Теоретичні основи іпотечного кредитування, Поняття заставної, її класифікація
Заставна–це іменний цінний папір, що засвідчує такі права її власника: право на отримання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, без подання інших доказів існування цього зобов'язання; право застави на майно, обтяжене іпотекою.
За певних умов заставна може набувати властивостей цінного паперу, здатного переходити від одного власника до іншого і бути достатньою мірою відірваною від первісної вимоги.
Заставна дає кредитору право вимоги на майно боржника, що є забезпеченням позички. У разі порушення умов кредитного договору (несплата відсотків, затримка погашення боргу тощо) власник застави може продати нерухомість для відшкодування втрат.
Заставна на момент її видачі первісному заставоутримувачу органом, який здійснює державну реєстрацію прав, повинна містити:
1) слово "заставна", включене до назви документа;
2) ім'я заставника та зазначення місця його реєстрації або його найменування та зазначення місця знаходження, якщо заставник – юридична особа;
3) ім'я початкового заставоутримувача та зазначення місця його реєстрації або його найменування та зазначення місця знаходження, якщо заставоутримувач – юридична особа;
4) назва кредитного договору або іншого грошового зобов'язання, виконання якого забезпечується іпотекою, із зазначенням дати та місця укладання такого договору або підстави виникнення забезпеченого іпотекою зобов'язання;
5) ім'я боржника за забезпеченим іпотекою зобов'язанням, якщо боржник не є заставником, та зазначення місця реєстрації боржника або його найменування та вказівку місця знаходження, якщо боржник -юридична особа;
6) зазначення суми зобов'язання, забезпеченої іпотекою, та розміру відсотків, якщо вони підлягають сплаті за цим зобов'язанням, або умов, що дозволяють у належний момент визначити цю суму та відсотки;
7) зазначення терміну сплати суми зобов'язання, забезпеченої іпотекою, і якщо ця сума підлягає сплаті частинами – термінів (періодичності) відповідних платежів і розміру кожного їх або умов, дозволяють визначити ці терміни і розміри платежів (план погашення боргу);
8) назву та достатній для ідентифікації опис майна, на яке встановлено іпотеку, та зазначення місця знаходження такого майна;
9) грошову оцінку майна, куди встановлено іпотека, а випадках, якщо встановлення іпотеки є обов'язковим з закону, грошову оцінку майна, підтверджену висновком оцінювача;
10) найменування права, внаслідок якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставнику, та органу, який зареєстрував це право, із зазначенням номера, дати та місця державної реєстрації. Якщо предметом іпотеки є право оренди, що належить заставнику, - точна назва майна, що є предметом оренди, пункту і термін дії цього права;
11) вказівку те що, що майно, що є предметом іпотеки, обтяжене правом довічного користування, оренди, сервітутом,[1] іншим правом або обтяжене жодним із підлягають державної реєстрації речових прав третіх осіб на даний момент державної реєстрації речових іпотеки;
12) підпис заставника, а якщо він є третьою особою, а також боржника за забезпеченим іпотекою зобов'язанням;
13) відомості про державну реєстрацію іпотеки;
14) вказівку дати видачі заставної первісногозаставоутримувачу.
Документ, названий "заставна", у якому, проте, відсутні якісь із перелічених вище даних, перестав бути заставної і підлягає видачі початковому заставоутримувачу.
За угодою між заставником та заставоутримувачем до заставної можуть бути включені також інші дані та умови.
Існує поняття першої та другої заставної.Перша заставна- це заставна на нерухоме майно, якщо до неї не була зареєстрована жодна заставна за даним майном (старша застава).Друга заставна- це заставна, забезпеченням якої служить нерухоме майно, що вже перебуває в даний момент у заставі (молодша застава).
