Вибір генерального підрядника погляд практиків

Статті на тему

Правила вибору підрядника
Які пункти договору підрядника та замовника мають особливо важливе значення
Чому не слід позиватися до підрядників
Вибір генерального підрядника: поради практика

Ретельний пошук підрядників на будівництво завжди є важливим та відповідальним завданням. У нашій країні можна перерахувати на пальцях якісно працюючих підрядників. У цій статті викладено погляд двох сторін до питаннявибору генерального підрядника та організації відносин між замовником та виконавцем, а також приділимо увагу питанням, де знайти підрядника та як організувати успішну співпрацю.

«Перед тим, як знайти підрядника, я відвідую його об'єкти»

Василь Осипов, Директор з будівництва компанії RDI Group, Москва

У мене десятирічний досвід роботи в галузі житлового будівництва. Мені чудово відомо, наскільки важливим є ефективне взаємини з підрядниками. Оскільки за невдалого вибору підрядника, будуть певні проблеми при його зміні під час будівельного проекту. Насамперед, це призведе до значних додаткових витрат. По-друге, новий підрядник на себе вже не візьме гарантійних зобов'язань щодо цього об'єкта. Розповім, як уникнути проблем у взаєминах з генеральним підрядником і що робити, якщо проблеми таки виникли.

Вибір генерального підрядника: на що звернути увагу

Стан об'єктів, що будуються. Слід оцінити професіоналізм підрядника не лише за кошторисом, а й з урахуванням принципів організації його проекту з інших об'єктів, як підрядник містить будівельний майданчик. Для цьогопотрібно відвідування об'єктів підрядника, що будуються, оцінивши вид огорожі, тимчасових доріг, організацію прохідного пункту, миття, використовувані інструменти та допоміжні матеріали.

Відсутність нещасних випадків на будівництві. Спілкуємося з колишніми замовниками, їх відгуки можуть бути вирішальними. Також нашим підрядникам необхідно підтвердити відсутність нещасних випадків на колишніх об'єктах. Вважаю, що нещасні випадки на будівельному об'єкті спричинені поганою організацією праці – свідчить про безвідповідальне ставлення будівельників до своєї роботи.

Детальні інструкції у договорі. Чим більш детально прописані всі пункти договору з відповідними додатками, тим вище ймовірність дотримуватись планованого кошторису. При укладанні договору без належної уваги до деталей це може призвести до серйозного підвищення підсумкового бюджету. Оскільки підрядник зможе різні недомовки тлумачити на свою користь. Також до ще більших ризиків призводить неконтрольоване збільшення термінів виконання робіт через несвоєчасні рішення сторін, враховуючи відсутність алгоритмів (інструкцій) у договорі.

Для персоналу на будівельному майданчику необхідно надати інструкції практично з будь-якої дії, також для вирішення будь-яких суперечок. Важливе значення приділяється вказівці у договорі відповідальності підрядника у разі порушення термінів на будь-якому з етапів роботи. p align="justify"> Значним пунктом укладеного договору є грамотне складання технічного завдання, в якому будуть чітко відображені необхідні обсяги роботи, особливо на стику обов'язків між різними компаніями-підрядниками.

Вибір підрядника та контроль за виконанням робіт

Грунтуватися відносини між замовником та генеральним підрядником можуть на різних схемах. Серед найбільшпоширених слід зазначити:

Схема «Договір під ключ» - підрядник забезпечує готовий продукт за фіксовану оплату та у встановлені терміни.
Схема «Відкрита книга» - підрядник разом із замовником вибирає профільних субпідрядників для виконання окремих напрямків робіт, на генерального підрядника покладається координація та керування роботою всіх задіяних компаній. Нараховується оплата генеральному підряднику у разі за узгодженими ставками управління, чи з відсотками вартості будівельних робіт, узгоджених у договорі (4-14%, до кризи цей показник міг досягати і до 20%) – залежить від виду та обсягу робіт.

