У битві за неустойку частіше перемагають пайовики - Новини Петербурга - Громадський Контроль
Як з'ясував «Громадський контроль», останнім часом кількість звернень від громадян за виплатами пені зросла вдвічі, але повністю відсудити суму майже нікому не вдається.
Компанії, що затягують терміни передачі пайовикам квартир, - це, як правило, невеликі забудовники з одним-двома будинками в процесі будівництва.
Будівництво - це складний, багатоступінчастий бізнес-процес, на хід якого впливає безліч факторів, які самі будівельники не завжди можуть передбачити. Але найчастіше все впирається у гроші: якщо у забудовника є засоби для вирішення проблеми, вона усувається, якщо їх немає (або забудовник принципово не хоче платити) – перепони того чи іншого роду так чи інакше призводять до затягування термінів будівництва об'єкта. Саме тому компанії, що затягують терміни передачі пайовикам квартир, - це, як правило, невеликі забудовники з одним-двома будинками в процесі будівництва.
У той же час відчутне зниження купівельного попиту (за підсумками 2015 майже всі найбільші забудовники відзвітували про падіння продажів на 30 - 40%), скорочення припливу інвестицій змусили відкладати терміни здачі об'єктів і великий будівельний бізнес. Так, наприклад, «Громадський контроль» докладно висвітлював перипетії будівництва ЖК «Нове Сертолове» у Ленінградській області.
Кількість позовних вимог пайовиків у зв'язку з порушенням договорів пайового будівництва забудовниками у 2015 році збільшилася порівняно з попередніми періодами майже вдвічі.
«Кількість позовних вимог пайовиків у зв'язку з порушенням договорів пайового будівництва забудовниками у 2015 році збільшилася порівняно з попередніми періодами майже вдвічі. Це пов'язано насамперед із специфічноюекономічною ситуацією на будівельному ринку», - каже керівник практики «вирішення суперечок» компанії «Бореніус» Ганна Заброцька. За її словами, до кінця 2015 року в Санкт-Петербурзі налічувалося 22 проблемні об'єкти житлового будівництва, серед яких, зокрема, значаться ЖК «Кам'янка», «Нова Кам'янка» (АТ «СК «Росбуд», дочка СУ-155), Mistolla Hills (холдинг RBI), Ленінградська перспектива (ЛьонСпецСтрой), Будинок БДТ (Navis Development Group).
Генеральний директор юридичної фірми «Петербурзький пайовик» Павло Папуніді розповів «Громадському контролю», що у 2015 році його фірма вела цілу серію справ, пов'язану зі стягненням неустойок із забудовників. Одним із лідерів антирейтингу забудовників, за його словами, є сумно відома ГК «Місто», за цими об'єктами (ЖК «Морська зірка», «Прибалтійський» та «Ленінський Парк») пан Папуніді та його колеги вели близько 70 справ – усі вони в різної стадії розгляду. Компанія на своєму сайті навіть наводить зразково-показові скрини судових рішень, за якими з ТОВ «Спектр» (відповідач) було стягнуто понад 4,5 млн. рублів.
Крім цього, юристи вели судову практику щодо стягнення неустойки в ЖК Mistolla Hills, за ділянкою 463 (СК «Дальпітербуд»), двом об'єктам «Поліс Груп» - ЖК «Юніон» та «Березовий гай», ЖК «Нова Скандинавія» від Групи « Прайм», по «Північній долині» від «Головбуд-СПб». Також до суду викликалися представники компанії «Мегаполіс-Розвиток» (Кірккоярві, Лаголово, «Нева Парк»), зрозуміло, тут же всі об'єкти «СУ-155» у Петербурзі та області, знамениті довгобуди у Ленрадівському (ТОВ «Титан», «Ареал »), ЖК «Мідний вершник» від «ЛенСпецБуд» та інші.
Як вимагати
Відповідно до норми 214-ФЗ «Про пайове будівництво…», за порушення передбаченого договором термінупередачі квартири учасник пайового будівництва має право стягнути з забудовника неустойку у розмірі 1/150 ставки рефінансування Центробанку, що діє на день виконання зобов'язання (зараз вона дорівнює 11%) від ціни договору за кожен день прострочення, також вимагати відшкодувати в повному обсязі заподіяні збитки понад неустойку .
Пайовики мають право вимагати із забудовника компенсувати втрачену вигоду - у тому випадку, якщо громадянин планував здавати в оренду нове житло.
Під збитками розуміється, наприклад, компенсація за оренду пайовиком житла на весь період прострочення передачі ключів (заявник має пред'явити договір оренди та квитанції оплати за договором). Крім того, пайовики мають право вимагати із забудовника компенсувати втрачену вигоду - у тому випадку, якщо громадянин планував здавати в оренду нове житло. Але, як кажуть юристи, реально довести втрачену вигоду дуже складно – потрібно довести, що у вас реально є орендар і він з грошима чекає на нездачу квартиру.