Заставні зазвичай мають пріоритет у тому порядку, в якому вони були зареєстровані. Друга заставна підпорядкована першій. Перша заставна має пріоритетну вимогу щодо повернення коштів шляхом продажу закладеного майна у разі невиконання боржником своїх зобов'язань. Оскільки друга позика є більшим ризиком для кредитора, то вона зазвичай надається і під більш високий відсоток.
Пріоритет заставних може бути змінено шляхом оформлення субординаційних угод (subordination agreement), у яких перший кредитор підпорядковує своє право накладення арешту на майно боржника праву другого кредитора. Ця угода має бути підписана обома кредиторами.
Банк не може поступитися своїми правами по іпотеці. Але поступка заставоутримувачем прав за договором про іпотеку особі дійсна, якщо тій самій особі відступлені права вимоги до боржника за основним зобов'язанням, забезпеченим іпотекою. Заставна полегшує передачу прав за розглянутими правовідносинами. Будучи оборотоздатним цінним папером, він передається шляхом здійснення черговогопередавальні написи. Зручність заставної у тому, що вона може бути предметом застави.
Заставні можуть бути класифіковані залежно від ситуації, у якій вони використовуються.
Загальна заставна- це заставна, при якій позика відноситься до більш ніж однієї частини нерухомого майна і зазвичай застосовується для фінансування модернізації майна. Такі позики включають положення "про часткове звільнення", яке означає, що за умови повернення певної частини кредиту частина закладеного майна може бути звільнена від застави. При цьому позика гарантується всією нерухомістю, що залишилася, не звільненою від застави.
Комплексназаставна- це комплексна позика, яка береться не тільки під нерухомість, а й під предмети особистої власності, що додаються до нерухомості, а також обладнання, що є частиною нерухомості.
Відкрита заставна- це відкрита позика, що гарантує боргове зобов'язання, що видається кредитору або спадкоємцям його прав боржником. Інакше кажучи, кредитор відкриває позичальнику кредитну лінію. Ставка відсотка на початкову суму кредиту фіксована, але відсоток наступні кредити може дорівнювати поточної ставці відсотка. Заставна зазвичай включає положення про максимальну величину, що гарантується. Відкриті заставні часто використовуються позичальниками для отримання додаткових коштів з метою модернізації їх майна. Позичальник "відкриває" заставну для того, щоб збільшити борг до його первісної величини після того, як борг був зменшений шляхом здійснення виплат протягом певного часу. Умови відкритої заставної зазвичай забороняють збільшувати борг межі розмірів чи початкового боргу, чи величини, зумовленої заставної. Прицьому кредитор ні давати у позику додаткові суми.
Переважує заставна- це заставна, що дає можливість позичальнику, який виплачує вже існуючий кредит по заставі, отримати додаткове фінансування від іншого кредитора. Новий кредитор приймає він сплату існуючої позики і надає позичальнику новий кредит під вищий відсоток. Загальна величина нової позики включає вже існуючу позику та додаткові суми, що надаються позичальнику.
Заставні листи бувають різної гідності. Поряд із заставною випускається так звана купонна книжка. Вона складається з окремих купонів, на яких зазначено суму виплати відсотків і дату виплати. Утримувач заставної може отримувати відсотки по пред'явленню цього купона. Щоб не пропускати терміни виплат відсотків, рекомендується депонувати заставний лист до іпотечного або іншого банку, який слідкуватиме за їх своєчасним нарахуванням.
Своєчасне пред'явлення купона важливе, оскільки після чотирьох років початку виплати відповідного відсотка декларація про його отримання втрачається.
Право на отримання (повернення) вартості заставного листа після закінчення терміну його дії спливає лише через 30 років.
Нині банки переходять на емісію без випуску цінних паперів. Покупець отримує депозитний сертифікат, який підтверджує право на пайову власність глобального сертифікату у банку цінних паперів. Депозитний банк і займається нарахуванням належних відсотків.
Емісійні умови, як, наприклад, процентна ставка, термін дії, право на повернення, мають бути зазначені на заставному листі.