Тепер інспектор не має права відмовити у реєстрації самобуду

Уряд затвердив новий порядок легалізації незаконно споруджених будинків

Процес легалізації самовільно збудованих будинків триває в Україні вже кілька років. Держава неодноразово намагалася спростити цю процедуру, але без особливих успіхів. Люди, як і раніше, скаржилися на її складність та корумпованість. Нещодавно Верховна Рада знову змінила законодавство щодо ухвалення в експлуатацію об'єктів будівництва, зведених без дозволу. І ось днями Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України оприлюднило новий порядок легалізації самобудівництва. Про його особливості «ФАКТАМ» розповівголова комітету аграрного та земельного права Асоціації адвокатів України Віктор Кобилянський.

— Спочатку розповім про саму проблему — самобудови. Відповідно до норм Цивільного кодексу людина, яка здійснює самовільне будівництво будинку, не отримує на нього право власності. Отже, не може будинок продати, подарувати, передати у спадок, — каже Віктор Кобилянський. — Однак є чимало об'єктивних причин, чому за останні десятиліття в Україні з'явилася величезна кількість самобудів. У нас до набрання чинності законом про регулювання містобудівної діяльності діяла досить складна, бюрократизована, а нерідко корумпована дозвільна процедура. Причому вона була однакова для будівництва і садового будиночка, і багатоквартирної шістнадцятиповерхівки. В результаті, не маючи можливості пройти законну процедуру оформлення, більшість людей будували свої приватні будинки та дачі без дозволу, тобто самовільно. Це тривало багато років, ще з радянських часів. Спочатку держава закривала на цей процес очі, пізніше намагалася якось боротися, але масштабиявища настільки великі, що вжити жорстких заходів і всіх покарати, змусивши відразу узаконити самобуди, виявилося неможливо.

Паралельно вирішили навести лад із самобудами та передбачили спрощену процедуру їх легалізації. Цей порядок проіснував недовго, оскільки виявився недосконалим та створював широке поле для корупції. На жаль, постраждали законослухняні громадяни, які першими спробували оформити документи. Люди, які прийшли до чиновників, автоматично виписували штраф у вісім з лишком тисяч гривень за самовільне будівництво. В результаті схема, покликана зменшити корупцію, призвела до ще більшого хабарництва, а господарі таких будинків знову зайняли вичікувальну позицію.

- У чому відмінності цього порядку від старого?

— Головний плюс нових правил у тому, що документ має додатки із чіткою формою звіту про проведення технічного огляду, а також із зразками опису виявлених недоліків та рекомендацій щодо їх усунення.

Щодо житлових будинків є обмеження: у них не повинно бути більше чотирьох поверхів. Але тут є нюанси. Наприклад, якщо рівень землі проходить вище за підлогу першого поверху, то цей поверх вважається цокольним, а не першим. Також надбудова під дахом є мансардою. Таким чином, за юридично правильної арифметики фактично будинок може мати не чотири, а шість поверхів.

— Який сам порядок легалізації?

— Процедура умовно поділяється на три етапи:

перший - проведення технічного огляду;

другий — подання документів до місцевого органу державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК. —Авт. ), усунення можливих виявлених недоліків та реєстрація декларації про готовність об'єкта;

третій - державнареєстрація права власності.

Однак варто врахувати, до якої групи належить об'єкт. Це впливає деякі етапи підготовки самобуду до легалізації. До першої групи входять будинки загальною площею до 300 квадратних метрів або господарські будівлі до 100 квадратів. До другої — будинки площею понад 300 квадратних метрів чи інші об'єкти.

Згідно з процедурою, документи на проведення техогляду, необхідного для легалізації, повинен подавати замовник будівництва. Їм може бути лише власник чи користувач земельної ділянки. Це догма: без права на земельну ділянку нічого узаконити не вдасться.

— Припустимо, ділянку оформлено на батька. Син власним коштом збудував на цій землі будинок. Подати документи на легалізацію самобуду та отримання права власності на будинок може лише батько?

- Так. Лише він є замовником.

Другий етап – детальне інструментальне обстеження. У тому числі визначення характеристик матеріалів, виробів та конструкцій із залученням за потреби фахівців або атестованих лабораторій. Хочу наголосити, що технік БТІ не зможе визначити такі характеристики. Тому, швидше за все, на цьому етапі доведеться звертатися до лабораторій, що збільшить витрати.

Однак важливо знати, що більшість людей другого етапу технічного огляду не торкнеться. Оскільки для житлових, садових, дачних будинків загальною площею до 300 квадратних метрів та господарських споруд

100 квадратних метрів достатньо першого етапу. Причому можна спростити: провести навіть без складання звіту про технічний огляд. Достатньо виготовити стандартний техпаспорт у БТІ та поставити на ньому позначку про здійснення огляду. Але у будь-якому разі фахівець заповнює декларацію про готовність об'єкта доексплуатації.

— Куди треба йти з декларацією?