Якщо справа дійшла до суду, феміда призначає забудовнику штраф у розмірі 50% від усієї присудженої судом суми, а заявники можуть включати до позову також компенсацію моральної шкоди (свої страждання слід підтвердити документами) та витрати на юридичні послуги. «Середня вартість послуг із судового представництва у процесі порушення забудовником обов'язків, що виникають із договору пайової участі у будівництві, становить 40 тисяч рублів. Ця вартість може збільшуватися у зв'язку з особливостями конкретної суперечки», - каже Ганна Заброцька.
Практика напіввиплат
Районні суди Санкт-Петербурга здебільшого, пов'язані з порушенням термінів будівництва, стають на бік пайовиків, каже пані Заброцька, а середнійРозмір позову, за її словами, становить приблизно 250 - 500 тисяч рублів. Таку практику підтверджують й інший бік судового процесу. «Приблизна кількість подібних справ, розглянутих за нашою участю на боці забудовників, – кілька десятків. Заявлені до стягнення суми – від 150 тисяч рублів до 1,5 млн», – каже Вероніка Перфільєва, юрист практики з нерухомості та інвестицій юркомпанії «Качкін та Партнери».
Районні суди Санкт-Петербурга найчастіше, пов'язані з порушенням термінів будівництва, встають убік пайовиків, а середній розмір позову становить приблизно 250 - 500 тисяч рублів.
Однак усі опитані «Громадським контролем» юристи сходяться в одному: повністю заявлену суму вимог щодо неустойки пайовикам отримати не вдасться. «У більшості випадків суди знижують розмір неустойки на підставі ст. 333 ЦК України (суд вважає, що неустойка, що підлягає сплаті, не відповідає наслідкам порушення зобов'язання. - Прим. ред). Наприклад, відомі випадки, коли за розрахунками неустойка становила 1,5 – 2 млн рублів, а суд визначав виплату у розмірі всього 50 – 60 тисяч рублів», – каже юрист. Але це крайність, найчастіше суд скорочує обсяг неустойки на 30 – 40%. «Тобто в результаті пайовик може отримати половину, а може отримати і 70 – 80%. За останні півроку більше ніж наполовину нам неустойку не скорочували», - стверджує пан Папуніді.
За словами юристів, трапляються виняткові випадки, коли суд може зобов'язати виплатити неустойку повністю, але тільки тоді, коли забудовники не надсилають свого юриста до суду. Але такого недбалого ставлення все менше. «Зараз забудовники цілеспрямовано роздмухують штат недорогих юристів, щоб ті судилися з пайовиками», - розповів Павло Папуніді.
Анонімні світові
Незважаючи на те, що вихід на суд - це 50% штраф, а також серйозний удар по репутації, будівельні компанії не надто активно йдуть на досудове погашення неустойки, юристи діляться думкою. За словами пана Папуніді, це не більше 10% всього обсягу компаній, що прострочили передачу ключів. Серед останніх прикладів він називає забудовника "Карелія Девелопмент" - це "дочка" холдингу RBI, що будує малоповерховий Mistolla Hills. «Раніше, 2013 року, наприклад, Сетл Сіті платив завжди 100% неустойки досудово. Платив ЮІТ. Нині практично ніхто не платить добровільно», - стверджує юрист. За його словами, добровільно забудовники згодні виплачувати не більше 30-50% від обсягу неустойки, за рештою все одно доводиться звертатися до суду.
У 30% випадків споживачі вирішують конфлікти з забудовниками в досудовому порядку.
Інший погляд на мирне вирішення питання із забудовниками в комісії з нерухомості товариства споживачів СПб та ЛВ. Як розповіли в комісії, у 30% випадків споживачі вирішують конфлікти із забудовниками в досудовому порядку. Загалом у 2015 році за допомогою юристів комісії споживачі отримали як компенсації за прострочення передачі квартир у встановлений у договорі термін близько 2,6 млн рублів. При цьому багато споживачів погоджуються і на негрошову компенсацію. Наприклад, це можуть бути роботи з обробки в подарунок, пайовикам дарують місця в паркінгу.
За словами Ганни Горбенко, консультанта комісії, юристам, що кучеряють навколо ринку ошуканих пайовиків, вигідно підтримувати міф про те, що свої гроші можна повернути виключно через суд. «Вони наголошують на нормі закону і обіцяють 100-відсоткове стягнення, але не згадують про те, що суди завжди ставлять у рішення 333 статтю і не говорять пайовикам про позасудові способиврегулювання спору. Але їхні мотиви зрозумілі – це їхній хліб», - каже експерт.
Утім, як каже пані Горбенко, домовлятися щодо «досудби» вдається все одно не вище 50% суми неустойки. Проте без нервів.