Валютний шок

Протягом останніх років на іпотечному ринку (особливо у столиці) величезною популярністю у позичальників користувалися житлові позики у валюті: спочатку у доларах та євро, потім до них додалися кредити у ієнах та швейцарських франках. Потенційна вигода валютного кредиту полягає в нижчій відсотковій ставці, а також можливу економію у разі зниження курсу іноземної валюти до рубля. Поки долар слабшав по відношенню до рубля, позичальники раділи щомісячній економії. Про валютні ризики при довгостроковому кредитуванні мало хто думав. Але кінець 2008 року приніс позичальникам, борг яких номіновано в іноземній валюті, неприємний сюрприз: Центробанк Україна змушений був піти на ослаблення національної валюти.

Атака на карбованець

Спробуємо змоделювати сценарій наступні два роки. Як поведуться курси валют, передбачити точно неможливо, проте з деякою ймовірністю можна позначити сценарії поведінки валют. Це необхідно оцінити фінансовий результат для іпотечних позичальників. У перспективному плануванні прийнято використовувати три базові сценарії: песимістичний, реалістичний та оптимістичний. Ми обмежимося одним реалістичним варіантом на основі найімовірніших гіпотез можливої поведінки курсів валют.

Долар-євро. У короткостроковій перспективі найімовірніше, що долар повернеться до колишніх співвідношень із євро — близько $1,4–1,5 за євро. Існують припущення, що долар може впасти і нижче за історичні мінімуми до євро на тлі величезного зовнішнього боргу США та масованих вливань в економіку бюджетних коштів для виходу з кризи. У нашому сценарії євро зміцниться до $1,5–1,55 до середини 2009 року, а до кінця 2010 року ослабне до рівня $1,33.

Єна. У короткостроковій перспективі курсдолар-ієна, можливо, закріпиться в діапазоні 91-94 єни за долар. У той самий час періоди міцної єни (коли курс опускався нижче 110 єн за долар) тривали трохи більше одного-двох років. Тому тривале зміцнення єни виглядає малоймовірним. Швейцарський франк рухатиметься у фарватері євро. За нашим сценарієм, його курс складе 32,5 руб. наприкінці 2009 року та 31,2 руб. до кінця 2010 року.

Час рефінансувати?

Застосувавши вказаний вище сценарій поведінки валют, отримаємо результат для іпотечних кредитів (взятих на початку 2008 року) у різних валютах (див. таблицю 2). Найкращою валютою в короткостроковій перспективі виявився євро. Це закономірно, оскільки на початок 2008 року курс євро до долара був на історичних максимумах. Долар значно зміцнився і до євро, і до рубля. Єна, своєю чергою, зміцнилася до «американця». Однак позичальнику не слід впадати у відчай. Коливання валютних курсів на обслуговування кредиту поки що не мали критичного впливу.

Місячний платіж. Платежі за валютними кредитами у нашому прикладі поки що не перевищили платіж за рублевою позикою. Тим самим різниці відсоткових ставок для іпотечних кредитів у доларах та ієнах щодо рублевого нівелювали різке зміцнення зазначених валют до рубля (платіж у валюті позики був меншим за курсом до рубля на момент отримання).

Залишок заборгованості за кредитом. Борг за карбованцевим кредитом зменшився на 0,7%. Це пов'язано з тим, що у перші роки при ануїтетних платежах сума боргу зменшується дуже повільно (перші платежі становлять переважно оплату відсотків за кредитом). За всіма валютними кредитами борг перевищив початкову суму позики, незважаючи на платежі протягом року (долар – на 14,3%, єна – на 34,2%, франк – на 9,8%, євро – на 5%). Залишок кредиту на позичальникавпливає у частині збільшення видатків на іпотечне страхування, але критичного впливу на бюджет позичальника це не вплине.

Алгоритм дій. При продовженні ослаблення рубля логічним був би відхід від іноземної валюти позики, оскільки девальваційні очікування нічого доброго іпотечному позичальнику не несуть. У довгостроковій перспективі бажано позбавитися валютного ризику. Однак рефінансування в сьогоднішніх умовах виглядає дуже проблематичним через низку обставин.