— Наступний крок — звернення замовника чи його уповноваженої особи до місцевого органу державного архітектурно-будівельного контролю. Щоб узаконити самовільне будівництво житлового будинку до 300 квадратних метрів або господарську споруду до 100 квадратних метрів, необхідно подати наступний пакет документів:

Заява;

два екземпляри заповненої декларації про прийняття об'єкта в експлуатацію;

засвідчені в установленому порядку копії документа, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, на якій знаходиться об'єкт;

звіт про проведення технічного обстеження або техпаспорт із позначкою про таке обстеження.

Якщо йдеться про будинок площею понад 300 квадратних метрів, то до цього пакету документів слід додати ще звіт про здійснення технічного обстеження об'єкта з інформацією про можливість його надійної та безпечної експлуатації.

На розгляд документів та винесення рішення чиновник має десять робочих днів. Хочу зазначити, що, згідно з текстом постанови, заява про прийняття об'єкта в експлуатацію має бути підписана співвласниками земельної ділянки та самого об'єкта (у разі їх наявності). Тут з'являється казус. Звідки в об'єкта, тобто вдома виникнуть співвласники, якщо право власності ще не узаконено? Тому насправді йдеться лише про господарів землі, якщо їх дещо.

Ще дуже важливо, що новим порядком взагалі не передбачено підстав для відмови у реєстрації декларації. Тобто інспектор ДАБК не може просто так відправити людину додому. Чиновник має або зареєструвати декларацію, або повернути її на доопрацювання. Причому він має правоповертати документ багаторазово, але при цьому має чітко назвати недоліки, які необхідно усунути. На жаль, у постанові не зазначено, як довго може тривати процес виявлення та усунення недоліків.

Після реєстрації декларації органом ДАБК людина спокійно подає документи на державну реєстрацію нерухомості як на новозбудований об'єкт. І, отримавши документ, що встановлює право, стає повноправним власником свого будинку.

До речі, протягом семи днів після ухвалення нерухомості в експлуатацію господар має подати копію декларації до місцевого органу виконавчої влади або місцевого самоврядування. Між іншим, влада може бути не згодна з появою на території цього населеного пункту нового узаконеного об'єкта нерухомості. Подібні прецеденти були, наприклад, у Києві. Але в такому разі суперечка вирішується лише у суді. Цікаво, що якщо замовник не подав копію декларації місцевій владі, то законодавством жодної відповідальності за це не передбачено.

— А хто має право на проведення технічного огляду?

— Це може бути як фізична особа-підприємець, який має спеціальний сертифікат для проведення робіт, так і компанія, в штаті якої є відповідні спеціалісти. Фактично людина має право звернутися до будь-якого БТІ.

— А які будинки не можуть бути узаконені?

— Відповідно до законодавства об'єкт не може бути прийнятий в експлуатацію у разі наявності неприпустимих відхилень від вимог державних будівельних норм. Боюся, що повного переліку таких відхилень вам ніхто не дасть, оскільки чинних державних будівельних норм в Україні дуже багато. Але інженер, який проводить огляд, повинен мати таку кваліфікацію, щоб чітко визначити, чи є явнонеприпустимі відхилення або їх немає. Його помилка може коштувати людям життя. Інженер відповідає своєю репутацією, роботою і навряд чи намагатиметься узаконити явно небезпечний об'єкт. До речі, ДАБК має повне право анулювати декларацію про готовність об'єкта до експлуатації у разі виявлення у ній недостовірних даних. Таке ж рішення може ухвалити суд.

— А штраф за незаконне будівництво зараз стягують?

— На щастя, сьогодні такі штрафи для власників згаданих об'єктів скасовано. Але ніхто не скасовував відповідальності за використання об'єкта нерухомості, не прийнятого в експлуатацію. Тобто за проживання у незаконно збудованому будинку передбачено досить серйозний штраф. Якщо такі санкції почнуть застосовувати, це буде істотним стимулом до легалізації самобудів.

— Скільки коштуватиме легалізація звичайного двоповерхового будинку?

— У результаті запровадження нового порядку легалізації самобудів зник грунт для хабарництва?

— На жаль, не можу сказати, що він є абсолютно чистим у корупційному відношенні. Можливості для хабарництва залишилися, але їх поменшало. В основному вони пов'язані з двоякістю тлумачення деяких положень постанови, складністю та заплутаністю будівельних норм, що дозволяє затягувати та ускладнювати процес ухвалення декларації в надії на отримання «винагороди». Причому я думаю, що за нинішніх умов боротьби з корупцією посередництво між замовником та чиновником процвітатиме. Нині жоден чиновник не візьме грошей у людини «з вулиці». Але він може підказати, хто вирішить проблему. Я навіть не виключаю, що цей хтось працюватиме цілком офіційно. Так що, незважаючи на всі переваги нового порядку легалізації нерухомості, деякі підводні камені все однозалишаються.

*Фото в заголовку Ігоря Омеляненка, «ФАКТИ»