ТСЖ без - головного товариша як переобрати голову
Чим ТСЖ відрізняються від ТСН і як вирішувати проблеми із підставними особами та керуючими компаніями, дізнався Sobesednik.ru.
У Москві ТСЖ (тепер вони називаються ТСН) все менше, а в регіонах ця форма управління багатоквартирними будинками, як і раніше, досить поширена. І, як і раніше, актуальні наболілі питання: що робити, якщо жителі незадоволені роботою голови, як його усунути?
Sobesednik.ru попросив прояснити ситуацію Валерія Новікова, начальника управління юридичного супроводу НП «Національний центр громадського контролю у сфері житлово-комунального господарства "ЖКГ Контроль"».
Головний важіль - загальні збори
— Уявімо ситуацію: мешканці незадоволені роботою голови ТСЖ, завищеними рахунками, відрахуваннями на оплату роботи правління. Чи є тимчасові рамки, коли можна позбутися такого голови? Чи все строго розписано — обрали не менше, ніж на, скажімо, три роки?
— Ні, переобрати правління чи голову можна будь-коли. Головне дотриматися наступних умов: перше — уважно вивчити статут вашого ТСЖ. Там має бути прописано, чи вирішується питання про переобрання голови голосуванням лише членів правління чи загальними зборами всіх членів ТСЖ. А також уточнити (якщо питання вирішується виключно на загальних зборах), чи дозволяє ваш статут приймати рішення за допомогою заочного голосування.
— Є ще нюанс: члени ТСЖ — це не завжди власники будинку. Іноді трапляється так: ТСЖ створено, але не всі власники квартир стали його членами. Чи правомочно таке ТСЖ?
— Правомочно, якщо ТСЖ було створено рішенням загальних зборів, на яких 50% власників (площею) проголосували за такуформу управління. При цьому треба розуміти, що серед власників (як членів ТСЖ, так і не членів) постійно відбувається плинність: хтось продав квартиру, хтось її купив. Новий власник, можливо, стане членом ТСЖ і буде внесений до реєстру його членів, а можливо й ні. Щойно створюється ситуація, коли серед членів ТСЖ менше 50% власників будинку — ТСЖ стає неправомірним. Мешканцям, які не надто задоволені роботою свого ТСЖ, рекомендую контролювати цей процес.
Якщо неприватизованих квартир більше.
— Нерідко й така ситуація: у будинку більше половини квартир не приватизовано. Тобто їх власником є місцева влада. І, як правило, вони нав'язують іншим власникам зручну для себе керуючу компанію. Іноді такий КК працює якісно, але багато буває і нарікань. Змінити її так само складно, як і голову ТСЖ.
— У власників, повторюю, є право будь-якої миті змінити спосіб управління. Але у вашому прикладі жителі зіткнуться з такими труднощами: якщо муніципалітет має 50% (за площею квартир будинку), решта власників стає заручниками рішень місцевої влади. І тут вони мають один шлях — фіксувати неякісне надання послуг та інші недоліки КК, скаржитися на це до держжитлінспекції чи прокуратури. Держдержінспекція має право змінювати КК, у тому числі по суду.
Якщо у власності у власників квартир більше (хоча б на піввідсотка) площі будинку, тут треба уважно вивчити договір, на підставі якого КК працює з вашим будинком — що там прописано, які роботи, який річний кошторис. У разі зміни КК власникам доведеться виплатити колишній керуючій компанії збитки (вона ж планувала обслуговувати будинок, витратила якісь кошти на придбаннянеобхідних матеріалів тощо).
Валерій Новіков / Кадр «Першого каналу»
— Багато хто пам'ятає, як управи в Москві створювали ТСЖ — хтось ставав підставною особою, а обслуговування будинку вели, як і раніше, ДЕЗи. У столиці таких уже не лишилося, але з регіонів надходять скарги. Як переламати цю тенденцію створювати кишенькові фірми «для своїх»?
— Порада одна — загальні збори. Навіть якщо у власників менше 50% за площею, загальні збори можуть записати, що, скажімо, муніципалітет, що володіє 50%, проти ліквідації ТСЖ, а решта власників (фізичних осіб) — за. Є при цьому у вас накопичилося безліч претензій до ТСЖ, раджу оформити їх письмово і з цими паперами звернутися до ГЖІ чи прокуратури. Вони проведуть перевірку і за її результатами ухвалять рішення або у крайньому випадку звернуться до суду.
У ЖК все розписано докладно
— У Житловому кодексі цілий розділ присвячений ТСЖ. Але зараз з'явилися ще якісь ТСН. Що це таке?
Тепер про ТСН. Товариства власників нерухомості виникли влітку 2014 року, коли було внесено зміни до Глави 4 Цивільного кодексу РФ. Цими змінами ТСЖ, по суті, як організаційно-правова форма для реєстрації нової юрособи було ліквідовано в Україні. Але вони продовжували існувати. І нічого в цьому незаконного немає, якщо ТСЖ було створено до того, як ці зміни набули чинності. Щоправда, якщо ТСЖ доводиться з якоїсь причини проходити перереєстрацію, воно вже має бути зареєстроване як ТСН.