Однак у жодному разі без контролю залишати роботу підрядника неприпустимо. Відразу при ослабленні контролю підрядники відчуватимуть безкарність, що негативно позначається на загальну якість будівництва. Зіткнувся у своїй практиці з нагодою, коли виконував підрядник роботу з порушеннями технології, проте відмовився у цьому визнаватись. Лабораторія підтвердила загрозу обвалення конструкцій, з необхідністю їхнього локального посилення.

Підрядник був готовий усувати виявлені порушення, проте це спричинило затягування наявних термінів. У компанії на сьогоднішній день організовано роботу департаменту проектування та будівництва – до його складу входить відділ технічного нагляду. Під його контролем знаходиться будівництво комплексу «Заміський квартал». Задіяно у штаті відділу 8 фахівців, які постійно контролюють на об'єкті перебіг робіт на кожному етапі. Неможливе ухвалення будь-якої роботи до підписання відповідного акта нашими менеджерами.

Чому не варто вирішувати проблеми з підрядниками у суді

Більшість конфліктів у будівельній сфері в Українівирішуються в досудовому порядку, оскільки будь-який суд означає заморожування будівництва та зростання витрат (через простої, необхідність обслуговувати кредити, складнощі з продажем об'єктів). Передача об'єкта новому підряднику без врегулювання всіх спірних питань позбавляє можливості висувати претензії старому. Штрафи, які можна вибити з підрядника в суді, не покривають збитків замовника. Договір із підрядником передбачає стандартні штрафні санкції – до 0,1% (у короткострокових договорах може бути й більше) вартості договору за кожен день прострочення, але не більше ніж 10%. Однак вони носять скоріше стримуючий характер і застосовуються рідко, адже зазвичай до прострочення наводять безліч факторів, у тому числі затримки замовника.

Потрібно багато зусиль та тотальний контроль у процесі будівництва, щоб довести, що винен саме підрядник. У випадку, якщо процес все ж таки перейшов у судове русло, штрафи залежать від багатьох факторів (умови договору, доведені позивачем, втрачений прибуток замовника, понесені збитки тощо), але все це ще потрібно обґрунтувати та довести. До суду можуть звертатися і самі підрядники, якщо не одержують від замовників очікуваних грошей у строки, обумовлені контрактом.

На щастя, за 10 років мені не доводилося позиватися до підрядників. Я переконаний, що багато проблем можна уникнути чи вирішити їх мирним шляхом.

Чим небезпечна неувага до деталей з боку замовника

Підрядник представив досить економічний кошторис на кріпильні вироби – анкерні болти. Кошторис було підписано замовником, не розглядаючи подробиці. Наслідок – використання підрядником дешевих китайських болтів, які виходили з ладу вже найближчим часом. У результаті було припинено роботи, із значним зростанням витрат, замовник змушенийбув проводити експертизу, забезпечуючи ретельний контроль при купівлі нових болтів.
Замовник при будівництві будинку самостійно визначався з відповідним основним матеріалом під час зведення покрівлі. Вибрано були недорогі сланцеві плитки. Після монтажу покрівлі виявилося – забули закласти у початковий кошторис пункт снігоутримання. Замовник помилково вважав, що можна буде зайнятися снігоутриманням потім. Але насправді технологія дозволяє впоратися з цим при встановленні покрівлі, коли достеменно відомо, на яких скатах даху відбувається скупчення снігу і можливе його сходження. Виникла необхідність перекладання даху.

Як вибудовувати взаємини із замовниками: 3 поради для підрядників

Дмитро Куніс, Президент та співвласник компанії STEP, Санкт-Петербург

Насамперед іноземні замовники дивляться на можливості виконавця, яким виступає генеральний підрядник. Слід зазначити процедуру попередньої кваліфікації – вона показує, чи підрядник може впоратися з будівництвом необхідного об'єкта. Замовник у результаті відбирає пул компаній, рівних за своїми можливостями. Надалі обрані компанії конкурують за ціною та швидкістю виконання робіт.

