Управління багатоквартирними житловими будинками - Студопедія
Сучасна тенденція в управлінні житловим фондом – поступова передача цієї функції від органів місцевого самоврядування до власників та їх об'єднань. Приватизація квартир у багатоквартирних будинках створила основу для становлення інституту реальних власників. Водночас частка будинків, у яких створено житлові чи житлово-будівельні кооперативи та товариства власників житла, є вкрай незначною. Власники приміщень практично не можуть впливати на якість та вартість житлово-комунальних послуг та виступати в ролі замовників на ЖКП.
Згідно з Житловим кодексом РФ, власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані самостійно вибрати один із способів управління:
♦ безпосереднє управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку;
♦ управління ТСЖ, житловим чи іншим споживчим кооперативом;
♦ керування за допомогою залучення керуючої організації.
Управління через ТСЖ або кооператив передбачає наявність у його керівництві кваліфікованих фахівців, які знають будівельні, технологічні, кошторисні та інші норми та здатні залучати на договірній основі обслуговуючі організації.
Найбільш ефективним способом управління багатоквартирним будинком є залучення кваліфікованої керуючої організації, яка, у свою чергу, залучає на конкурсних умовах для надання окремих видів послуг спеціалізовані житлово-експлуатаційні, комунальні, ремонтні, будівельні та інші організації. При цьому способі управління відбувається повний поділ функцій власника, керуючої організації та виконавців житлово-комунальних послуг, створюється конкурентне середовище та система договірнихвідносин (рис. 4.3.3).
Вибір методу управління спільним майном у багатоквартирному будинку складає загальних зборах власників приміщень і може бути змінений ними у час. Рішення загальних зборів про вибір методу управління є обов'язковим всім власників. Якщо власниками протягом року обраний спосіб управління будинком чи якщо прийняте рішення був реалізовано, то орган місцевого самоврядування порядку, встановленому Урядом РФ, проводить відкритий конкурс із відбору управляючої організації. При цьому багатоквартирний будинок може керуватися лише однією організацією. Власники приміщень зобов'язані укласти договір управління цим будинком з організацією, що управляє, обраною за результатами конкурсу. Після завершення зазначених процедур орган місцевого самоврядування знімає функції управління багатоквартирними житловими будинками і передає їх керуючим організаціям.
За договором управління багатоквартирним будинком одна сторона (керівна організація) за завданням іншої (об'єднання власників приміщень) протягом узгодженого строку за плату зобов'язується самостійно або із залученням спеціалізованих організацій надавати послуги та виконувати роботи з належного утримання та ремонту спільного майна у такому будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень та особам, що користуються приміщеннями, а також здійснювати іншу діяльність, спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком. Договір може бути укладений терміном від 1 року до 5 років.
Органи місцевого самоврядування повинні створювати умови для управління багатоквартирними будинками. З цією метою вони:
♦ забезпечують рівні умови для діяльності керуючих організацій незалежно від організаційно-правових форм;
♦ можуть надавати керуючим організаціям, ТСЖ, житловим та іншим кооперативам бюджетні кошти на капітальний ремонт багатоквартирних будинків;
♦ сприяють підвищенню рівня кваліфікації осіб, які здійснюють управління багатоквартирними будинками, та організації навчання осіб, які мають намір провадити таку діяльність.
Важливу роль управлінні багатоквартирними будинками відіграють громадську участь і контроль. Через систему старших по будинках та під'їздах, будинкових та квартальних комітетів, органів територіального громадського самоврядування здійснюється конструктивна взаємодія мешканців та житлових об'єднань з керуючими та обслуговуючими організаціями. Органи місцевого самоврядування об'єктивно зацікавлені у такій участі та контролі.
Одним із основних компонентів управління багатоквартирними будинками є організація системи оплати за житлове приміщення та комунальні послуги.
Власники житлових приміщень у багатоквартирних житлових будинках, на відміну від наймачів, не вносять плату за найм, але сплачують витрати на капітальний ремонт спільного майна будинку, а також оподатковуються сплатою податку на майно.
Плата за житлове приміщення та комунальні послуги для власника приміщення в багатоквартирному будинку включає:
♦ плату за комунальні послуги.
З метою гарантування відшкодування збитків, пов'язаних із втратою (руйнуванням) або пошкодженням житлових приміщень, може здійснюватися страхування відповідно до законодавства.
Плата за комунальні послуги включає плату за холодне та гаряче водопостачання, водовідведення, електро-, газопостачання (у тому числі поставки побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива в умовахпічного опалення).
Важливу роль організації платежів населення за ЖКП граютьрасчетно-касовые центри(РКЦ). Це спеціалізовані інформаційно-обчислювальні організації, які здійснюють діяльність з обробки та збору платежів громадян. Вони можуть створюватися органами місцевого самоврядування у вигляді муніципальних установ чи господарських товариств. При цьому забезпечується вимога Житлового кодексу України щодо об'єктного обліку витрат та доходів щодо кожного багатоквартирного будинку. На кожен будинок відкривається субрахунок, на який перераховуються платежі громадян за житлово-комунальні послуги.
Діяльність РКЦ забезпечує гарантоване зростання, контроль та прискорення надходження коштів на розрахункові рахунки виробників житлових та комунальних послуг з урахуванням якості та частки послуги, наданої цим постачальником, а також дозволяє вибудувати систему управління інформаційними потоками, що дозволяє в оперативному режимі приймати рішення.
Перехід від централізованої системи обслуговування багатоквартирних будинків муніципальними унітарними підприємствами до функціонально розділеної системи взаємовідносин об'єднань власників, управляючих і експлуатують підрядних організацій є досить складний процес, який може здійснюватися поетапно.
Чи не знайшли те, що шукали? Скористайтеся пошуком: