у формі заочного голосування із використанням системи;
3.5) прийняття рішення про порядок фінансування витрат, пов'язаних із скликанням та організацією проведення керуючої організацією, правлінням товариства власників житла, житлового або житлово-будівельного кооперативу, іншого спеціалізованого споживчого кооперативу загальних зборів відповідно до частини 6 статті 45 цього Кодексу;
4) вибір способу керування багатоквартирним будинком;
4.1) прийняття рішень щодо поточного ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку;
4.2) ухвалення рішення про наділення ради багатоквартирного будинку повноваженнями наприйняття рішень щодо поточного ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку;
4.3) прийняття рішення про наділення голови ради багатоквартирного будинку повноваженнями на прийняття рішень з питань, що не вказані в частині 5 статті 161.1 цього Кодексу, за винятком повноважень, віднесених до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку;
5) інші питання, що віднесені цим Кодексом до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Коментар до статті 44 ЖК РФ
1. Правила, встановлені у ст. ст. 44 - 48 Кодексу, є принципово новими, у ЖК 1983 р. та Основах вони були відсутні. При цьому зазначені статті, присвячені органу управління багатоквартирним будинком, включені до глави 6 розділу II "Право власності та інші речові права на житлові приміщення", що є не цілком логічним. Відповідні положення, на наш погляд, слід було встановити у розділі VIII Кодексу "Управління багатоквартирними будинками".
Частиною 1 ст. 44 Кодексу запроваджено поняття "орган управління багатоквартирним будинком". Таким органом визнано загальні збори власників приміщень багатоквартирного будинку. Це положення сформульовано в імперативній нормі і не передбачає винятків. Іншими словами, зазначений орган управління повинен діяти у всіх багатоквартирних будинках, приміщення в яких перебувають у державній, муніципальній, приватній власності.
До інших питань, крім зазначених у ч. 2 ст. 44, віднесеним Кодексом до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, належать, зокрема:
визначення строків та порядку проведення річних загальних зборів, а також порядку повідомлення про прийняті ним рішення (ч. 1 ст. 45);
визначення порядку оформлення протоколами рішень загальних зборів (ч. 1 ст. 46);
визначення конкретного приміщення у багатоквартирному будинку, в якому розміщуються повідомлення про рішення, прийняті загальними зборами, та про підсумки голосування з відповідних питань (ч. 3 ст. 46);
Неважко помітити, що зазначені питання носять в основному технічний, процедурний характер і, по суті, нічого не додають до компетенції загальних зборів, прямо передбачених у п. п. 1 - 4 ч. 2 ст. 44 Кодексу.
З огляду на це дана юридична конструкція виглядає не зовсім переконливо. Наприклад, цілком очевидно, що у разі безпосереднього управління багатоквартирним будинком власниками приміщень у такому будинку (див. ст. 164 Кодексу) загальним зборам зазначених власників на практиці потрібно вирішувати багато інших питань, крім прямо віднесених Кодексом до його компетенції, зокрема питання, подібні до тих, які вирішують одноосібні та колегіальні виконавчі органи юридичних осіб. Тому, на наш погляд, формулювання положень п. 5 ч. 2 ст. 44 Кодексу вимагає уточнення шляхом внесення до неї відповідних змін.
1. Певні питання, пов'язані з "життям" багатоквартирних будинків - ремонт, реконструкція, обслуговування тощо, - вирішуються загальними зборами власників приміщень (як житлових, так і нежитлових). Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є органом управління цим будинком.
2. Стаття 44 визначає перелік питань, що належать до компетенції загальних зборів. Перелік не закритий; Інші питання, які належать до компетенції загальних зборів, можуть бути визначені, як передбачає п. 5 ч. 2 ст. 44, Житловим кодексом РФ.
До компетенції загальних зборів належать:
1) питання прореконструкції багатоквартирного будинку (у тому числі з його розширенням або надбудовою), про будівництво господарських будівель та інших будівель, будівель, споруд, ремонт загального майна в багатоквартирному будинку;
2) питання щодо межах використання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, у тому числі запровадження обмежень користування ним;
3) прийняття рішень про передачу у користування спільного майна у багатоквартирному будинку;
4) вибір способу керування багатоквартирним будинком;
5) інші питання, що віднесені до його компетенції.
Стаття 46 ЖК встановлює, що рішення загальних зборів є обов'язковим для всіх власників приміщень, у тому числі для тих, хто не брав участі у голосуванні, а також визначає юридичну силу рішення. Так, з питань, передбачених п. 1 - 3, рішення приймається більшістю не менше ніж 2/3 голосів від загальної кількості голосів власників, з питання, передбаченого п. 4, - простою більшістю голосів власників, які беруть участь у цих зборах.