українські компанії, особливо невеликі, вдаються до самообману. Власник компанії вважає, що йому вдасться побудувати дешевше та швидше порівняно з пропозиціями генерального підрядника. Тому найчастіше керується лише чинником ціни. Але таке твердження нераціональне – адже вартість будівництва на початку роботи не може відповідати ціні наприкінці. Крім того, крім витрат безпосередньо на будівництво, слід пам'ятати також про інші важливі фактори, включаючи якість, сервіс, контроль, накладні витрати та управління проектом.

1.Враховуйте вимоги замовника. Близько 40-50% від успіху в реалізації проекту залежить безпосередньо від менеджера з боку компанії-замовника. У компетенції цього менеджера є безліч питань, включаючи проектні, бюджетні та організаційні. Великим успіхом для нас буде, якщо цим менеджер буде людина, яка готова брати відповідальність на себе та приймати рішення. Але на практиці це велика рідкість. Всі іноземні замовники важливе значення надають дотриманню правил техніки безпеки. Тому перед тим, як знайти підрядника в будівництві, необхідно уточнити цю інформацію.

2. Слід чітко розділити функції усередині компанії. Директор чи засновник нічого не винні брати всі комунікації з клієнтами – такий підхід негативно б'є по статусу керівників напрямів. Та й замовники в такому разі можуть звертатися через їхні голови – безпосередньо до найголовніших керівників.

3. Виміряйте градус відносин із клієнтами та зробіть висновки. Щоб керівництво компанії залишалося поінформованим про те, що відбувається на об'єкті, запроваджено в нашій роботі певний «термометр». З його допомогою забезпечується періодичний контроль градуса відносин компанії та замовників. Контроль градуса відносин ґрунтується на проведенні опитування серед замовників. Для об'єктивних результатів опитування залучаємо до його проведення зовнішню службу якості STEP.

Приймається за даними опитування рішення про необхідність втручатися у процес засновникам чи ні. Потім керівники напрямів почали взаємодіяти із клієнтами вже інакше. У наші плани входить надалі проводити більш часті опитування. Для проектів, тривалість яких становить від 3 місяців – раз на 3 місяці. Для проектів меншої тривалості – 2 рази, у середині реалізації проекту тапісля його закінчення. Практика підтверджує – необхідно зберігати відмінні професійні стосунки із замовниками не лише в рамках проекту, а й після закінчення. Залежить від цього справді багато, включаючи репутацію організації та перспективи укладання нових контрактів.

Чим відрізняються замовники з Кореї, Японії та Фінляндії

Якщо ви маєте намір працювати з іноземним замовником, ще до початку переговорів варто з'ясувати особливості його культури та менталітету. Наприклад, для корейців важливо приймати рішення колегіально – вони є на різних нарадах великим колективом і можуть буквально задавити чисельністю: людей багато, кожен щось вимагає, але при цьому не зовсім зрозумілі їхні повноваження. Вони із задоволенням працюють по 12 годин. Ознакою гарного тону в Кореї вважається йти після начальника, а він зазвичай працює довго, тому весь штат із 60 осіб сидить разом із ним.

Фіни приймають рішення після тривалих консультацій з одного питання з фахівцями в різних галузях. Для цього створено спеціальну процедуру, яку українські визнали б надто бюрократичною. Також для фінів важливими є чіткість у виконанні завдань та ретельність у складанні документів.

Японці дуже неквапливі: незважаючи на те, що терміни реалізації проекту чітко визначені, вони не говорять ні так ні ні і довго обмірковують кожне рішення. Поспішати їх неввічливо. Також для японців значущі зовнішні прояви етикету: не прийнято тиснути руки, можна лише кланятися. Чим вище посада або вік людини, якій ви кланяєтеся, тим нижче має бути уклін. Візитки можна передавати тільки з рук до рук і до того, як усі сідають за стіл.

Копіювання матеріалу без узгодження допустиме за наявності dofollow-посилання на цюсторінку