Суперечки із забудовником

Статті на тему

Залишилися питання щодо пайової участі у будівництві? Відповідь знайдеться у Системі Юрист

За участю в пайовому будівництві пайовики зобов'язані повідомити про готовність об'єкта

Забудовник за договором пайового будівництва зобов'язаний:

повідомити пайовика, що об'єкт побудований і готовий до передачі;
повідомити про необхідність прийняти квартиру;
роз'яснити наслідки бездіяльності.

У разі суперечки доводити належне повідомлення повинен забудовник.

Участь у пайовому будівництві надає пайовику низку гарантій

При зміні строків забудовник за договором пайової участі зобов'язаний укласти додаткову угоду з пайовиком

Забудовник за договором пайової участі оформляє угоду з пайовиком відповідним чином. Якщо забудовник не встигне вчасно добудувати будинок, він повинен запропонувати пайовику укласти додаткову угоду. Недостатньо просто повідомити пайовика про збільшення часу будівництва. Таке повідомлення саме собою не тягне за собою зміни умов основного договору про терміни виконання зобов'язання. Щоб оформити терміни, що тривали, сторони договору участі в пайовому будівництві повинні підписати угоду, яка підлягає держреєстрації.

Президія навів приклад. Компанія поступилася громадянину правом вимоги до забудовника. У договорі цесії сторони прописали, що громадянин ознайомлений із повідомленням про зміну термінів будівництва. Дві інстанції вирішили, що під час укладання договору поступки громадянин знав про перенесення термінів здавання об'єкта будівництва.

Колегія Верховного суду висловилася інакше. Забудовник та пайовик не підписували додаткову угоду прозміну термінів будівництва. Повідомлення про збільшення часу на будівництво будинку не могло бути підставою для зміни терміну (п. 4 огляду).

Учасник пайового будівництва має право стягнути неустойку за неусунення недоліків

Забудовнику загрожує неустойка, якщо він своєчасно не виконає рішення щодо усунення недоліків збудованого об'єкта. У цьому випадку суд може зобов'язати забудовника виплатити учаснику пайового будівництва неустойку та компенсацію моральної шкоди.

Наприклад, пайовик отримав від забудовника квартиру. Приміщення опинилися з вадами. Суд зобов'язав забудовника усунути недоліки. Але будівельна компанія нічого не зробила, рішення не виконала. Учасник пайового будівництва подав позов про стягнення неустойки. Також позивач просив компенсувати моральну шкоду, яку завдав йому відповідач своєю бездіяльністю.

Перша інстанція відмовила. Її підтримала апеляція. Суди вирішили, що позивач після винесення першого рішення не мав права пред'являти вимоги про стягнення неустойки та компенсацію моральної шкоди за порушення строків задоволення вимог споживача.

Забудовнику за договором пайового будівництва неустойку за прострочення знизять у винятковому випадку

За участі в пайовому будівництві пайовик має право вимагати неустойку за прострочення здачі об'єкта. Щоб забудовнику вдалося знизити неустойку за ст. 333 ДК РФ, необхідно заявити прохання про її зменшенні, і навіть довести невідповідність неустойки наслідків порушення зобов'язання (п. 9 огляду). Верховний суд також нагадав, що доводити несумірність неустойки за прострочення передачі квартири має забудовник за договором пайового будівництва.

Президія для прикладу навів суперечку, за якою дві інстанції поклали на пайовика тягардоведення відповідності розміру неустойки допущеного порушення. Верховний суд із цим не погодився. У цій справі Колегія ЗС Україна також роз'яснила, коли суд не призначить санкцію за недотримання у добровільному порядку задоволення вимог споживача. Після прийняття позову до провадження суд не призначить забудовнику споживчий штраф, якщо одночасно присутні дві умови:

відповідач добровільно задовольнив вимоги позивача;
учасник пайового будівництва відмовився від позову, у зв'язку з чим суд припинив справу (п. 10 огляду).

За договором цесії новий учасник пайового будівництва отримує обсяг прав первинного пайовика.

Угода про відступлення прав вимог дає можливість новому учаснику пайового будівництва стягувати неустойку із забудовника за весь період прострочення. При цесії неустойка обчислюється з того часу, коли забудовник порушив свої обов'язки перед початковим кредитором-дольщиком (п. 13 огляду).

Верховний суд відкинув позицію судів, які стягують неустойку з моменту, коли нового кредитора перейшло право вимоги передачі у власність об'єкта пайового будівництва.

Умови участі у пайовому будівництві такі, що декларація про стягнення із забудовника неустойки виникає як в початкового, і наступного кредитора від часу виникнення прострочення передачі квартиры.

Суд не визнає порушення у пайовому будівництві малозначними

Порушення законодавства про пайовому будівництві (ст. 14.28 КпАП РФ) не можна визнавати малозначними за статтею 2.9 КпАП РФ. Такі адміністративні делікти зазіхають особливо значимі суспільні відносини у сфері будівництва (п. 16 огляду). Участь у пайовому будівництві не повинна створювати такихризиків для пайовиків.