український ринок іпотеки виріс до рекордного рівня

У травні 2017 року обсяг видачі іпотечних позичок становив 140 млрд рублів. Це на 35% більше, ніж було видано у травні минулого року. Такі дані наводить Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК).

В АІЖК розповіли про хороші перспективи розвитку сегмента іпотечного кредитування в РФ. Зростання видачі кредитів підкріплюється зниженням ключової ставки як наслідок, зниженням відсоткові ставки кредиторів. Так, з початку поточного року загалом середньозважені ставки з іпотечних продуктів скоротилися на 1.2-1.5 п.п.

На Вашу думку, який потенціал розвитку ринку іпотечного кредитування в РФ, враховуючи тенденції щодо зниження відсоткових ставок?

У нас зростання видач склало +51,7% до травня 2014-го та +57,1% до травня 2016-го. Основний чинник зростання – це, звісно, зменшення ставок. Глобально щодо ринку зниження іпотечних ставок на 100 в.п. (1%) робить іпотеку доступною приблизно ще для 3% населення, а зараз іпотека доступніша, ніж у травні 2014-го, і взагалі доступніша, ніж за всі періоди моніторингу середньозваженої ставки ЦП. За даними Центробанку, у травні 2014 року банки кредитували клієнтів під 12,32% (середньозважена ставка), у 2016 році – під 12,92%, у травні 2017 року – під 11,45%.

Крім цього, у 2017 році ми не бачимо зростання вартості житла (вартість квадратного метра зросла за останній рік у Санкт-Петербурзі на 5% і знизилася в Москві на 10%, у регіонах – на 3%), і ефект від зниження ставок помітний ще сильніше.

Одна з помітних тенденцій ринку – поступове зростання частки «первинки», яка за статистикою показує швидшу «оборотність» кредиту. Незважаючи на закінчення держпідтримки банки та забудовники стимулюють попит до цього сегменту, і частка нового житла у портфелях зростає. У нашому портфелі частка новобудов та житла2011-2017 років споруди за останній рік зросла з 18,7% до 20,7% у Москві, з 15,6 до 16,4% у Санкт-Петербурзі та з 14 до 17,2% у регіонах.

Драйверами на ринку в даний час є: - зниження ключової ставки ЦП - до кінця року вона має потенціал для зниження в 1-2% - зниження темпів інфляції - стабілізація цін на нафтопродукти. - спільні програми із забудовниками – ключова + плюс субсидування забудовників = рівень 6-7%, іпотека без початкового внеску та іпотечні канікули.

Мінуси: - погіршення рівня купівельної спроможності населення.

Основна частина продажів на первинному та вторинному ринках відбувається за рахунок іпотечних інструментів – від 50% до 70%. Рівняння ставок на первинному та вторинному ринках є плюсом для забудовників – проходять угоди, коли клієнт, покращуючи свої житлові умови, має змогу продати свою квартиру та вийти на первинний ринок.

ВТБ24: у травні іпотечних кредитів видав на загальну суму 29 млрд, що майже в 1,5 раза більше за аналогічний період минулого року.

Промзв'язокбанк: видачі іпотечних кредитів у травні більш ніж удвічі. ДельтаКредит: приріст видач становив понад 50%.

Такі темпи дозволяють розраховувати хороше зростання ринку загалом протягом року. Оцінюючи поточну ситуацію, можна сміливо стверджувати, що зростання ринку іпотеки у 2017 році становитиме не менше 15%, а в кращому разі і 20-25%.

Отже, передумови подальшого зростання ринку іпотечного кредитування цілком реальні.Іпотека один із дієвих механізмів підтримки попиту, навіть у період зниженої економічної активності.

Іпотека буде вкрай затребувана, як і зараз, оскільки є одним із небагатьох доступних інструментів для покращення житлових умов. Платоспроможність населення поки що залишається на тому ж невисокому рівні, отже, затребуваність у кредитних продуктах лише зростатиме.

Крім того, забудовники з метою додаткового залучення потенційних покупців продовжують розробляти з банками спільні іпотечні продукти, тому 2017 року кількість спільних партнерських іпотечних програм на ринку лише збільшиться. Також варто зазначити, що якщо у 2016 році в рамках спільних програм в основному пропонувалися знижені ставки лише на кілька перших років, то зараз дедалі більше пропозицій саме зі зниженою ставкою на весь термін кредитування. Також ми бачимо, що активно виходять такі пропозиції як іпотека без початкового внеску, і хоча такий продукт не користується особливою популярністю серед позичальників через підвищену ставку, але є показником того, що банки намагаються максимально розширити продуктову лінійку.

Планомірне зниження ключової ставки дозволяє сподіватися, що рано чи пізно ми зможемо побачити ставки і в 7-8%, що сприятиме збільшенню числа українців, які захочуть і скористаються іпотечними кредитами. Зниження ключової ставки встановленої Банком України призведе до зниження вартості фондуваннябанків, що у свою чергу спричинить зниження відсоткових ставок. За останній рік ставки на первинному ринку іпотечного кредитування досягли мінімального значення за період із 2009 року. Найбільш реальний прогноз – це зниження ставки до 9% річних у найближчі 1-2 роки.

Вже майже півроку, як ринок іпотечного кредитування працює поза держпідтримкою, причому банки готові запропонувати дуже вигідні умови для позичальників. Ставки з іпотеки перебувають у діапазоні 10-11%, чому багато в чому сприяло зниження ключової ставки (зараз вона становить 9%).

У перспективі влада планує зробити іпотеку ще доступнішою: це цілком досяжно за умови зниження вартості грошей і подальшого перегляду ключової ставки в менший бік. Наголошувалося неодноразово, що влада робитиме всі необхідні для цього дії: рівень ключової ставки залежить від економічних процесів усередині країни, і для корекції показника необхідні певні передумови.

Крім того, для прискорення введення іпотеки під 6-7% може бути введено держсубсидування – налагоджений механізм, що ефективно показав себе, при цьому знижені відсотки зараз доступні в рамках комерційного субсидування. Наприклад, під 6,2% у перший рік виплат від ВТБ 24 (ПАТ) за партнерськими проектами. З урахуванням того, що зниження ставок дозволяє розширити коло потенційних покупців, введення подібних умов позитивно впливає на реалізацію житла та кількість угод, що проводяться.