По-перше, відсоткова ставка в рублях суттєво підвищилася з 12-14% річних до 16-20% річних. Рефінансування кредиту в одній і тій же валюті має сенс, коли відсоткова ставка є нижчою на 1,5–2% річних. У разі платежі лише зростуть. Перехід може мати сенс, якщо термін кредиту був невеликим, а новий кредит взятий більш тривалий термін навіть за вищою ставкою.

По-друге, за деякими валютами суттєво збільшився залишок боргу, що також збільшує розмір платежу за новим кредитом, якщо провести конвертацію боргу за сучасним курсом.

По-третє, рефінансування кредиту передбачає додаткові витрати у розмірі 2–3% суми нового кредиту.

По-четверте, рефінансування не завжди можливе через зміни вимог до співвідношення кредит-заставу. Наразі банки не надають кредити з початковим внеском менше 20–30%. До того ж, почалося падіння цін на житло (дисконти вже досягають 15–25% в окремих випадках). Банк може вимагати додаткову заставу.

По-п'яте, при рефінансуванні часто втрачається право на майнове податкове відрахування, а економія на прибутковому податку становить істотну частину видатків за кредитом, що знижує фінансовий ефект рефінансування.

Рефінансування іпотечного кредиту в іноземній валютіу карбованцеву позику навіть під 16% річних сьогодні підвищує розмір щомісячного платежу на 30-70% порівняно з початковою карбованцевою позикою (31 040 руб.). Після переходу з доларового кредиту на рублевий платіж складе 46 340 руб. на місяць, та якщо з єни — 53 210 крб. (Див. таблицю 2) . Таким чином, рефінансування сьогодні валютної іпотеки через карбованцевий кредит поки що позбавлене економічного сенсу. Враховуючи помірно-песимістичний прогноз послаблення рубля, позичальникам краще уникати доларових кредитів. Зробити це буде краще, коли курс долара знову ослабне до євро, а дещо знизиться до рубля. Очікувати такого моменту можна протягом 2009 року, проте прискорення девальвації рубля може звести якийсь курсовий виграш нанівець.

За кредитами у франках та євро прогноз також не дуже добрий. Сума залишку заборгованості перевищуватиме через два роки початкову суму позики в рублях на 31–35%. Таким чином, з іпотеки в євро та франках також краще йти.

Японський парадокс

Різке зміцнення ієни могло шокувати іпотечних позичальників, які мали кредит у цій валюті. Адже залишок кредиту, виражений у рублях, за короткий проміжок часу зріс на понад 30%. Ми вже зазначили, що на платежі це поки що не мало критичного впливу, а психологічно ситуацію потрібно просто пережити. Як уже було зазначено, зміцнення ієни до долара ніколи не тривало понад два роки. Тому в нашому прогнозному сценарії єна буде слабшати. Через два роки підсумковий фінансовий результат за кредитом в ієнах буде ближчим від інших валют до рублевої позики. Сума платежів за три роки та залишку боргу щодо початкової суми кредиту в рублях складе 1,55 (борг буде більшим щодо карбованцевої позики на 22%, але за поточними платежами буде економія 13%). До цьогоНа момент ставки за рублевою іпотекою можуть уже знизитися, що дозволить рефінансуватися з меншими втратами, ніж сьогодні.

Насамкінець зазначимо, що універсального рецепта бути не може, оскільки все залежить від конкретних параметрів іпотечного кредиту (дата отримання, валюта, процентна ставка). Іпотечному позичальнику необхідно приймати раціональне рішення, зваживши всі можливі фінансові наслідки для особистого бюджету на основі прогнозів валютних курсів, змін процентних ставок та податкових аспектів рефінансування.

Ілюстрація: Лариса Рапопорт

Андрій Шелковий, старший віце-президент Московського банку реконструкції та розвитку:

— Розмір карбованцевих ставок, які сьогодні нерідко перевищують 20%, значно скорочує суму можливого кредиту та збільшує розмір щомісячного платежу. Не виключено, що якщо відношення розміру непогашеного грошового зобов'язання до вартості квартири буде, наприклад, більше 70%, то клієнту доведеться давати гроші для усунення цієї різниці, оскільки у більшості кредиторів розмір початкового внеску зараз становить не менше 30%. До того ж, перекредитування — це фактично видача нового кредиту, що супроводжується додатковими витратами.